Hlavní navigace

Jaké jsou limity pro zvyšování nájemného z bytu? Projděte si podrobná pravidla

Autor: Depositphotos
Richard W. Fetter

Při valorizaci nájemného z bytu má přednost dohoda. Ovšem jaká jsou pravidla u dlouhodobě obsazených bytů s regulovaným, respektive deregulovaným nájemným, když zájmy pronajímatele a nájemce jsou protichůdné?

Doba čtení: 8 minut

Pravidla, především pronajímatele omezující pravidla, pro zvyšování nájemného stanoví nový občanský zákoník. Patrně lze konstatovat, že v něm uvedené valorizační mechanismy se uplatní především tam, kde předchozí zákonné mechanismy zvyšování nájemného neumožnily dosáhnout jeho tržní úrovně, tedy u bytů takříkajíc dlouhodobě obsazených (ať už je nájemní smlouva sjednána na dobu neurčitou, nebo určitou), které nebyly a nejsou nabízeny na volném trhu, a cena nájmu se tak neřídila a neřídí nabídkou a poptávkou.

Při dlouhodobějším nájmu bytu nabízeném na volném trhu se zřejmě uplatní jen valorizační mechanismus uvedený dále v článku i v občanském zákoníku jako první, tedy inflační doložka. Nájem bytu na volném trhu se však děje spíše na kratší dobu určitou, například jednoho roku či dvou let s možností případného prodloužení, a není proto třeba měnit sjednanou výši nájemného nějakou poměrně zdlouhavou a náročnou procedurou stanovenou občanským zákoníkem. K případnému navýšení ceny dochází při prodlužování nájmu novou smlouvou nebo dodatkem k původní, anebo při uzavírání smlouvy s novým nájemcem.

Krátkodobější nájmy na volném trhu samozřejmě umožňují i opačný postup, tedy snížení nájmu, ke kterému je nucen pronajímatel, pokud o jeho byt za nabízenou cenu není zájem či nájemce hodlá nájem vypovědět, protože si našel byt levnější. I když nový občanský zákoník upravuje i mechanismus snižování nájemného iniciovaného nájemcem, když stanoví v § 2249 odst. 4, že navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ust. 2249 odst. 1 až 3 o. z. – které upravují proces zvyšování nájemného iniciovaný pronajímatelem a jenž si přiblížíme – obdobně.

Inflační doložka

Nejjednodušší je, když si pronajímatel a nájemce podle ust. § 2248 nového občanského zákoníku dohodnou každoroční zvyšování nájemného, tedy přidají do nájemní smlouvy například inflační doložku, kdy se nájemné bude zvyšovat jednou ročně o inflaci, popřípadě o jinou částku. To je obvyklé i na volném trhu s byty. Nejde o nic mimořádného. To by ani nemusel zákon stanovit, protože to stejně bez dohody pronajímatele a nájemce ani nejde.

Jestliže nájemní smlouva o zvyšování nájemného nic neříká, může zvýšení nájemného iniciovat pronajímatel. Pokud nájemce jeho návrh nepřijme, může se pronajímatel obrátit s návrhem na zvýšení na soud. Pronajímatel postupuje podle ust. § 2249 nového občanského zákoníku.

Nejvýš o pětinu za tři roky

Neujednají-li si účastníci nájemního vztahu zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel (podle ust. § 2249 odst. 1 o. z.) v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 procent. 

Pronajímatel je tedy omezen, a to jak z pohledu časového, tak co do výše, do jaké lze zvýšení navrhnout. Návrh nelze učinit nájemci dříve než po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení. Pokud by přesto pronajímatel návrh předložil, bylo by takové jednání stiženo vadou zdánlivosti, nicotnosti stejně jako návrh neobsahující novou výši nájemného nebo nedokládající splnění podmínek pro zvýšení.

Navrhované zvýšení nesmí přesáhnout spolu s dalšími zvýšeními učiněnými v posledních třech letech dvacet procent a zároveň nesmí překročit obvyklé nájemné za srovnatelných podmínek v daném místě. 

Co když je dříve regulované nájemné nízké?

Ovšem podle zvláštního přechodného ust. § 3074 odst. 2 o. z. se ust. § 2249 odst. 1 občanského zákoníku nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. Tedy v případech přetrvávajícího regulovaného nájemného, kdy pronajímatel valorizoval nájemné jen na základě regulačních předpisů a nájemce neplatí ani korunu navíc.

V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného bez dodržení uvedeného limitu (20 procent za 3 roky) tak, aby dosáhlo míry obvyklé v čase a místě. V praxi však může nastat výkladový problém, pokud nájemné sice bylo určeno podle regulačních a pronajímatele ve valorizaci omezujících předpisů, a to co do jeho výše, ale co do formy se tak nestalo jednostranně oznámením pronajímatele ve smyslu dříve platných předpisů pro deregulaci (valorizaci) nájemného (jeho jednostranné zvyšování), ale dohodou.

Byla to někdy snazší cesta. Místo toho, aby pronajímatel složitě nájemce obesílal jednostranným oznámením, s rizikem, že třeba bude napadena jeho platnost pro formální nedostatky, se prostě jednoduše na státem předepsaném maximálním zvýšení nájemného oba dohodli. Pronajímatel a nájemce mohli oba postupovat podle předpisů státu, ale ve shodě: pak pronajímatel nezvyšoval nájemné jednostranně, ale zvýšily jej obě strany dohodou – dvoustranným právním aktem (úkonem, nyní jednáním), avšak podle státem předepsaných limitů.

Je potom třeba řešit otázku, jak tomu je – jak posoudit možnost aplikace uvedené výjimky dle ust. § 3074 odst. 2 o. z. – v případě, kdy si účastníci dosud platné a účinné nájemní smlouvy ve smlouvě samotné nebo následném dodatku k ní dohodli nájemné ve výši dle tehdy účinného cenového (regulačního) předpisu: Jde o nájemné určené „ujednáním pronajímatele a nájemce“, nebo o nájemné určené na „základě jiného právního předpisu“?

Pokud by mělo platit, že výše nájemného byla určena smlouvou (dohodou stran), byť je v ní domluveno regulované nájemné, platil by pro zvýšení v současnosti limit dle ust. § 2249 odst. 1 o. z., tj. limitace valorizace maximálně o 20 procent za dobu tří let. Pak by ovšem třeba v důsledku předchozí regulace, a proto dosud nízkého nájemného například ve výši 3000 Kč, bylo možno zvýšit nájemné za tři roky o pouhých a směšných 600 Kč na 3600 Kč.

Při takovém tempu by se regulované nájemné dostávalo na úroveň obvyklého nájemného léta, ne-li desetiletí, což by pronajímatele značně znevýhodňovalo a ekonomicky poškozovalo. Zřejmě by proto i smluvně dohodnuté nájemné, avšak jen do výše umožněné regulačními předpisy, mělo být nyní považováno za nájemné určené zvláštním předpisem, aby tak pro pronajímatele nyní aktuální limit (20 procent za tři roky) neplatil, nicméně je třeba vyčkat autoritativního rozhodnutí vrcholné soudní instance s judikaturním významem.

(Jde o střet doslovného jazykového výkladu právní normy a tzv. teleologického čili účelového výkladu, který rozebírá v odborném titulu advokát Daniel Milota na epravo.cz v článku z října roku 2017, z něhož jsem čerpal inspiraci. Je třeba upozornit na chybu v jeho ilustrativním výpočtu valorizace nájemného, nicméně s jeho právními závěry se ztotožňuji.)

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného (ať již jde o návrh dle ust. § 2249 odst. 1. o.z., tedy při dodržení aktuálního limitu, anebo o návrh aplikující výjimku dle ust. § 3074 odst. 2 o.z., tedy nerespektující aktuální limit valorizace), zaplatí podle ust. 2249 odst. 3 o. z. počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo.

Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. 

Nájemce musí svůj postup a neudělení souhlasu dobře zvážit. Pro soud totiž již neplatí dvacetiprocentní limit zvýšení za poslední tři roky, ale nájemné může zvýšit až do míry obvyklé v daném místě a čase. Nájemné také soud zvýší zpětně, s účinky ke dni podání žaloby, ne až od právní moci svého rozhodnutí.

Jak se počítá obvyklé nájemné

Podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanoví nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Srovnatelné nájemné se zjišťuje buď posudkem znalce, nebo se stanoví na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Srovnává se nájemné z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností.

Kriterii pro takové posouzení je délka nájmu, možnost dát byt do podnájmu, zda se požaduje a platí a jak vysoká jistota (kauce). Dále se hodnotí skutečnosti, zda je nájem případně spojený s pomocí v domácnosti pronajímatele, zda je spojen s úklidem v domě, s péčí o zahradu, povinnosti sankčního charakteru, právo užívat zahradu přilehlou k domu. Také se zohledňuje existence ujednání o inflační doložce, interval placení nájemného a délka výpovědní doby. 

Pro posuzování srovnatelnosti obytné hodnoty bytu je vymezeno pět hlavních skupin charakteristik:

  1. Druh stavby a druh bytu – zda je v rodinném či bytovém domě, panelovém domě, zda je suterénní, přízemní, mezonetový apod.
  2. Velikost obytného prostoru – zpravidla je nájemné za čtvereční metr menších bytů vyšší než nájemné u bytů s větší podlahovou plochou.
  3. Vybavení obytného prostoru – co pronajímatel poskytuje nájemci ke stálému použití, a to za předpokladu, že úhrada za užívání tohoto vybavení je součástí hrazeného nájemného.
  4. Stav budovy a bytu.
  5. Umístění bytu v místě – zohledňuje se dostupnost služeb, dopravní obslužnost, rozsah zeleně a jiné.

Zlepšení užitné hodnoty bytu

Zvláštním případem upraveným v ust. § 2250 nového občanského zákoníku, kdy může pronajímatel zvyšovat nájemné, je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy v domě nebo bytě, které zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. 

Provede-li pronajímatel zmíněné stavební úpravy, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

FIN18_tip_v_clanku_Pejsa

Ukažme si to na příkladu: Pronajímatel je vlastníkem domu s šesti pronajatými byty. Pronajímatel provede úpravu zateplení v hodnotě 700 000 Kč. Deset procent z této částky je 70 000 Kč, na jeden byt tak ročně připadá 11 667 Kč. Pronajímatel tak může měsíčně každému bytu po dosažené dohodě zvýšit nájemné maximálně o 972 Kč. Ke zvýšení postačí, pokud souhlasí nájemci čtyř bytů, pak zvýšení platí i pro zbývající nájemce dvou bytů, i když se zvýšením nesouhlasí.

Nedojde-li k dohodě ani se 2/3 nájemníků, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z uvedených důvodů ročně o 3,5 procenta z vynaložených nákladů. Celkové roční zvýšení pak může činit 24 500 Kč (3,5 % ze 700 000), na jeden byt z toho připadá 4083 Kč ročně, tedy 340 Kč za měsíc.

Našli jste v článku chybu?