Nájemní smlouva na byt

Vyhlídli jste si byt, který byste si rádi pronajali, anebo nějaký naopak vlastníte a chystáte se jej pronajmout? Pak pravděpodobně budete potřebovat zhotovit nájemní smlouvu. Tušíte, jaké náležitosti musí obsahovat, kdy zaniká a na jaké věci si dát při jejím podpisu pozor?

Co je to nájemní smlouva?

Nájemní smlouva je dokument, který upravuje podmínky používání prostor, a to za účelem bydlení, uskladnění věcí anebo podnikání.  Kromě bytů se tedy může jednat také o různé:

• garáže,
• sklady,
• pozemky,
• budovy,
• kancelářské prostory.

Podmínky pronájmu předkládá pronajímatel a záleží jen na potenciálním nájemníkovi, zda s nimi bude souhlasit a nájemní smlouvu podepíše. Nájemce i pronajímatel jsou díky smlouvě chráněni a v případě porušení podmínek jedné ze smluvní stran mají oba v ruce dokument, který jejich dohodu dokládá. 

Vzhledem k tomu, že smlouvu zpravidla vyhotovuje pronajímatel, bývá postavena tak, aby co nejvíce chránila pronajímaný prostor. Vlastníci objektu tak do dokumentu mohou připsat velmi specifické požadavky, jako je například zákaz jakýchkoli stavebních úprav.

Z pohledu nájemce by pak ze smlouvy měla vyplývat co největší svoboda. Pronajímatel by mu tedy neměl (ale může) zakazovat, aby si do pronajímaných prostor zval návštěvy, měl uvnitř bytu domácí zvíře anebo využíval zahradu či sklep, která k bytu náleží. Dnes poměrně běžně bývá součástí nájemní smlouvy také parkovací místo.

Co by měla nájemní smlouva obsahovat?

Ať už je předmětem paktu nájemní smlouva na byt anebo nebytové prostory, aby se k dokumentu dalo přihlížet, musí mít ze zákona písemnou podobu. Měl by rovněž obsahovat tyto skutečnosti:

Identifikaci účastníků – v nájemní smlouvě nikdy nesmí chybět jméno či jiná specifikace pronajímatele a nájemce. Pokud osoby, se kterými smlouvu uzavíráte, neznáte, měli byste si informace dobře ověřit. Jejich součástí by mělo být i trvalé bydliště obou zúčastněných stran, ideálně i jejich rodné číslo a číslo občanského průkazu. Uvést můžete rovněž i kontakt.

Předmět nájmu – ve smlouvě by se rovněž měly objevit údaje z katastru nemovitostí (číslo pozemku, adresa, konkrétní podlaží, přesné dispozice a výměra nemovitosti. Čím konkrétnější informace budou, tím lépe. Nezapomeňte si od pronajímatele rovněž vyžádat doklad o vlastnictví.

Platba a způsob úhrady nájemného – smlouva o pronájmu bytu či jiného prostoru by měla obsahovat také konkrétní částku, kterou bude nájemce měsíčně platit. V této sumě může, ale také nemusí, být započítaná například výše stočného, úklid společných prostor, zálohy na plyn či elektřinu. Důležité je určit také přesné datum splatnosti. Nájemce může vybrat, jakým způsobem platba proběhne s tím, že nájem se platí vždy pozadu. Neuškodí se rovněž domluvit na takzvané vratné kauci, kterou nájemce zaplatí pronajímateli, čímž bude chráněn například proti poškození nábytku či nezaplacení nájmu. Pamatujte na to, že kauce nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájmu, obě strany by se také měly domluvit na tom, jakou formou bude kauce vrácena.

Doba pronájmu – v dokumentu by rozhodně nemělo chybět období, na které je nájemní smlouva sjednaná. V případě, že konkrétní časové období chybí, platí smlouva automaticky na dobu neurčitou. Na dobu neurčitu se automaticky prodlužuje i nájemní smlouva, která byla sjednána na déle než 50 let.

Práva a povinnosti obou stran – poslední důležitou a z právního hlediska také mnohdy nejsložitější částí jsou práva a povinnosti pronajímatele a nájemníka, kdy záleží pouze na tom, na čem se obě strany dohodnou. Při podepisování smlouvy se tedy vždy seznamte se stavem bytu či domu a jeho vybavením. Ke smlouvě lze přiložit i fotodokumentaci, přesný výčet pronajímaného příslušenství, stav měřidel i počet předávaných klíčů.

Zánik smlouvy – den, kterým smlouva o pronájmu zanikne, ve smlouvě být uveden může, ale zároveň nemusí. V druhém případě tedy automaticky platí smlouva na dobu neurčitou.

Závěrečná ustanovení – posledním bodem, který v nájemní smlouvě nesmí chybět, je podpis a datum, kdy smlouva nabývá platnosti.

Na co si dát pozor?

Někteří pronajímatelé se ve smlouvě snaží nájemníkům zakazovat věci, do kterých ze zákona nemají právo mluvit. Stejně tak se nájemníci často ptají na souhlas k činnostem, ke kterým není souhlas pronajímatele nutný, anebo naopak zapomínají některé změny hlásit. Typicky se jedná o:

Přihlášení k trvalému bydlišti – k tomu, abyste pronajatý byt na úřadě označili za místo trvalého pobytu, souhlas majitele objektu nepotřebujete. Bohatě vám stačí, když na úřadě předložíte nájemní smlouvu. Něco jiného ale platí, pokud se v místě pronájmu chystáte zřídit sídlo firmy. V ten moment už souhlas pronajímatele nutný je.

Počet lidí v pronajímaném bytě – počet lidí, kteří budou pronajatý byt nebo dům obývat, se doporučuje uvést přímo do smlouvy, přičemž jakoukoli změnu je třeba majiteli objektu ohlásit nejpozději do 2 měsíců. Jedná se ale zpravidla jen o formalitu. Osoby blízké, tedy partnera, příbuzné či potomky, totiž pronajímatel odmítnout nemůže.

Kouření – ačkoli se lze v inzerátech na pronájem bytu často dočíst podmínky, že prostor je vhodný pouze pro nekuřáky, ve skutečnosti se proti kouřícím nájemníkům nemůže majitel objektu nijak bránit. Jedinou možností, kterou má, je zvýšení nájmu. Jako důvod může uvést hrozbu požáru či vyšší opotřebení vybavení.

Zvířata – podobná pravidla platí i v případě zvířat. Jejich výskyt v bytě musí nájemce dopředu ohlásit, zakázat mu je ale majitel nemůže. Bránit se proti nim může opět jen zvýšením nájmů či kauce. Něco jiného pak platí v případě, že zvíře působí obtíže pronajímateli nebo ostatním obyvatelům objektu.

Údržba objektu – jako nájemce ze zákona hradíte pouze drobné opravy, jako je například malování či čistění podlah. Větší opravy má pak na starost pronajímatel.

Poskytované služby – co se týče poskytovaných služeb, obvykle to v praxi chodí tak, že pronajímatel na sebe napíše pouze energie, na které mu nájemce platí zálohy. Zbytek doplňkových služeb, jako je internet nebo televize, si nájemce zpravidla řeší sám.

Vstup majitele do bytu – pozor si dejte také na to, pokud pronajímatel požaduje oprávnění ke vstupu do bytu. Může tak totiž učinit pouze ve třech případech, a to pokud se jedná o urgentní situaci (například požár), vyžaduje-li to technický stav nemovitosti (je například nutná oprava), anebo pokud vám jako nájemci končí smlouva a potřebuje tak učinit za účelem prohlídky. V druhém a třetím případě je ale vždy nutné nejprve o vstupu do bytu nájemníka předem písemně informovat.

Ukončení nájemní smlouvy

Nájem domu či bytu může zaniknout hned několika způsoby:

• uplynutím sjednané doby,
• dohodou stran,
• výpovědí.

V případě ukončení nájemní smlouvy formou dohody není důležité, zda se jednalo o smlouvu na dobu určitou, či neurčitou. Výpověď z nájmu pak nájemce může podat kdykoli, a to i bez udání důvodu. Myslete ale na to, že platí tříměsíční výpovědní lhůta (pokud není sjednáno jinak), která začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce, v němž výpověď došla druhé straně.

Bez výpovědní lhůty lze smlouvu okamžitě vypovědět jen ze závažných důvodů (například odsouzení za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli). Dalším důvodem pak může být situace, kdy pronajímatel potřebuje byt bezodkladně užívat, například v důsledku rozvodu.

Co se týče výpovědi nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou, tu může dát nájemce jen v případě, že dojde k takové změně okolností, že není nadále možné, aby nájemce v nájmu pokračoval. Děje se tak například v případě změny práce či vyhoštění.

Prodloužení nájemní smlouvy

Pokud máte sjednanou smlouvu na dobu určitou, můžete učinit kroky, které vedou k jejímu prodloužení. V případě smlouvy na dobu neurčitou dochází k jejímu prodlužování automaticky.

V praxi se lze velmi často setkat se smlouvou na jeden rok, která je po uplynutí této doby prodlužována pomocí takzvaných dodatků. Dojít ale může i k automatickému prodloužení smlouvy na dobu určitou, a to v případě, kdy pronajímatel ve lhůtě 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, nevyzve nájemce k opuštění prostor. V takovém případě platí prodloužení o stejnou dobu, na jakou byla smlouva dříve ujednána. Nejdéle ji lze však prodloužit na dva roky.

Pokud pronajímatel nebude mít o prodloužení smlouvy zájem, musí nájemce vyzvat k ukončení písemnou cestou.

Navýšení nájmu

Pokud jste v pronajatém bytě někdy žili, jistě vás napadlo, že nájem, který momentálně platíte, se v budoucnu může zvýšit. Někteří pronajímatelé tuto skutečnost uvádějí přímo v nájemní smlouvě, jiní ji z dokumentu vylučují. Ve druhém případě je ale nutné počítat s tím, že nájem po navýšení musí být srovnatelný s nájmy v okolí. Hodnota navýšení navíc nesmí být nikdy vyšší než 20 %, přičemž se do této částky počítají všechna zvyšování za poslední 3 roky.

Nájemce má po návrhu na zvýšení nájemného dvě možnosti. Buď jeho novou výši příjme a zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem poté, co mu návrh na zvýšení přijde, anebo s ním souhlasit nebude (či ho promlčí déle než 2 měsíce). Pronajímatel pak může tento návrh dát k soudu, který o něm následně rozhodne.

Nájemní smlouva: vzor

Jak už z výše popsaného vyplývá, podoba nájemní smlouvy se vždy odvíjí od požadavků pronajímatele. Aby byla smlouva platná, musí mít písemnou podobu, musí z ní jasně vyplývat, co je jejím předmětem, a nesmí chybět identifikace osob a místa nájmu. Podoba konkrétních požadavků týkajících se například délky pronájmu, jeho rozsahu či způsobu placení energií a internetu pak záleží přímo na pronajímateli. Ten by si měl dát zároveň pozor na to, aby dokument neobsahoval nezákonné požadavky.

Aby byla nájemní smlouva co možná nejvýhodnější pro obě strany a zároveň nebyla v rozporu se zákonem, je vhodné při jejím zhotovování využít právnických služeb. Pro inspiraci lze také využít vzor nájemní smlouvy, který je v mnoha různých formách zdarma k dispozici na internetu.