Hlavní navigace

Dědíte po nájemci bytu? Co dělat, abyste nemuseli platit nájemné i dlouho po jeho smrti?

Autor: Depositphotos
Richard W. Fetter

Nepříjemným překvapením pro dědice zesnulého, který užíval nájemní byt, u něhož nedošlo k přechodu nájmu na osoby, s nimiž sdílel domácnost, může být povinnost doplatit nájemné a úhrady za služby, a to i za dobu od nájemcovy smrti až do skončení nájmu. Jak dluh minimalizovat?

Doba čtení: 10 minut

Sdílet

Uživatel nájemního bytu čili nájemce zemřel, aniž by došlo k přechodu nájmu ve smyslu § 2279 občanského zákoníku na člena nájemcovy domácnosti.

Za určité období po smrti nájemce však nebyl zaplacen nájem a úhrady za služby spojené s užíváním bytu. Vlastník bytu jako pronajímatel se proto domáhal žalobou zaplacení nájemného a úhrad za služby včetně příslušenství – poplatku z prodlení nebo úroku z prodlení, za dobu do 21. 8. 2014, a to po dědičce zesnulého nájemce, kterou soud prvního stupně zamítl.

(Poplatek z prodlení už se dnes neuplatňuje, byl zrušen, nicméně ze starších dluhů stále může být počítán.)

Své rozhodnutí odůvodnil soud zejména tím, že žalobce (pronajímatel) neposkytl žalované dědičce součinnost k ukončení nájemního vztahu dohodou, když měl minimálně od 4. 4. 2014 (kdy došlo k sepsání protokolu o předběžném šetření) vědět, že tato je dědičkou zemřelého… a že nebyly splněny podmínky pro ukončení nájmu ve smyslu ust. § 2284 o. z.

(Podle § 2284 o. z., není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit; tím nájem zaniká. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele; nepřevezme-li nájemcův dědic věci bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.)

Žalobce si podal odvolání, kterému odvolací soud vyhověl.

Podstatou přechodu nájmu je skutečnost, že pronajímatel je povinen strpět jako nového nájemce bytu, jehož dosavadní nájemce zemřel, jinou určitou osobu, která splňuje zákonem stanovené podmínky pro přechod nájmu, tedy pro získání užívacího práva k bytu. Přechod nájmu za současných podmínek tržního nájemného už není žádné terno, jako tomu bývalo dříve, kdy rodina „držela“ byt, jehož nájem přecházel v rodině i desítky let z předků na potomky apod.

Navíc užívací právo pro nového nájemce je časově omezeno. Užívací právo už není nějakým „věčným rodinným lénem“: Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde podle § 2279 odst. 1 o. z. nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu.

Nájem bytu ve smyslu § 2279 odst. 2 o. z. po jeho přechodu podle § 2279 odst. 1 o. z. skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel. To neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla ke dni přechodu nájmu věku sedmdesáti let. Stejně tak to neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla ke dni přechodu nájmu věku osmnácti let; v tomto případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku dvaceti let, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak.

Splňuje-li více členů nájemcovy domácnosti podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu podle § 2279 odst. 3 na všechny společně a nerozdílně. Je-li členem nájemcovy domácnosti nájemcův potomek, má dle § 2280 o. z. přednostní právo, aby na něho přešla práva a povinnosti z nájmu. Je-li takových osob více, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně. Podrobně jsme si rozebrali nová pravidla přechodu nájmu v textu Nový občanský zákoník: Jak na přechod nájmu bytu po smrti nájemce?

Pronajímatelova argumentace v odvolání a irelevantní obrana dědičky

Žalující pronajímatel argumentoval tím, že v průběhu řízení bylo jednoznačně prokázáno, že k ukončení nájmu došlo ke dni 21. 8. 2014, kdy byl sepsán předávací protokol k bytu, a to za podpory zmíněného § 2284 o. z. Pokud žalovaná tvrdila v průběhu řízení, že byla připravena byt předat k dřívějšímu datu, pak tato skutečnost je irelevantní. 

Žalobce vysvětlil soudu, že nemohl nájem ukončit dohodou dříve, než mu byl věrohodně a relevantně doložen okruh dědiců po původním nájemci, neboť v opačném případě by se vystavil nebezpečí případného nároku na náhradu škody, jakož i trestní odpovědnosti, pokud by se objevila osoba, která by prokázala, že je dědicem.

Ačkoliv žalobce žádal notářskou kancelář o sdělení okruhu dědiců, aby mohl nájem ukončit, a to přípisem ze dne 14. 3. 2014, bylo mu odpovězeno až v měsíci říjnu 2014 přípisem ze dne 8. 10. 2014. Usnesení příslušného soudu, kterým bylo potvrzeno nabytí dědictví žalované, bylo vydáno 16. 9. 2014, nabylo právní moci 7. 10. 2014 a žalobce s ním byl seznámen až následně. Žalobce tedy dříve nevěděl a ani nemohl s jistotou vědět, jaký je okruh dědiců.

Rovněž tak z dědického spisu vyplývá, že notářka v průběhu února až srpna 2014 činila úkony ke zjištění okruhu dědiců a okruhu pozůstalosti, přičemž 4. 4. 2014 proběhlo pouze předběžné šetření a první jednání ohledně dědictví s potenciálními dědici bylo nařízeno na 21. 8. 2014. S ohledem na to má žalobce za to, že okruh dědiců (nikoliv konkrétní dědic) byl znám nejdříve k tomuto datu. Rovněž k tomuto datu pak došlo k vyklizení bytu, a to na základě doložení relevantního prohlášení všech potenciálních dědiců, že se nájemního práva zříkají, neboť doposud nebylo dědické řízení pravomocně ukončeno. 

Nájemní poměr byl tedy ukončen za situace, kdy od úmrtí původního nájemce uplynulo již 6 měsíců, konkrétní dědic nebyl doposud znám, avšak byl znám okruh potenciálních dědiců, a to za podpory § 2284 v co nejkratší možné době. Žalobce nemohl nájemní poměr ukončit tímto způsobem, respektive vyklizením dříve než uplynutím šesti měsíců od úmrtí zůstavitele. Učinil tak neprodleně po uplynutí této doby za předložení relevantního dokladu, že potenciální dědicové si na byt nečiní nárok.

Nájemní poměr dohodou pronajímatel k dřívějšímu datu ukončit nemohl, neboť dohodu lze uzavřít pouze s nájemcem, který však byl znám až na základě pravomocného rozhodnutí dědického soudu. Pronajímatel dle § 2284 o. z. ukončil v podstatě neprodleně po uplynutí lhůty, jakmile mu byl relevantním způsobem doložen alespoň potenciální okruh dědiců, kteří o byt neprojevili zájem. 

Žalovaná naproti tomu oponovala poukazem na § 2279 odst. 4 o. z., dle nějž může každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu oznámit do jednoho měsíce písemně pronajímateli, že nechce v nájmu pokračovat, přičemž dnem dojití oznámení nájem zaniká. Prý k tomu směřovala, ale pronajímatel ji odmítal.

Rozdílné oprávnění člena nájemcovy domácnosti a dědice ve vztahu k ukončení nájmu

Po úmrtí nájemce nedošlo k přechodu nájmu na členy nájemcovy domácnosti, a nájem tak ve smyslu § 2282 o. z. přešel na nájemcova dědice. (Podle § 2282 o. z. věty první nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice.) Jedná se o přechod nájmu ze zákona, který nastává nezávisle na vůli pronajímatele či dědiců nájemce.

Vzhledem k tomu, že dědičkou po nájemci je žalovaná, přešel nájem na žalovanou, vyhodnotil odvolací soud. Nájem pak nebyl před 21. 8. 2014, tj. do konce žalovaného období, žádným způsobem ukončen. Bez vlivu na trvání nájmu je, zda žalobce poskytl, či neposkytl součinnost sourozencům a družce zemřelého před skončením dědického řízení, nebo to, zda se tyto osoby pokoušely odevzdat klíče. K ukončení nájmu může dojít toliko zákonem předvídaným způsobem. (Dohodou, výpovědí některé ze stran nájemního poměru.) Žádná taková skutečnost však nenastala a nájem trval nepochybně do 21. 8. 2014, kdy dle žalobce zanikl na základě § 2284 o. z.

Pronajímatel není ostatně povinen uzavírat jakoukoli dohodu o ukončení nájmu. Nelze z ničeho dovodit, že by v případě neposkytnutí součinnosti k uzavření dohody mohl snad nájem skončit či že by pronajímatel neměl nadále právo požadovat nájemné za byt. Pokud žalovaná nechtěla v nájemním vztahu setrvat, měla toliko možnost nájem vypovědět ve lhůtě uvedené v § 2283 odst. 2 o. z.

(Nájemcův dědic může podle ust. § 2283 odst. 2 o. z. nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět nájem má i ten, kdo spravuje pozůstalost.)

Výklad občanského zákoníku

Ustanovení § 2279 odst. 4 o. z. (Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nehodlá pokračovat; dnem dojití oznámení pronajímateli její nájem zaniká.) se týká členů nájemcovy domácnosti, nikoli dědice, vyložil Krajský soud v Ostravě v rozsudku ze dne 5. 6. 2018 (spis. zn. 69 Co 572/2017). V případě dědice, na něhož přecházejí práva a povinnosti z nájmu dle § 2282 o. z., se proto § 2279 odst. 4 o. z. nepoužije. 

Řešení sporu o dlužné nájemné mezi pronajímatelem a dědičkou

Vzhledem k tomu, že nájem přešel na dědice, pak je žalovaná jako dědic také povinna za dobu trvání nájmu platit nájemné dle uzavřené smlouvy o nájmu bytu. Žalobce má tak právo na nájemné a úhradu za služby za žalované období do 21. 8. 2014. Žalobce má též právo na úrok z prodlení z nezaplaceného nájmu dle § 1970 o. z., jakož i na poplatek z prodlení z dlužných služeb dle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., o službách ve znění účinném do 31. 12. 2015, uzavřel již zmíněný rozsudek Krajského soudu v Ostravě.

Závěr – jak tedy řešit problémy s dědicovým nájemním bytem

Pokud nájem po zemřelém nepřechází na někoho, kdo s ním žil ve společné domácnosti, a proto je pak jeho věcí platit nadále nájem a služby, tak musejí nájemné a služby až do skončení nájmu hradit dědici. Proto, pokud nemá vzniknout značný dluh, který pak musejí zaplatit dědici, je třeba nájem co nejdříve ukončit. Dědici nemohou odmítnout pokračování v nájmu tak jako osoby, na které může nájem přejít, musejí dosáhnout dohody s pronajímatelem o ukončení nájmu nebo nájem vypovědět.

Pokud zesnulý nájemce nežil sám (a mohl tedy nájem přejít na členy nájemcovy domácnosti, ale ti oznámili pronajímateli, že nechtějí v nájmu pokračovat), pak podle § 2282 o. z. věty druhé osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti až do jeho smrti, jsou s nájemcovým dědicem zavázány společně a nerozdílně z dluhů, které z nájmu vznikly před nájemcovou smrtí. Pokud však zemřelý nájemce žil sám, pak za dluhy na nájemném odpovídají dědici stejně jako za dluh, který vznikne na nájmu do doby, než je nájem ukončen.

(Za dluhy na nájemném i za dobu po nájemcově smrti až do doby, než se spolužijící osoby vystěhují z bytu, pak odpovídají společně s dědici. Za dluhy za další období však odpovídají již jen dědici.)

Nejprve vždy pokus o dohodu s pronajímatelem

Nejprve se lze pokusit o to, aby se všichni, kdož přicházejí v úvahu jako dědici, dohodli s pronajímatelem na ukončení nájmu. Pokud nebude chtít pronajímatel z opatrnosti (třeba z důvodů, jaké měl v popisovaném soudně řešeném případě právě zmíněný pronajímatel) nebo jakéhokoliv jiného důvodu chtít dohodu uzavřít, je třeba vyčkat na určení, kdo je dědicem. Pak je vhodné, aby dědici znovu navrhli pronajímateli ukončení nájmu dohodou.

Pokud nebude dohoda uzavřena, mohou dědici nájem vypovědět do 3 měsíců, co se dozvěděli o svém dědickém nároku, a to s dvouměsíční výpovědní lhůtou. Výpověď nájmu musí být písemná a musí dojít (být doručena) druhé straně, tedy pronajímateli. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Až do skončení nájmu jsou povinni hradit nájemné a úhrady za služby. 

Výpověď s dvouměsíční výpovědní dobou, po 6 měsících od smrti už s tříměsíční

Určitý problém spočívá v tom, že dědici mohou nájem s kratší-dvouměsíční výpovědní lhůtou vypovědět nejpozději do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Nájem samozřejmě může ukončit stanoveným způsobem i pronajímatel.

(Již byl zmíněn postup dle 2284 o. z., pokud není nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Dále může pronajímatel dle § 2283 odst. 1 o. z. nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.)

Nelze však vyloučit situaci, že se dědické řízení povleče, dědicům marně uplyne maximální šestiměsíční lhůta, do kdy mohou nájem vypovědět, nájem nevypoví ani pronajímatel, ani nebude ochoten ukončit nájem dohodou, třeba proto, že o byt není zájem a pronajímatel by jej těžko na trhu s byty udal, a proto má zájem, aby mu platili nájem dědici.

FIN19

Jeho počínání patrně bude možno hodnotit jako rozporné s dobrými mravy, ale na to nelze spoléhat, mohlo by dojít ke komplikovanému a pro dědice nepříjemnému a náročnému sporu. Dle § 2282 o. z. platí, že nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice, a proto i dědici mohou vypovědět nájem v běžné tříměsíční výpovědní době jako nájemce bytu.

Autorský text prošel redakční (editorskou) úpravou.