Hlavní navigace

Podle jakých pravidel se valorizuje nájemné z bytu?

22. 7. 2021
Doba čtení: 9 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Jaké jsou základní možnosti pro valorizaci nájemného z bytu? Co si může pronajímatel dovolit, jaké možnosti má nájemce a co mu hrozí za průšvih?

Libovolná dohoda, pravidelná valorizace podle inflace, dohoda podle pravidel a limitů zákona nebo soudní spor o určení výše nájemného soudem? Projděme si možnosti a pravidla pro valorizaci nájemného z bytu.

Dohoda, valorizační (inflační) doložka

V případě zvyšování nájemného z bytů se v prvé řadě uplatní především dohoda účastníků nájemního poměru. Ta má mít v soukromoprávních vztazích vždy přednost. Anebo se uplatní valorizační mechanismy upravené občanským zákoníkem (OZ). A to dle § 2248 OZ, podle něhož si mohou strany ujednat každoroční zvyšování nájemného, kupř. inflační doložku (ostatně to by ani nemusel zákon říkat, to vyplývá z limitované smluvní volnosti). Nebo ve smyslu § 2249 valorizace prostřednictvím návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného za podmínek zákonem předvídaných.

Zvláštním případem zvyšování nájemného, a to z důvodu zlepšení užitné hodnoty bytu, upraveným v § 2250 je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy v domě nebo bytě, které zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. Tím se však tentokrát v daných souvislostech nebudeme zabývat, článek by byl moc dlouhý. Psali jsme o tom již dříve: Jaké jsou limity pro zvyšování nájemného z bytu? Projděte si podrobná pravidla

Valorizace prostřednictvím netržního návrhu dle občanského zákoníku

Postup dle § 2249 se uplatní, neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně. Pak může pronajímatel v písemné formě navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. (K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.)

Pronajímatel je tedy omezen, a to jak z pohledu časového (jak často může relevantně, aby tak učinil s příslušnými právními účinky, zvýšení nájemného navrhnout), tak co do výše (do jaké míry může zvýšení navrhnout, pakliže se ho při nesouhlasu nájemce chce následně domoci soudní cestou). Nájemné lze za uvedených podmínek (nedohodnou-li se účastníci nájemního poměru na něčem jiném) zvyšovat pouze o 20 % v souhrnu za tři roky.

Pronajímatel může navrhnout a nájemce může přijmout i navýšení vyšší, ale pakliže ho nájemce nepřijme, musí pronajímatel, aby se mohl alespoň nějakého navýšení domoci soudní cestou, navrhnout zvýšení odpovídající uvedeným limitům.

Když nájemce souhlasí s limitovaným navýšením

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo (§ 2249 odst. 3 věty první). Pokud tedy nájemce navýšení nájmu navržené pronajímatelem přijme, pak ještě v dalších dvou následujících kalendářních měsících po obdržení návrhu platí nájemné v dosavadní výši a za další (3.) a následující měsíce již valorizovanou výši.

Nesouhlasíte s navýšením nájemného? Uvědomte si, co vám hrozí, když prohrajete soud

Pokud nájemce nesdělí v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo (a právě především toto jsou ony právní účinky prvotního návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného, které máme na mysli) navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud (§ 2249 odst. 3 věty druhé).

Pokud by totiž návrh na zvýšení nájemného nesplňoval ony podmínky, nerespektoval ony limity, tedy zvýšení za 3 roky maximálně o 20 %, pronajímatel by za daných podmínek neměl právo obrátit se na soud.

Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá (a to zpětně) s účinky ode dne podání návrhu soudu (§ 2249 odst. 3 věty třetí).

Jestliže tedy soud pronajímateli vyhoví, zvýší nájemné zpětně, nájemce bude muset rozdíl doplatit, zvýšení tak nebude účinné až od právní moci rozhodnutí soudu nebo od jím jinak určeného termínu po skončení soudního řízení. A zvýšení může být vyšší než určují ony limity pro návrh pronajímatele. (Návrh na zvýšení nájemného určený přímo nájemci musí limity splňovat, v soudním řízení však už limity dodrženy být nemusí.)

Varování nájemcům, kteří si nechtějí připlatit: Soud vám může napálit tržní nájemné

Před tím jsme vás již varovali, varovali jsme vás i před tím, že můžete přijít o byt, když nedokážete zavčasu doplatit rozdíl mezi původním a nově stanoveným nájemným, které vám může být vyčísleno i zpětně. Zopakujme si, co nájemci hrozí, aspoň povšechně.

Podrobnosti najdete v článku Do kdy musíte zaplatit, aby vás nevyhodili z bytu, když soud zpětně zvýší nájem?

Lepší platit hned třeba o 20 % více než za několik let obrovskou sumu

Jestliže tedy soud pronajímateli vyhoví, zvýší nájemné zpětně, nájemce bude muset rozdíl doplatit, zvýšení tak nebude účinné až od právní moci rozhodnutí soudu nebo od jím jinak určeného termínu po skončení soudního řízení. A zvýšení může být vyšší než dle limitů pro původní návrh pronajímatele.

Nájemce by proto vždy měl pečlivě zvažovat nepřijetí návrhu pronajímatele. Jednak jsou pro něj stanoveny zákonné limity a jednak mu následně s ohledem na normu (zakotvenou v § 2249 odst. 3 věty třetí) hrozí další potenciální potíže, včetně ztráty užívacího práva k bytu. Nevěříte? Pojďme si projít občanský zákoník a soudní výkladovou praxi (judikaturu).

Ze dne na den, i když nájemce neměl dluhy, se může stát neplatičem

Zvýší-li soud nájemné „zpětně“ – s účinky od podání žaloby, vznikne nájemci, poté, co toto rozhodnutí nabude právní moci, povinnost doplatit i rozdíl na nájemném, který vznikl jeho zvýšením.

Splatnost takto vzniklého nedoplatku občanský zákoník nestanoví (§ 2251 odst. 1 upravuje jen splatnost „běžného“ nájemného), čas plnění se proto bude řídit všeobecnými ustanoveními o závazcích, tedy § 1958 a § 1959.

Neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu. (§ 1958 odst. 2) 

Neplyne-li z ustálené předchozí praxe stran nebo ze zvyklostí něco jiného, má se za to, že strany ujednaly čas plnění výrazem „ihned“ dobu do pěti dnů. (§ 1959 písm. e)

Pokud si tedy oba po pravomocném rozhodnutí soudu neurčí dohodou čas na úhradu nedoplatku, který vznikl zvýšením nájemného od podání žaloby, je třeba doplatit dluh na nájemném – ihned (tj. do pěti dnů) po výzvě pronajímatele (§ 1958 odst. 2). Ačkoliv to by v soudní praxi při současné společenské atmosféře nejspíš, ba s vysokou pravděpodobností, bylo hodnoceno jako zneužití výkonu práva ze strany pronajímatele.

Nicméně ochrana dlužníka nemůže (či aspoň neměla by být) bezbřehá. Je třeba vzít v úvahu, že pokud soud rozhodl ve prospěch pronajímatele, pak to byl nájemce, který se zprvu bránil spravedlivému požadavku pronajímatele – i to by mělo být bráno v potaz.

Pokud tedy bez zbytečného odkladu nájemce svůj dluh neuhradí (jakkoliv byl pojem bez zbytečného odkladu již judikatorně definován, v daných souvislostech vždy musí při hodnocení převážit individuální okolnosti případu), dostane se do prodlení se všemi důsledky z toho vyplývajícími.

Nedoplatek, který vznikne zvýšením nájemného s účinností od podání žaloby, je součástí nájemného, a proto jedna ze základních povinností nájemce – platit nájemné (§ 2213) – zahrnuje i takovýto nedoplatek. Je tedy nutno konstatovat v intencích judikatury NS, že nezaplatí-li ho nájemce řádně a včas, poruší tím své povinnosti vyplývající z nájmu a v případě, že se bude jednat o porušení hrubé či zvlášť závažné (bude možno prodlení s úhradou nedoplatku takto hodnotit), má pronajímatel právo nájem vypovědět [§ 2288 odst. 1 písm. a), § 2291].

Z nájemce původně jen brojícímu proti valorizaci nájemného je tak rázem „neplatič“ se všemi riziky z toho vyplývajícími – včetně ukončení nájmu pronajímatelem výpovědí bez výpovědní lhůty. Nájemce musí velmi pečlivě zvážit, zda se zvýšení nájemného bránit u soudu, anebo raději přistoupit na návrh pronajímatele zvyšující nájem.

Za nedoplacení soudem valorizovaného nájemného hrozí ztráta bytu

Poruší-li nájemce bytu svou povinnost, která mu vyplývá ze zákona, resp. nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo (§ 2291) vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. (§ 2291 odst. 2)

Ovšem připomeňme raději v této souvislosti, že před tím, než přistoupí pronajímatel k podání výpovědi, musí (podle § 2291 odst. 3) vyzvat nájemce, aby svůj dluh uhradil. Jen při splnění této podmínky může být výpověď oprávněná a platná.

Výzva přitom nemusí být písemná, musí však obsahovat popis závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k úhradě dluhu je nutno posuzovat vždy individuálně. 

Uvedené podmínky vyplývají z rozsudku Nejvyššího soudu ČR (ze dne 18. 1. 2017, spis. zn. 26 Cdo 4249/2016).

I výpovědi se může nájemce bránit soudně

Výpovědi se může nájemce bránit soudní cestou. V případném řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu musí soud posoudit v rámci úvahy o oprávněnosti výpovědi i otázku rozporu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy, popř. zda nejde o zjevné zneužití práva (§ 2 odst. 3 a § 8). 

Výpověď, kterou by pronajímatel zneužil své právo (vysoký nedoplatek na nájemném vzniklý zpětným zvýšením by požadoval zaplatit do 5 dnů nebo v nepřiměřené lhůtě, a pokud by jí nájemce nedostál, pronajímatel by na základě toho vypověděl nájem), by tedy patrně byla shledána pro rozpor s dobrými mravy neplatnou.

V praxi přitom v případě déletrvajícího sporu bude spíše pravidlem, že výše nedoplatku, který vznikl zvýšením nájemného, bude přesahovat částku odpovídající několikanásobku běžného nájemného. Soud proto bude muset podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR (ze dne 13. 12. 2017) hodnotit zejména postoj účastníků řízení před i v průběhu řízení o určení nové výše nájemného (a samozřejmě jejich úspěch v tomto řízení), výši vzniklého nedoplatku, plnění ostatních povinností nájemce (zda šlo jen o ojedinělé vybočení z jinak řádného plnění povinností) apod. (spis. zn. 26 Cdo 4848/2016).

V souvislosti s popsaným sporem o valorizaci nájemného nelze zapomenout ani na to, že je třeba platit i soudní výlohy. Více o tématu najdete v článku Kdy vám odměnu pro advokáta hradí poražená protistrana?

A nyní se vrátíme k procesu a pravidlům valorizace nájemného podle občanského zákoníku.

Nájemce, který platí dosud regulované nájemné, se prohne. Pronajímatel může chtít násobně více

Pro úplnost ještě připomeňme § 3074 odst. 2, podle něhož se § 2249 odst. 1 nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

V případě dosud přetrvávajícího regulovaného nájemného tak není pronajímatel omezován limity vyplývajícími z § 2249 odst. 1, neboť se v dané situaci neuplatní. Má tedy možnost navrhovat nájemné rovnou na míru obvyklou.

Takže tady může dojít k ještě razantnějšímu nárůstu nájemného a k ještě většímu průšvihu, když jej nájemce má doplatit „z ničeho nic“ jednorázově.

Příště si osvětlíme pravidla, podle nichž soudy stanovují výši nájemného.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).