Smluvní pokuta, kterou si mezi sebou jako účastníci smlouvy můžete sjednat, je zajišťovací prostředek, jejímž smyslem je zajištění splnění povinností, které jsou obsahem závazků. Účelem smluvní pokuty je donutit dlužníka pohrůžkou majetkové sankce k řádnému splnění závazku. Sjednání smluvní pokuty bylo podle zrušeného občanského zákoníku přípustné a zcela běžné i v nájemních smlouvách na byt. I soudy, když na její uplatnění došlo, její konformitu, i když s výhradami, přijímaly.
Byl možný souběh poplatku z prodlení a smluvní pokuty
Při prodlení s placením nájemného za užívání bytu (a úhrady služeb spojených s užíváním bytu) vznikala podle zrušeného občanského zákoníku nájemci povinnost vám zaplatit podle ust. § 697 i (tedy vedle dlužného nájemného) poplatek z prodlení (jehož výše činila podle ust. § 2 odst. 2 nařízení vlády č. 142/1994 Sb. za každý den prodlení 2,5 promile dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení). Poplatek z prodlení byl majetkovou sankcí stanovenou zákonem a příslušenstvím pohledávky. Zrušený občanský zákoník neobsahoval žádnou právní úpravu o souběhu, resp. o zákazu souběhu těchto majetkových sankcí, tedy sankce zákonné a smluvní. Porušení téže povinnosti bylo proto možno sankcionovat dvakrát. Při stanovení výše smluvní pokuty však bylo třeba přihlédnout k tomu, aby odpovídala významu, hodnotě a podmínkám plnění zajišťované povinnosti. (Tak se vyjádřil Nejvyšší soud ČR např. ve svém rozsudku ze dne 26. 1. 1999, spis. zn. 29 Cdo 2495/98, který byl s ohledem na svůj judikatorní význam uveřejněn pod č. 6/2000 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek.)
Smluvní pokuta nesměla být nepřiměřeně vysoká
Byla-li však smluvní pokuta nepřiměřeně vysoká, bylo ujednání o ní neplatným právním úkonem, neboť se příčil dobrým mravům (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 3. 2010, spis. zn. 23 Cdo 2924/2009, uveřejněný pod č. 5/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozsudek NS ČR ze dne 14. 10. 2009, spis. zn. 31 Cdo 2707/2007, uveřejněný pod č. 81/2010 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek. O neúspěchu pronajímatele při vymáhání smluvní pokuty vůči nájemci jsme podrobněji psali v článku Pronajímatel nemůže požadovat poplatek z prodlení a ještě smluvní pokutu).
Pro posouzení (ne)přiměřenosti smluvní pokuty zákon žádná kritéria nestanovil. Závěr o tom, zda byla sjednána nepřiměřeně vysoká smluvní pokuta, bylo tedy věcí volného uvážení soudu. Posouzení otázky (ne)přiměřenosti smluvní pokuty závisí na okolnostech konkrétního případu, zejména na důvodech, které ke sjednání posuzované výše smluvní pokuty vedly, a na okolnostech, které je provázely. Usuzovat na neplatnost právního úkonu lze jen podle okolností, které byly objektivně dány v době, kdy byl právní úkon učiněn. Později nastalé okolnosti nelze při úvaze o neplatnosti právního úkonu zohledňovat (tak se vyjádřil Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 8. 6. 2011, spis. zn. 26 Cdo 2150/2010, který byl uveřejněn pod č. 28/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Dohra starších nájemních smluv u nynějších soudů
Soudní praxe dospěla k závěru, že při posuzování přiměřenosti výše smluvní pokuty je třeba přihlížet i k výši poplatku z prodlení. Poplatek z prodlení stanovený v § 2 odst. 2 nařízení vlády č. 142/1994 Sb. ve výši 2,5 promile denně z dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení (tj. 91,25 % ročně), je přitom sám o sobě citelnou majetkovou sankcí. I když jen okolnost, že v případě prodlení s platbou nájemného vznikne nájemci vašeho bytu povinnost zaplatit vám poplatek z prodlení, nebrání sjednání smluvní pokuty zajišťující rovněž řádné placení nájemného, je třeba při posuzování její přiměřenosti brát na jeho výši zřetel, aby společně tyto sankce nebyly neobvyklé, a tedy i nemravně vysoké.
Proto např. Nejvyšší soud ČR ve svém nedávném rozsudku spis. zn. 26 Cdo 354/2016, ze dne 23. 8. 2016, zrušil rozsudky nižších soudů (soudu prvního stupně a soudu odvolacího), které přiznaly pronajímateli žalujícímu nájemce dlužícího nájemné částku 186 500 Kč s tím, že jde o smluvní pokutu, kterou si účastníci nájemního poměru sjednali v nájemní smlouvě, za dobu od 1. 5. 2012 do 8. 5. 2013, po kterou nájemce neplatil nájemné. Nájemné bylo sjednáno ve výši 13 570 Kč měsíčně a smluvní pokuta ve výši 100 Kč za každý den prodlení s placením nájemného. (Dlužné nájemné uhradil nájemce na základě jiného, předchozího, pravomocného rozhodnutí soudu. Bylo vymoženo až v exekuci, na čemž je vidět, že situace pronajímatele je v případě neplatícího a nesolventního nájemce poměrně velmi obtížná.) Nižší soudy shodně dospěly k závěru, že smluvní pokuta byla sjednána písemně, způsob jejího výpočtu je určitý a její výše je i přiměřená.
Smluvní pokuta byla sjednána ve výši nižší než 1 % denně (s ohledem na výši nájemného smluvní pokuta představovala 0,6–0,7 % denně z měsíční částky nájemného). Poukázáno bylo v odůvodnění žalobě vyhovujícího rozsudku na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 33 Odo 438/2005. S přihlédnutím k účelu sjednané smluvní pokuty, jímž bylo zajištění plateb nájemného a služeb spojených s užíváním bytu i k výši těchto plateb, soudy uzavřely, že nejde o úkon v rozporu s dobrými mravy.
Argumentace nájemníka
Na svou obranu argumentoval nájemce, který se obrátil s dovoláním na Nejvyšší soud, tím, že soudy, jejichž rozhodnutí napadl, měly vzít v úvahu, že preventivní funkci v tomto případě plnila i jiná sankce, kterou byl povinen podle tehdejší právní úpravy hradit, a to poplatek z prodlení, jehož roční sazba činila 91,25 % z dlužné částky (tu dostaneme, když denní sazbu poplatku z prodlení 2,5 promile přepočteme na roční sazbu). Smluvní pokuta je zajišťovacím prostředkem, který má funkci preventivní, spolu s dalšími sankcemi však nemůže mít na dlužníka devastační účinek. Poukázal na rozhodnutí Ústavního soudu spis. zn. Pl. ÚS 30/04 zabývající se poplatkem z prodlení i na rozhodnutí Nejvyššího soudu spis. zn. 33 Odo 438/2005, v němž dospěl k závěru, že smluvní pokuta ve výši 1 % denně z dlužné částky je ujednáním v rozporu s dobrými mravy. Celková výše sankce se v jeho sporu s pronajímatelem této výši téměř blíží. Sjednaná výše smluvní pokuty ani nereflektuje skutečnost, že se výše jistiny v průběhu času snižuje (po splátkách), žalovaný měl hradit smluvní pokutu ve sjednané výši (100 Kč denně), i kdyby dlužil jen 1000 Kč.
A nájemce uspěl. Nejvyšší soud nižším soudům vytkl, že se při zkoumání (ne)přiměřenosti sjednané smluvní pokuty vůbec nezabývaly důvody, které vedly účastníky ke sjednání smluvní pokuty (jejíž výše nebyla závislá na výši nezaplaceného nájemného) k zajištění placení nájemného z bytu (přes výraznou zákonnou majetkovou sankci při prodlení s jeho placením a specifickou úpravu nájmu bytu ve zrušeném občanském zákoníku), právní posouzení věci tak bylo neúplné, a tudíž i nesprávné.
Nižší poplatek z prodlení na 2 roky od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2015 mimo NOZ, ale i vůči pronajímateli
Nový občanský zákoník, účinný od 1. 1. 2014, již neupravuje poplatek z prodlení. Nicméně s účinností od 1. 1. 2014 zavedl poplatek z prodlení v nové podobě zákon č. 67/2013 Sb. (O tom jsme podrobněji psali v článku Poplatek z prodlení nově hrozí i vlastníkům bytu, nejen nájemcům). Poplatek z prodlení přestal dopadat na prodlení s platbou nájemného z bytu, kde se místo něj začaly uplatňovat úroky z prodlení (o nich jsme zevrubně pojednali v článku Jak jsou vysoké a jak se počítají úroky z prodlení?), ale týkal se toliko prodlení s úhradou plnění spojených s užíváním bytu, tedy za služby a energie a zálohy na ně. (Službami jsou podle uvedeného zákona zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.) Nově ovšem poplatek z prodlení dopadal nejen na nájemce bytu, ale i na poskytovatele služeb – tedy vás jako vlastníka pronajímané nemovitosti nebo vlastníka pronajímané bytové jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy.
Pokud jste se dostali do prodlení jako pronajímatel (např. s vracením přeplatku vyplývajícího z vyúčtování) nebo se do prodlení dostal váš nájemce jako příjemce služeb (např. s placením záloh nebo nedoplatku vyplývajícího z vyúčtování), které přesáhlo 5 dnů ode dne jeho splatnosti, vznikla mu povinnost uhradit za každý den prodlení 1 promile dlužné částky, nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení. (K problematice dlužných záloh viz článek Dlužné zálohy za služby končí s vyúčtováním. Úrok vás ale nemine.)
Sazba poplatku z prodlení tak tedy od 1. 1. 2014 byla nižší než jeho sazba do 31. 12. 2013, rozdíl oproti výši úroků z prodlení však zůstal značný. Přepočteme-li novou sazbu poplatku z prodlení na roční úrok, dostaneme 36,5 % (před 1. 1. 2014 to bylo, jak shora uvedeno, 91,25 %).
Od 1. 1. 2016 už jenom úrok z prodlení
Nicméně od 1. 1. 2016 byl poplatek z prodlení zrušen zcela a jako jediná zákonná sankce za prodlení se uplatňuje úrok z prodlení. (O tom jsme podrobně psali v článku Dlužníci za pozdní placení služeb nově zaplatí nižší sankce.) Jeho sazba je od 1. 7. 2013 až dosud aktuálně 8,05 % ročně. Nejde tedy o sankci nijak vysokou.
Zakázaná smluvní pokuta, pronajímateli zbývá jen v praxi problematická kauce
Nový občanský zákoník označil v ust. § 2239 s účinností od 1. 1. 2014 smluvní pokutu vůči nájemci přímo za zakázané ujednání, když stanoví: Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
Přitom měl nový občanský zákoník přinést větší smluvní volnost do soukromoprávních vztahů. Pozoruhodné přitom je, že event. smluvní pokuta vůči pronajímateli je přípustná.
Teoretická záruka původně až 6 měsíčních nájmů, nově jen 3 nájmy
Ochranou pronajímatele před nájemcem neplatícím nájemné je alespoň kauce, jejíž pravidla upravuje ust. § 2254 nového občanského zákoníku. Složení peněžité jistoty je obvyklým požadavkem při uzavírání nájemní smlouvy na byt na volném trhu s byty. Peněžitá jistota, kterou skládá nájemce při založení nájmu (ale nelze vyloučit, že se na ní mohou dohodnout pronajímatel a nájemce i v průběhu trvání nájemního vztahu), je užitečným nástrojem ve vašich rukách coby pronajímatele, kterým se můžete bránit proti neplacení nájemného a úhrad za služby související s užíváním bytu a nájemcem způsobeným škodám. Složenou jistotu vracíte nájemci při skončení nájmu zvýšenou o zákonné úroky a sníženou o to, co nájemce dluží z nájmu.
Jistota nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného, úhrady za služby spojené s užíváním bytu se nepočítají, ovšem od 28. 2. 2017 ji novela občanského zákoníku (zákon č. 460/2016 Sb.) snížila na pouhý trojnásobek měsíčního nájmu (příslušnou novelu občanského zákoníku již schválila Poslanecká sněmovna, v době, kdy autor sestavil tento článek, byl zákon postoupen Senátu). Háček je ale v tom, že nájemci jistotu skládají velmi neradi a podmínky na trhu s byty vesměs přitlačily pronajímatele k tomu, aby svůj požadavek na výši jistoty značně omezili, šestinásobek nebo trojnásobek měsíčního nájmu se v praxi příliš neuplatňuje, zpravidla se obě strany dohodnou maximálně na dvojnásobku měsíčního nájmu či na jistotě odpovídající jednomu měsíčnímu nájmu.
Použití kauce bez nutného souhlasu soudu
Nicméně nový občanský zákoník práce přinesl pro vás coby pronajímatele jedno velké ulehčení, a to ve způsobu uspokojení svých nároků z kauce. Podle starého a zrušeného občanského zákoníku jste byli povinni uložit nájemcem složené peněžní prostředky na zvláštní účet, společný pro všechny nájemce (pokud pronajímá více bytů), a to u peněžního ústavu. Nebyli jste však oprávněni nechat peněžní jistotu u sebe, jako je tomu nyní. Po skončení nájemního vztahu jste povinni vrátit složenou jistotu nájemci, přitom jste však oprávněni si započíst, co vám případně nájemce z nájmu dluží. Ani tady text zákona nehovoří o pohledávkách na úhradách za služby. Domnívám se však, že si z jistoty můžete strhnout i dluhy na úhradách služeb a také náhradu škod způsobených nájemcem případně v bytě. Zákon totiž nehovoří o započtení dluhu na nájemném
, ale o tom, co nájemce z nájmu dluží
, mělo by tedy jít o všechny pohledávky, které máte vůči nájemci z titulu existence nájmu. Zrušený občanský zákoník obsahoval přesný výčet pohledávek, vůči kterým jste byli oprávněni kauci započítat, a to na úhradu pohledávek na nájemném a na úhradu plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu nebo na úhradu jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných. Nyní už k započtení dluhů vůči jistotě a uspokojení své pohledávky nepotřebujete rozhodnutí soudu nebo uznání nájemce.
Je samozřejmě možné, že v praxi si některý pronajímatel započte určité pohledávky neoprávněně, pak nezbývá nájemci, pokud se s tím nesmíří, než jej o vydání sporné peněžité částky zažalovat. Dříve musel vždy žalovat pronajímatel.
Složité určení úroků z jistiny
Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Zjištění výše takových úroků může být v praxi více než komplikované, a proto lze doporučit, abyste si s nájemcem výši úročení jistoty upravili přímo v nájemní smlouvě, čímž se vyhnete sporům o stanovení výše úročení jistoty a složitému zjišťování výše úrokové sazby dle zákona. V odborné literatuře fundovaně rozebral tento problém zřejmě nejpodrobněji Tomáš Buus v Bulletinu advokacie č. 5/2016.
Upozornil předně na to, že zpravidla musíte jistotu ponechat uloženou na běžném, a tedy nikoliv významně úročeném, účtu, nikoliv třeba na termínovaném účtu, protože neví, zda a kdy ji bude potřebovat. Nájemce zase může mít problém peněžité prostředky vůbec složit a musí si třeba na kauci půjčit, takže jeho náklady jsou vyšší. Nicméně nelze klást k tíži pronajímatele, že nájemce je v takové finanční situaci, která vyžaduje, aby si na kauci půjčil, upozorňuje Tomáš Buus v reakci na to, že běžné sdělovací prostředky a také mnozí právníci (kupř. Zástupce veřejné ochránkyně práv Stanislav Křeček, dříve předseda Sdružení na ochranu nájemníků) většinou prezentují problém ze strany nájemců, kterým straní a vyzývají je k požadavkům na co nejvyšší úroky a vůbec neberou v úvahu pozici pronajímatele. Protichůdné postoje a požadavky pronajímatele na straně jedné a nájemce na straně druhé jen těžko umožňují kompromis. Podle Tomáše Buuse nejvyšší úrok z jistoty, který je ochoten zaplatit pronajímatel, se bude blížit úroku z depozit na viděnou, příp. z vkladu s výpovědní lhůtou. Naproti tomu nejnižší úrok z jistoty, který je ochoten přijmout nájemce, je často na úrovni úroku ze spotřebního úvěru. A mezi nimi může být rozdíl třeba i kolem 10 %, což může za dobu trvání nájemního vztahu představovat poměrně vysokou částku rozdílu.
Zákonná úprava
Zákonná sazba úroku z jistoty, na niž má nájemce nárok, je upravena v ust. § 1802 občanského zákoníku: Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.
V současnosti je ovšem šíře úroků z úvěrů značná, od nejnižších sazeb kolem 2 % u hypotečních úvěrů, přes cca 11,5 % u úvěrů spotřebních a 17,8 % u úvěrů kontokorentních až k cca 20 % u pohledávek z kreditních karet (tedy též de facto úvěrů).
Právní předpisy stanoví výši úroku pouze pro případ prodlení, ale vy coby pronajímatel držící jistotu nejste v prodlení s její úhradou, neboť jste oprávněn ji držet až do ukončení nájemního vztahu. Takže určit výši úroků z kauce ve výši úroků z prodlení zřejmě nejde. To přichází v úvahu až tehdy, pokud byste byli v prodlení s vrácením kauce. Nicméně Tomáš Buus velmi zajímavě poznamenává, že výše úroků z prodlení vymezuje maximum úroku z jistoty, neboť zákonný úrok z nesplatného závazku nemůže být přece logicky vyšší, než je úrok z prodlení. Jinak by nastala paradoxní situace, že zákonný úrok sankčního charakteru je nižší než zákonný úrok charakteru nesankčního. Je proto zjevné, že požadavky nájemců, aby úrok z jistoty byl ve výši, kterou by platili např. za spotřebitelský úvěr, je nereálná, když zákonný úrok z prodlení je jen 8,05 %.
Nejlepší varianta
Ve své obsáhlé analýze legislativně nevyřešeného problému nakonec Tomáš Buus dochází k závěru, že nejlogičtější a nejrozumnější bude úrok z jistoty ve výši úroků z hypotečních úvěrů nebo ještě spíše ze státních dluhopisů, a to v obou případech krátkodobých. Odpovědi, jak správně postupovat ohledně určení výše úroků, přinese zřejmě až budoucí judikatura, vzešlá z rozhodovací praxe soudů ve sporech mezi pronajímateli a nájemci, nicméně ty, kteří se takto poprvé dostanou do sporu, to bohužel bude někoho stát velké peníze, jistě mnohem vyšší, než bude částka samotných úroků. (Viz článek Kolik zaplatíte protistraně za prohraný soud.) Nicméně lze samozřejmě ve smlouvě ujednat, že se nájemce nároku na úročení jistiny zříká, k takové dohodě však soud v případě sporu přihlížet nebude, záleží na tom, jestli ji budou obě strany dobrovolně respektovat.
Pokračování zítra.
ČLÁNKY DO MAILU