Hlavní navigace

Jak vypovědět nájem za neplacení a následně vyklidit byt?

Autor: Shutterstock
Richard W. Fetter

Jak se bránit nájemníkům, kteří vám neplatí za byt? Jak jim platně vypovědět nájem a jak následně vyklidit byt?

V předchozím článku jsme se zabývali tím, co si pronajímatel „vezme“ na nájemnících, když mu dluží peníze, jaké sankce může využít za neplacení nájemného z bytu.

V dnešním článku se budeme zabývat dalším logickým krokem v této situaci, tedy jak vypovědět nájem za neplacení a jak následně vyklidit byt.

Výpověď za neplacení až po 3 měsících, ale okamžitá

Zrušený občanský zákoník stanovil v § 711 odst. 2 písm. b), že v případě, kdy nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, může mu být ukončen nájemní vztah výpovědí. Výpovědní lhůta činila podle ust. § 710 odst. 2 dosavadního občanského zákoníku 3 měsíce. Skončil-li nájemní poměr u uvedeného důvodu, zajišťoval pronajímatel nájemci přístřeší, tedy dočasné ubytování do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců (viz ust. § 712 odst. 5 zrušeného občanského zákoníku). Nájemce navíc nebyl povinen byt vyklidit, pokud podal ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a nebylo pravomocně skončeno soudní řízení o něm (viz ust. § 711 odst. 4 dosavadního občanského zákoníku). Proto bylo vystěhování neplatičů velmi problematické.

Vyklizení bytu do měsíce po výpovědi?

Nový občanský zákoník je přísnější, když stanoví v § 2291 odst. 1, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byl odevzdal zpět, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu, přičemž v ust. § 2291 považuje za porušování povinnosti nájemce zvlášť hrubým způsobem to, když nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň 3 měsíců. Bytové náhrady se neposkytují.

Nájemce sice má právo podat podle ust. § 2290 nového občanského zákoníku (NOZ) návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, námitky proti výpovědi však již nejsou hmotně právní překážkou vyklizení bytu (srovnej ust. § 711 odst. 4 dosavadního občanského zákoníku a ust. § 2290 NOZ). I přes absenci ustanovení o odkladu vykonatelnosti povinnosti se vystěhovat z bytu v nové právní úpravě, na rozdíl od té dosavadní, očekávám, že soudy budou, aspoň zpočátku, k nájemcům vesměs shovívavé a nebudou k případnému návrhu pronajímatele ukládat povinnost byt vyklidit, dokud nebude řízení o přezkoumání platnosti výpovědi pravomocně skončeno.

Návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi je jedinou obranou nájemce před neplatnou nebo neodůvodněnou výpovědí z nájmu. V případě, že by soudy k návrhu pronajímatele bez dalšího ukládaly povinnost byt vyklidit, ztratilo by řízení o oprávněnosti výpovědi smysl. Nájemce by se musel vystěhovat, i když by výpověď nebyla oprávněná, zbývala by mu pouze složitá možnost domáhat se případné náhrady škody.

Problém ovšem je, že nájemce musí dlužit za 3 měsíce, k tomu je třeba připočíst dobu, která mu je dána na vyklizení. V praxi skládané kauce ani kauce v nové (nižší) maximální výši tedy dluh nepokryjí a pronajímatel jej bude muset složitě vymáhat.

Jak má výpověď dlužníkovi vypadat

Ve vztahu k určitosti výpovědi pronajímatele dané z důvodu spočívajícího v neplacení nájemného a úhrad za služby, je třeba, aby pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z ní bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění. Nestačí tedy, aby např. pouze uvedl, že „nájemce nezaplatil nájemné a úhrady za služby ve výši odpovídající trojnásobku těchto měsíčních plateb“, nebo že „dluží na uvedených platbách konkrétní částku“, uvedenou ve výpovědi, ale je třeba, aby specifikoval, z čeho se tato částka sestává (nejlépe tak, že uvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil).

Musí začít prodlení za čtvrtý měsíc

Výpovědní důvod neplacení nájemného je naplněn až tehdy, dosáhne-li neuhrazený dluh na nájemném a platbách za služby v určitém (konkrétním) okamžiku prodlení nájemce s plněním jeho peněžitých závazků částky odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu.

Pro účely naplněnosti tohoto výpovědního důvodu je tedy rozhodující výše nesplaceného dluhu na nájemném a úhradách za služby. Nelze proto usoudit na naplněnost výpovědního důvodu pro neplacené nájemného v situaci, kdy nájemce sice opakovaně nezaplatil měsíční platby nájemného a úhrad za služby, avšak takto vzniklý dluh nedosáhl (v době před dáním výpovědi z nájmu bytu) částky odpovídající trojnásobku uvedených plateb. Nájemce, který nezaplatil nájemné za tři měsíce, hrubě porušil své povinnosti až v okamžiku, kdy se ocitne v prodlení s placením byť jen části nájemného i za měsíc čtvrtý.

Podrobněji jsme o výpovědi z nájmu bytu pro neplacení nájemného podle nového občanského zákoníku pojednali v článku Za neplacení nájmu a služeb za byt je po 3 měsících okamžitý konec.

Musí přijít varování a šance na nápravu

Před tím, než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby dle ust. § 2291 odst. 1 ve spojení s odst. 2 NOZ, však musí podle ust. § 2291 odst. 3 NOZ vyzvat nájemce, aby své závadné chování odstranil, tedy v daném případě zaplatil dlužné částky. Jen při splnění této povinnosti může být výpověď oprávněná a platná. 

Výzva nemusí být písemná, ale je třeba písemnou formu rozhodně doporučit, musí obsahovat popis závadného chování (protiprávního stavu), tedy dluhu, a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně. (Vyplývá to z rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 4249/2016, ze dne 18. 1. 2017.) Nevyzve-li pronajímatel před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, tedy zaplatil dluh, k výpovědi se nepřihlíží, je tedy podle ust. § 2293 odst. 3 NOZ nicotná.

Zákonné pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním – neplnění povinností

Jestliže poskytovatel služeb, tedy pronajímatel, nebo příjemce služeb, tedy nájemce, nesplní svoji povinnost stanovenou zákonem č. 67/2013 Sb., zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob v bytě nebo nedoručí-li pronajímatel včas vyúčtování úhrad za služby nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně podle ust. § 13 zmíněného zákona pokutu.

Ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat (to bude např. situace, kdy nemůže pronajímatel vlastnící a pronajímající bytovou jednotku předložit nájemci vyúčtování včas, protože ho sám včas neobdržel od společenství vlastníků jednotek) nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání výše pokuty, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

Lhůty pro plnění povinností

Přitom platí, že přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, je povinen oznámit podle ust. § 2272 NOZ zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli, stejně tak snížení počtu osob v domácnosti podle ust. § 2273 NOZ.

Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb podle ust. § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Tzn. např., že vyúčtování za rok 2016 musí být doručeno nájemci do 30. 4. 2017. (Podle ust. § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. poskytovatel služeb (pronajímatel) ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Finanční vyrovnání, tedy vrácení přeplatku pronajímatelem nájemci, nebo doplacení nedoplatku nájemcem pronajímateli, provedou podle ust. § 7 odst. 3 poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.)

Na základě písemné žádosti příjemce služeb je podle ust. § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů. (Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb podle ust. § 8 odst. 2 věty první zákona č. 67/2013 Sb. neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě od doložení podkladů příjemci služeb.)

Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno podle ust. § 8 odst. 2 věty druhé zákona č. 67/2013 Sb. nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.

Našli jste v článku chybu?