Postavení pronajímatelů a nájemníků bytů je v ČR historicky značně nevyvážené, což ostatně aktuálně potvrdil Evropský soud, který nařídil doplatit rozdíl mezi tržní a regulovaným nájemným. Majitel nemůže svobodně nakládat se svým majetkem (např. zakázat zvířata, kouření, ....) v zásadě všechny "práva" má nájemník, a pronajímatel má na prvním místě jen povinnosti.
Za této situace je investice do nájemního bydlení riziková nebo skoro hloupá. Jeden neplatič s plnou hubou svých práv vaši investici hravě pošle do záporu a bude zajímavé sledovat, jak všichni ti idioti, co nakoupili byty jako investice a vyšroubovali tak cenu bytů nahoru začnou při zvyšování úrokových sazeb padat do defaultu. Byt je rozhodně lepší prodat než pronajímat. V našem eurosojuzu určitě.
Jenže být majitelem bytu v bytovém domě je podobné riziko jako pronajímání bytu - jako společenství vlastníků platíte všechno i za ty majitele bytových jednotek, kteří neplatí, a na vymožení dluhu z nich v podstatě nemáte páku. Až tohle dojde lidem, co si kupují byty, tak už ani ten byt neprodáte.
To rozhodně není. Při pronajímaní bytu máte všechna tato rizika současně (včetně rizik z pronájmu).
Každopádně ta situace sice rozhodně není optimální, ale většina poškozených si za to může z části sama svou vlastní nečinností. Neplatiče je třeba pohnat před soud okamžitě (žádné nebudeme si kazit sousedské vztahy), a pokud orgány SVJ nekonají, je třeba okamžitě vymáhat škodu po nich (nečinný předseda má taky byt, že?). Situace, kdy dluhy neplatičů převyšují cenu bytů už v momentě, kdy poprvé přestali platit společné náklady SVJ je velmi nepravděpodobná. V praxi dochází k dlouhodobé ignoraci a nečinnosti ostatních majitelů bytových jednotek a pak se hrozně diví. Za blbost se platí.
Připravovaná novelizace legislativy však tento problém řeší, a část hodnoty bytu bude přednostně "rezervována" pro uhrazení dluhů ze společného bydlení.
Neplatiče pohnat před soud okamžitě.... pokud orgány SVJ nekonají..
Určitě existují SVJ, které nekonají a se žalobou na dlužníka nekonají, u nás v domě to tak není.
Hlavní problém je v tom, že SVJ není prioritní věřitel. Pokud někdo neplatí poplatky SVJ a byt je jeho a není zatížený dluhem, tak to je krásné. Hodně lidí má ale byt na hypotéku.
Takže může snadno nastat situace, že SVJ velmi rychle zareaguje žalobou na neplatiče a.... protože poměr částky co neplatič dluží hypoteční bance a jaká je skutečná cena bytu je nepříznivý, tak... tak zbyde málo. Ale aspoň z toho mála... nene, další prioritní dlužník je stát a neplatič často dluží státu taky.
Takže SVJ dostane medaili za vzorně včasné vymáhání dluhu, zaplatí náklady na to vymáhání a jinak dostane prd.
Jo vlastně, ještě jsem zapomněl - ještě dostane dobrou radu od státních úředníků, že má neplatičům odpojit vodu a elektřinu. Vodu, když odpojení vody jednotlivému bytu 99 % domů technicky neumožňuje. A elektřinu, když přesně 0 % SVJ v ČR (dle nějaké statistiky z SČMBD) poskytuje vlastníkům elektřinu do bytů.
Kdyby nic jiného, tak dluh už nenarůstá. ale aby na SVJ nic nezbylo, to je velmi málo pravděpodobná varianta. Je nutno si uvědomit, že i při 100% hypotéce ceny bytů obecně rostou, tudíž i po splacení pohledávky banky dost zbude.
V praxi je to většinou tak, že lidé žijí v představě, tohle je MOJE, vy mě nezajímáte. Jenže ta žaloba a hrozba ztráty bytu je v naprosté většině velmi rychle probere. to co píšeš jsou jen výmluvy. Stejně tak nevěřím pohádce, že by ti nějaký státní úředník radil, aby jsi někomu odpojil vodu, namísto vymáhání dluhu.
Ale chápu, že výmluvy jsou pohodlnější, nežli něco dělat. Třeba začít tím, že se poradíš s právníkem.
Můj příspěvek jsi dost blbě pochopil. Já nemám problémy s dlužníky a když je mám, tak je řeším včas. Nejsou to výmluvy, proč nic nedělám. Není žádný důvod, proč bys to tak měl chápat - kromě tvého špatného úsudku.
- Kolik zbude na SVJ. Je potřeba si uvědomit, že 100% hypoték bývala velké většina. Taktéž je potřeba si uvědomit, že dlužník, který nechá věci zajít tak daleko, že přijde o byt většinou dluží všude možně, včetně státu. A také je potřeba si uvědomit, že ceny bytů sice obecně rostou, ale nemusí to platit vždy a pro každý byt. Zejména, to nemusí platit pro byt dlužníka, který v bytě neřešil různé problémy a ty narostly. A taktéž - a to je asi nejdůležitější - je potřeba si uvědomit, že byt prodává exekutor a ten má nějakou motivaci. A jeho motivace rozhodně není prodat ten byt co nejdráž. Podle toho výsledky exekucí vypadají. Byty prodané 50 % tržní ceny nejsou vůbec výjimkou.
Kombinace exekutora, který si usnadňuje práci (nebo dokonce sleduje jiný zájem), 100% hypotéky, zanedbaného bytu, a mnoha dalších věřitelů může velmi snadno způsobit, že na SVJ nezbude nic i když podá žalobu hodně brzo. Netvrdím, že je to častá věc, tvrdím ale, že prostě vždy nestačí udělat vše a udělat to včas.
-Ta rada odpojit dlužníkům vodu a elektřinu nebyla poskytnuta mě, ale již zesnulému dlouholetému předsedovi SČMBD RNDr. Jiřímu Bártovi. A ten to právě uváděl v jednom ze svých článků jako příklad chaosu a nekompetentnosti státu a jeho úředníků k problematice SVJ. Jsem ale dost líný ti hledat ve kterém čísle časopisu SČMBD to vyšlo, to si můžeš dohledat sám. Samozřejmě to neměla být rada odpojit služby NAMÍSTO vymáhání, ale to už je celkem jedno.
Tady ale funguje určitý magnetismus, plno spekulantů svým chováním podobně problematické nájemníky přímo přitahuje.
Já bych například nešel do nájmu v domě, kde nejsou všechny byty k pronájmu od jednoho společného majitele. Protože tam je většinou snaha řešit problémy ve prospěch všech nájemníků. Nějakému ruskému spekulantovi, co pronajímá jeden byt v novostavbě protože lze do toho ulít peníze, tomu je všechno jedno.
Nechápu proč byste nešel do takového domu? Pro mě je to ideál, kde bych byl ochoten žít v nájemním bydlení.
Já chci mít stálé bydlení. Chci si nechat do bytu vyrobit nábytek na míru, chci si přivrtat poličky, kam chci. Chci vytvořit stálé zázemí rodině - aby děti chodily do stejné školy a měly stejné kamarády.
Tudíž z princi odmítám jít k někomu, kdo pronajímá jeden byt. Protože tam jsem každý rok v nejistotě, jestli mě spekulant nevystěhuje, protože našel lepší objekt spekulace a byt potřebuje prodat. Anebo přišel čas a je potřeba do bytu nastěhovat milenku, nebo dceru.
Snaha řešit problémy ve prospěch všech nájemníků je veskrze pozitivní věc.
Pokud někdo pronajímá celý dům, tak to má zjevně jako dlouhodobé podnikání a i když má dcer a milenek kolik chce, tak typicky nebude to podnikání bourat, protože jedna jeho dcera/milenka potřebuje někde bydlet.
Ještě jsem neslyšel o situaci, že by leasingová firma řekla firmě - musíte nám jedno auto vrátit, dcera pana ředitele nemá teď čím jezdit. Situace, kdy vám někdo půjčuje své auto, protože pro něj zrovna nemá využití - ale za půl roku už má a chce ho zpět, je naopak normální.
Zákonník je sice paskvil, ale pronajímat vás nikdo nenutí. Aktuálně je naopak výhodné byty rozprodat, protože je stále hodně hlupáků, co se do toho letadla snaží naskočit.
A když už musíte pronajímat, stále to lze řešit opakovaným pronájmem na 1 měsíc, nicméně kdo vám tam za takových podmínek půjde bydlet že? Kromě nežádoucích individují připadají v úvahu snad jenom studenti.
nicméně kdo vám tam za takových podmínek půjde bydlet že?
To je přesně ono, již předem nastavují podmínky jen pro takový typ problematických nájemníků, tak je také dostanou :-) Pak se ještě diví. Bohužel zblblost "vlastním" bydlením je zde tak velká, že pokud nemáte vyloženě známého, nelze se k dlouhodobému nájmu (ne na rok) za rozumných podmínek prakticky dostat.
Jediná možnost je výstavba plně nájmeních domů, ale i to v ČR dopadne zase tak nějak po česku ...
A jak chcete přesvědčit pronajímatele k dlouhodobým nájmům, když se pak v případě problémů nedá jednoduše ukončit a problematického nájemníka vystěhovat? Celý tento stav je jen důsledkem idiotského protežování nájemníků na úkor pronajímatelů. Klasický příklad nesmyslné státní regulace.
Jakto že nedá, po nezaplacení tří nájmů. Problém je, že pronajímatelé si to občas pletli s hotelem, proto je potřeba aby platila nějaká pravidla z obou stran.
Ostatně, když svým přístupem nebudou odrazovat ty, kteří nemají s dlouhodobým nájmem problém, nebudou muset paběrkovat jen mezi těmi problematickými. To je asi jako když budete v restauraci vařit hnusné jídlo s tím, že na to lepší by přece nikdo nechodil a nadávat co vám tam chodí za lidi. Podnikání zkrátka přináší rizika, proto nevěřím spekulantům co pronajímají jen jeden byt, co často není ani jejich (je banky).
Děkujeme že jste nám to vysvětlil. Po nezaplacení 3 nájmů můžete podat žalobu na vyklizení (protože toho chudáčka nesmíte vystěhovat sám) a za pouhých několik let soudních tahanic (a neplacení nájemného) máte byt volný. To je panečku rychlovka.....
Jistě že podnikání přináší rizika, ale tohle podnikání stát přereguloval natolik, že se v něm rozumně podnikat nedá. Pokud dáte nejlepší nabídku na nájem na světě, nemáte nejmenší záruku, že získáte skvělého nájemníka. Ve skutečnosti je pravděpodobnost průšvihu úplně stejná a pokud nemáte křišťálovou kouli a detektivní agenturu, jdete do rizika vždy. Přičemž stát vám velmi zásadně stěžuje možnosti obrany.
3 nájmy nejsou to samé jako kauce ve výši trojnásobku nájemného. V nájmech máte i zálohy za služby, kdežto v nájemném máte jen čisté nájemné. Kauce tedy nepokryje ani tři měsíce! Navíc kauce je naprostá samozřejmost a solidní nájemník s ní nebude mít žádný problém. Pokud někdo nemá na to, aby složil trojnásobek nájemného, asi neumí hospodařit a vytvořit si finanční rezervu a nejspíš s ním bude v budoucnu problém. O takového nájemníka tedy nestojím.
Ale to právě není "zblblost vlastním bydlením". Spousta majitelů vlastního by do toho za normálních podmínek nešla. Jenže právě pronajímatelé je doslova donutili svým chováním, svými podmínkami. Jak říkal kolega: NEJLEPŠÍ REKLAMA NA VLASTNÍ BYDLENÍ JE BYDLET NĚKOLIK LET V NÁJMU
Takže dnes skutečně zbývají (téměř jen) ti problematiční nájemníci. Slušní nájemníci byli bez nadsázky donuceni si pořídit vlastní.
To máte hned výhodu, že je skutečně váš. Pokud k tomu ale přistupujete tak, že smlouva není delší než rok, chcete chodit nájemníka každý týden kontrolovat a ještě vyhrožujete, že si ho před tím budete lustrovat v různých (často podvodných) nesmyslných registrech, pak dostáváte přesně ten materiál, který vlastně chcete.
Já mám jako OSVČ také zkušenosti s tím, že někdo občas nezaplatí. Vždy jsou to ale ti, co mají nejvíce komplikované smlouvy, vyhrožují pokutami za vše možné a svoje uhobé know-how považují za střed světa. Proto už si na podobné dávám pozor, zatímco "per huba" dohoda s normálně chovajícím se člověkem, má v tomto dlouhodobě lepší výsledky. No každý svého štěstí strůjcem ...
Drtivá většina problematických nájemníků vypadá normálně. :-D
Jak zabráníte tomu, aby se vám hlásili na super inzerát bytu k pronájmu?
Ve skutečnosti kdyby nájemní vztahy neměly tak debilní legislativu, spousta nájemníku by se netlačila do vlastního, a spousta pronajímatelů by měla solidní nájemníky (ty nesolidní by okamžitě vyházela)
A pak se soudruh hlodavec hrozně diví, že při těhle podmínkách většina lidí raději pronajímá byty přes AirBNB viz http://byznys.lidovky.cz/airbnb-se-zvrhlo-byty-maji-slouzit-mistnim-mysli-si-krecek-poz-/firmy-trhy.aspx?c=A170623_105541_firmy-trhy_ele
To je fakt empiricky ověřený mnoha lidmi.
Dlouhodobě bydlící rodina se typicky chová slušně, protože ví, že tam bude chtít bydlet a dobře vycházet s ostatními i nadále. A snaží se šetřit společný majetek, protože si uvědomuje, že se na jeho opravě bude tak či tak podílet.
Krátkodobému nájemci je všechno jedno, navíc je to často nějaký mladý student utržený ze řetězu. Turista, co se střízlivý přijde jenom vyspat do bytu existuje. Ale i kdybych jich byla většina, tak to ta menšina prostě finančně převáží. Ta menšina co chodí ožralí, úmyslně i neúmyslně poškozují společné prostory. Ztrácí klíče a ochotně pouští cizí lidi do domu. Ta menšina, co jim přijde hrozně cool hasičák v lepším případě ukrást, v horším případě ho vystříkat přímo v domě. Ne každé výtahy jsou odolné vůči nešetrnému zacházení při tahání velkých kufrů. Typická rodina se jede s kuframa jednou dvakrát ročně a ví, že nesmí na zavírající se dveře násilím. Krátkodobý turista tahá kufry velmi často a k výtahu se chová jako... jako cizímu. Výsledkem jsou drahé opravy. Je toho fakt hodně.
A?
Pointa je, že průměrná rodina je slušná. Zatímco průměrný krátkodobý nájemník se chová výrazně méně slušně. A protože se při krátkodobém pronájmu za rok protočí bytem opravdu velké množství lidí, tak domem projde i hodně lidí z extrémních poloh - včetně extrémně neslušných.
U airbnb se muzes problematickym hostum vyhnout tim, ze budes pronajimat jenom overenym lidem s dobrymi referencemi. On ten kdo to pronajima ma taky zajem na tom, aby si nepustil do bytu nejake dementy.
Ze je prumerna rodina slusna je fajn. Ale pak mas taky neslusne rodiny. A me osobne by prislo lepsi parkrat do roka prezit ozrale cizince, nez trvale zijici neprizpusobive.
To jistě můžete brát jenom ty s dobrými referencemi, ale při krátkodobém pronájmu se prostě počítá s vyšším opotřebením bytu, to je normální a je to v ceně toho pronájmu.
Problém je, že vyšší opotřebení domu v žádné ceně není, na to se skládají všechny byty rovným dílem, nebo nějakým poměrem, který ale nezahrnuje (a nemůže zahrnovat) znevýhodnění krátkodobě pronajímajících.
Bydlet vedle trvale žijících nepřizpůsobivých by určitě nechtěl nikdo, to je nepochybně problém. Ale žít v centru, kde je v domě několik airbnb bytů vyjde víceméně nastejno. Ti ožralové tam nejsou párkrát do roka, ti jsou tam prakticky trvale.
Tady se zase musí ozvat ostatní z domu. Když vám každou noc lítá po domě skupinka ožralých turistů, kterým je samozřejmě jedno zda je druhý den někdo vyhodí, máte horší problém, než se zbavit neplatícího nájemníka. Známý měl přesně tenhle problém a trvalo dva roky, než toho člověka (co ožralům pronajímal "svůj" byt) z domu dostali. Takže tohle je skutečně mor, navíc se pak z toho stává mrtvá lokalita, což rychlokvašky samozřejmě nezajímá. Ostatně centrum Prahy už je pro normální život mrtvé zcela.
A když se ozvou ostatní z domu, tak se stane přesně co? Nevím, jak váš známý dostat vlastníka bytu z jejich domu, ale nejspíš měli prostě štěstí. Pokud vlastník nechce a platí (a proč by neplatil, když má příjem z krátkodobých pronájmů, tak ho z domu nedostanete ani omylem.
V příspěvku výše píšete, že byste nešel do domu, kde všechny byty vlastní jeden vlastník, protože řeší problémy ke spokojenosti všech nájemců. A tohle je přesně případ, který by v takovém domě nenastal.
Všechny komentáře tady jsou úplné nesmysly. Pronajímám několik bytových jednotek a smluvně nejlépe hned na začátku každé smlouvy je vždy uvedeno:
"Smluvní strany se dohodly, že ustanovení § XYZ Občanského zákoníků o .... se nepoužijí. Nájemník je povinnen v případě prodlení/porušení/.... uhradit smluvní pokutu ve výši..." a tak dále. Tím je vše vyřešeno. Pokud s tím má dotyčný problém, ať jde o dům dál nebo se pokusíme najít jiné řešení, které je pro obě strany akceptovatelné.
Občanský zákoník ani jeho novelizace v těchto věcech nejsou zcela závazné, stále poskytuje dostatek volnosti. Místní nemají s pronájmem jak vidno žádné zkušenosti.
Je naprostý nesmysl a komunistický přežitek regulovat obchodní vztahy v rámci smluvních ujednání u nájemních smluv.
Vždyť je to pořád dokola. Špatně pracující politici dělají špatné zákony. Jen se divím, že čímdál tím víc proti majitelům, kteří byt vlastní, tedy je to jejich vlastní majetek a ještě do něj nemálo investují. Podle mě, by měly zákony chránit jejich majetek, před poškozováním neslušných a bezohledných nájemníků a tedy i vymahatelnost škod a dluhů. Majitel by si měl taky sám rozhodovat o tom, kdy komu dá výpověď ze SVÉHO bytu (proč by ji dával slušnému nájemníkovi?) a soud by mu měl umožnit (urychleně) dostat zpět peníze za všechno, co nájemník poškodil, za dluhy, vč. škodného - slušného penále, za starosti, které s tím měl, bez vl. zavinění.
No vidím, že jsou tady pouze teoretici , kteří nikdy nic nepronajímali. Nájemníka vvstěhujete z bytu velmi jednoduchým způsobem bez soudů a bez tahanic. Stačí když máte na svoje jméno platby energií, které vám nájemník platí způsobem měsíčních záloh. V momentě kdy nastane velký problém , jednoduše necháte odpojit energie. Nájemník většinou bez elektřiny a plynu odejde velmi rychle. Jednoduché a prosté.
A kolik uz jsi timto zpusobem dostal neplaticu z domu(staci zaokrouhlit na desitky)? Ja bohuzel s neplatici zkusenosti mam a teoretik jsi podle me ty. Pote, co neplaticum dodavatel sebral hodiny, pripojovali se nacerno pred hodinami cimz poskodili vedeni a muselo se menit v cele chodbe. Taky kradli elektrinu ze spolecneho osvetleni a pri amaterskych upravach ktere pro tu zlodejinu potrebovali poskodili i privod do bytu a rozvody v byte.
No nelegální odběr je trestný čin. Dokonce trestný čin, který není policií a navazujícími OČTŘ bagatelizován. Takže pokud se někdo připojí na černo a vy ho udáte, tak si tím hodně usnadníte soud s jeho vystěhováním z bytu. Velmi častý způsob, jak se nájemník brání vystěhování je to, že předstírá dobrou vůli. Hodně slibuje a platí malé částky z dluhu - na to soudy slyší a vychází vstříc. Pokud se nájemník připojí na černo, tak má po dobré vůli a musí zkoušet jiné obstrukce.
Tohle znamena akorat soudni tahanici navic. Ten clovek uz dle zakona nema pravo tam bydlet a ze mu to pritizi je mi celkem ukradene. Ja ho chci pryc a to proste pri rychlosti nasich soudu a moznosti se porad nesmyslne odvolavatat trva priblizne dva roky. Takove jsou moje realne zkusenosti se dvema takovymi pripady.
Myslíte žalobu o náhradu škody za tu poškozenou elektroinstalaci? No to jistě. Nicméně to, že je trestně stíhán v souvislosti s vaším bytem mu prostě komplikuje působení na soudce. Jistě, obstrukcí zbývá i tak dost, ale pozici v tom sporu, který vás zajímá si prostě zhoršil.
Mě by se nechtělo strávit až dva roky v base za to že nájemníkovi vypnu energie...
tady důkaz že si nedělám srandu
https://www.hypoindex.cz/clanky/chcete-se-zbavit-nepohodlneho-najemnika-plyn-ani-vodu-mu-neodpojujte/
Ano, v podstatě je to pravda, ale:
- Nájemkyně měla smlouvu a řádně platila. Asi k tomu soud přihlédl. (Kdybys platil za energie, a dodavatel žádné nedodal, jistě by jsi ty sám také protestoval.)
- Také majitelku neosoudili k "dvoum rokům v base", ale soud "stanovil trest odnětí svobody ve výměře dvou měsíců s podmíněným odložením výkonu trestu na zkušební dobu v trvání jednoho a půl roku."
Uvedu jednu pěknou citaci:
Nový občanský zákoník v ustanoveních upravujících nájem, resp. nájem bytu a nájem domu, o možnosti odstoupit od smlouvy nehovoří. Místo toho zavádí institut výpovědi bez výpovědní doby.
Podle obecného ustanovení § 2001 NOZ lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. Obecně nový občanský zákoník stanoví, že od smlouvy lze odstoupit, poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem. Podle § 2232 NOZ však platí, že pokud strana porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, a tím způsobí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu pak pro případ porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem dává pronajímateli možnost vypovědět nájem bez výpovědní doby, přičemž tato zvláštní ustanovení mají přednost. Lze tedy konstatovat, že ze zákona nájemce ani pronajímatel nebudou mít právo odstoupit od smlouvy, což však nevylučuje, aby si právo odstoupit od smlouvy sjednali v nájemní smlouvě. Pokud by však smluvním ujednáním o odstoupení od smlouvy byla zkrácena práva nájemce, nebude se k takovému ujednání přihlížet (§ 2235 odst. 1 NOZ).
Zákonodárce v novém občanském zákoníku dává ve vztahu k nájmu bytu přednost institutu výpovědi bez výpovědní doby před odstoupením od smlouvy. V důvodové zprávě to nijak nevysvětluje. Domnívám se, že účelem je předejít sporům ohledně účinků odstoupení od smlouvy, neboť podle § 2004 NOZ se odstoupením od smlouvy závazek zrušuje od počátku. Mohlo by tedy dojít k nejasnostem, jak nahlížet na dosavadní vzájemné plnění stran, zda si strany podle zásad o bezdůvodném obohacení budou povinny svá plnění vracet, což je u nájemního vztahu dosti komplikované. Na druhou stranu však podle § 2004 odst. 3 NOZ bude platit, že zavazuje-li smlouva k nepřetržité či opakované činnosti, lze od smlouvy odstoupit jen s účinky do budoucna. Tímto ustanovením se rozdíly mezi odstoupením od smlouvy a výpovědí bez výpovědní doby stírají.