Může existovat dvojí nájem jednoho bytu?

Dnes poukážeme na odstrašující příklad toho, jak může spor putovat mezi soudy různých instancí (soudem prvního stupně a soudem odvolacím), aniž by se přitom cokoli vyřešilo.

Teprve až Nejvyšší soud autoritativně vyložil otázku možnosti dvojího nájmu jednoho a téhož bytu, ale ne samotný spor, který musejí vyřešit nižší soudy, kterým Nejvyšší soud věc vrátil k řešení.

Došlo totiž ke sporu o platnost výpovědi z nájemního bytu. Na tom by nebylo nic výjimečného, kdyby před soudy neprobíhal tak, jak probíhal a probíhá. Ani se nemusíme pro začátek zabývat verdikty soudů a jejich důvody.

Nejprve rozhodoval soud prvního stupně, pak soud odvolací, který rozhodnutí soudu prvního stupně zrušil. A tak znovu rozhodoval soud prvního stupně, ale zase ho zrušil odvolací soud. Takže se spor dostal potřetí k prvostupňovému soudu a pak potřetí k odvolacímu soudu, až doputoval k Nejvyššímu soudu, který svým rozsudkem ze dne 14. 4. 2021 zrušil jak rozhodnutí odvolacího soudu, proti němuž směřovalo dovolání, tak i rozsudek soudu prvního stupně (spis. zn. 31 Cdo 3679/2020). Takže věc se dostane počtvrté k soudu prvního stupně.

Ano, nic moc strašného se v dané chvíli neděje, nájemci bytu (manželé) se brání výpovědi, na které pronajímatelka – právnická osoba trvá, takže se pronajímateli žádné příkoří spočívající v tom, že by sám neměl kde bydlet, neděje. Ale ty starosti pro obě strany a náklady na právníky, na soudní poplatky atp.

Výpověď z nájmu bytu padla v r. 2012, ale píše se rok 2021 a spor není dosud vyřešen.

První smlouva zněla na matku současné nájemkyně, druhá na dceru té původní

A teď k tomu, co je ohledně nájmu bytu nového. Naposledy soud prvního stupně i soud odvolací dovodily, že nájemní smlouva (z 1. prosince 2020), kterou uzavřela pronajímatelka a žalující nájemkyně, je absolutně neplatná, a to pro počáteční nemožnost plnění.

V době uzavření smlouvy totiž svědčilo nájemní právo k bytu matce nájemkyně, a to přesto, že ta se z bytu již v roce 1994 odstěhovala. Ve správě a administraci domu byl asi pěkný zmatek. Rovněž tak ve smlouvách.

K přechodu nájmu nedošlo

Přitom ale nájemkyně (dcera původní nájemkyně) a ani nájemce (manžel dcery původní nájemkyně) nenabyla nájemní právo k bytu ani později odvozeně od své matky, neboť v den její smrti (19. listopadu 2007) nebyl naplněn ani jeden z předpokladů přechodu nájmu bytu.

Soudy dospěly k tomu, že byt nebyl právně volný. Odmítly poukaz nájemců na nález Ústavního soudu ze dne 13. září 2019, spis. zn. II. ÚS 4235/18, na který jsme vás už upozornili v článku Může být jedna věc pronajmuta ve stejný čas dvakrát, tedy různým nájemcům?

Nejvyšší soud dlouhodobě zastával názor, že pokud dojde k uzavření více nájemních smluv k téže věci, a dojde tak k dvojímu nájmu, druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění.

Tento názor a přístup však odmítl Ústavní soud. Soudy řešící spor o platnost výpovědi z nájmu bytu ovšem odmítly poukaz žalujících nájemců na zmíněný nález Ústavního soudu jako nepřípadný s tím, že neřeší otázku nájmu bytu, ale otázku nájmu pozemků. Soudy se nálezem Ústavního soudu tedy neřídily a věc se dostala k Nejvyššímu soudu. A ten musel zaujmout stanovisko a vypořádat se se svou dosavadní, již tedy překonanou, výkladovou praxí.

Nejvyšší soud musel změnit názor a respektovat přístup Ústavního soudu

Tzv. velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia NS, kterému postoupil věc „běžný“ senát NS, zhodnotil, že podle právní úpravy dle zrušeného občanského zákoníku byla soudní praxe dlouhodobě ustálena v názoru, že předpokladem platného uzavření nájemní smlouvy k bytu je okolnost, že jde o byt právně volný. Tj. že k tomuto bytu nesvědčí právo nájmu jiné osobě, přičemž další smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je absolutně neplatná.

V nálezu spis. zn. II. ÚS 4235/18 však Ústavní soud dovodil, že dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci (tzv. dvojí nájem), není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění.

I dvě nájemní smlouvy může případně pronajímatel splnit

Sama existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník uzavřel další nájemní smlouvu k věci, kterou již pronajímá.

Nebude-li kvůli prvnímu nájmu schopen plnit své povinnosti podle druhé nájemní smlouvy, je na něm, aby první nájem buď řádně ukončil, nebo nesl právní důsledky spojené s porušením druhé nájemní smlouvy.

Nelze přitom vyloučit situace, v nichž bude možné současné řádné plnění v rámci obou nájemních vztahů.

Pokud je dvojí nájem nemožný, existuje jiná obrana a řešení

V každém případě však jsou tyto případy řešitelné prostřednictvím jiných právních nástrojů, než je závěr o absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy, přičemž tyto mírnější prostředky nezbavují smlouvy právních účinků, a více tak respektují to, k čemu se jednotlivci svobodně rozhodli zavázat.

Koneckonců v právě řešeném případě je dvojí nájem jen formalita nečinící faktických problémů, neboť původní nájemce – matka a druhý nájemce – její dcera a její manžel si navzájem nijak nekonkurují v užívání bytu.

Nový občanský zákoník dvojí nájem nevylučuje

Původní právní názor Nejvyššího soudu, podle něhož nelze platně pronajmout věc již jednou pronajatou, nebyl přejat ani do nové občanskoprávní úpravy účinné od 1. ledna 2014, ta se proti němu naopak vymezuje v tomto směru v ust. § 1760 a § 1763 o. z.

Velký senát Nejvyššího soudu respektuje ústavněprávní výklady Ústavního soudu a dospěl v rozsudku ze dne 14. 4. 2021 k závěru, že nájemní smlouva není neplatná (pro počáteční právní nemožnost plnění ve smyslu) jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, již předtím pronajal pro tutéž dobu jiné (příp. i stejné) osobě (spis. zn. 31 Cdo 3679/2020).

Soudy se sporu nezbavily a musejí ho vyřešit

Popisovaný spor tedy nejde formalisticky vyřešit tím, že soud zamítne žalobu (jíž se nájemci domáhali, že výpověď z bytu, kterou dostali, je neplatná), protože neplatná je i jejich nájemní smlouva.

A tak vlastně ani žalobci (uživatelé bytu považující se za nájemce) nemají právo (tzv. aktivní legitimaci) takovou žalobu podat. Věc tedy budou nižší soudy řešit počtvrté. Bude to naposledy?