Nezaplatíte-li řádně a včas nájemné, jste v prodlení a pronajímatel po vás může požadovat úroky z prodlení. S účinností od 1. 1. 2014 totiž nový občanský zákoník odstranil povinnost platit při prodlení s placením nájemného poplatek z prodlení.
O tom, jakož i o tom, že poplatek z prodlení nadále po určitou dobu zůstal jako peněžitá sankce jen za prodlení s úhradou služeb spojených s užíváním bytu, jsme vás informovali v článku Nový občanský zákoník: Poplatku z prodlení už se tolik bát nemusíte, přičemž posléze byl poplatek z prodlení zrušen zcela, a proto se i z dlužných úhrad služeb platí úroky z prodlení – o tom jsme informovali zase v článku Dlužníci za pozdní placení služeb nově zaplatí nižší sankce.
Občanský zákoník upravuje jak úrok z prodlení v zákonné výši, tak smluvní. Podle tohoto ustanovení úrok z prodlení ve výši podle prováděcího předpisu nastupuje bez jakéhokoliv ujednání stran. Tedy automaticky, vy i pronajímatel si můžete výši úroku z prodlení také sjednat.
Rozdíl mezi zákonnými a ujednanými čili smluvními úroky jsme si vysvětlovali v článku Jaký je rozdíl mezi smluvenými úroky a úroky z prodlení? Jakožto nájemce bytu jste však v rámci úpravy nájmu bytu a domu v občanském zákoníku chráněni. Jedním z projevů této zvláštní ochrany je ochrana vůči smluvní pokutě a nepřiměřeným smluvním ujednáním. Optikou této ochrany je pak třeba poměřovat všechna ujednání týkající se nájmu.
Smluvní úroky by představovaly obcházení zákazu smluvní pokuty
I při prodlení s placením nájemného za nájem bytu se uplatní obecná úprava důsledků prodlení obsažená v novém občanském zákoníku pro závazkové vztahy. Ale s přihlédnutím k úpravě nájmu bytu. Obecně platí, že úrok z prodlení má působit na vás coby dlužníka, abyste dluh uhradili včas. A zároveň má věřiteli, tedy pronajímateli, nahradit újmu, která mu vznikla opožděným plněním, aniž by ji musel vyčíslovat a prokazovat.
Jde-li o motivační funkci úroků z prodlení, nepochybně platí, že v případě nájmu bytu jste k včasnému placení nájemného rovněž významně motivováni i možnou ztrátou bydlení. Včasné a řádné neplacení nájemného je totiž jedním z taxativně vymezených důvodů, pro které může pronajímatel nájem vypovědět.
O výpovědi nájmu bytu pro neplacení nájemného jsme psali v článcích:
- Za neplacení nájmu a služeb za byt je po 3 měsících okamžitý konec,
- Můžete přijít o užívání nájemního bytu pro nezaplacení pouhých tří korun?
- Jak vypovědět nájem za neplacení a následně vyklidit byt?
Podle občanského zákoníku nelze utvrdit žádnou vaši povinnost sjednáním smluvní pokuty. Smluvní pokutu si tedy nelze sjednat ani pro případ prodlení s placením nájemného. A protože smluvní úroky z prodlení a smluvní pokuta jsou instituty velmi blízké, funkčně téměř totožné, nelze si sjednat pro případ prodlení s placením nájemného nejen smluvní pokutu, ale ani smluvní úrok z prodlení. Tím by byl obcházen výslovný zákaz upravený v občanském zákoníku.
Na co má pronajímatel právo?
Budete-li v prodlení s placením nájemného, má pronajímatel samozřejmě kromě práva na úroky z prodlení i právo dát vám výpověď z nájmu bytu. A pokud by mu neplacením nájemného vznikla škoda převyšující zákonné úroky z prodlení, může se domáhat její náhrady.
O sankcích za neplacení nájemného jsme psali v článcích:
- Z nájemce dlužícího za nájem toho moc nedostanete,
- Jak vypovědět nájem za neplacení a následně vyklidit byt?
Při prodlení s placením nájemného vám tak vznikne vždy povinnost zaplatit úrok z prodlení stanovený nařízením vlády, tedy povinnost zaplatit zákonné úroky. Takto to vyložil Nejvyšší soud ČR.
Aktuální výše zákonných úroků a další jejich pravidla jsou uvedeny v článku Máte dluhy a nezvládáte je splácet? Úroky vás „sedřou z kůže“.
Soud přiznal pronajímateli místo smluvních úroků jen jedenáctkrát nižší úroky zákonné
Nejvyšší soud se zabýval případem, kdy si strany nájemní smlouvy pro případ prodlení nájemců s placením nájemného sjednaly v nájemní smlouvě smluvní úrok ve výši 0,25 % denně z dlužné částky za každý den prodlení (tj. 91,25 % ročně), tedy ve výši podstatně převyšující zákonný úrok z prodlení podle nařízení vlády.
K takovému ujednání proto nelze přihlížet, sjednání smluvního úroku z prodlení je tudíž neplatné, rozhodl NS.
Při prodlení s placením nájemného tak vznikl pronajímateli nárok na zaplacení – kromě samotného dlužného nájemného – úroku z prodlení ve výši podle nařízení vlády. (Konkrétně to bylo v daném případě 8,05 % ročně.)
Protože si pro případ prodlení s placením náhrady (kdy má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá) strany nesjednaly jiné příslušenství, vznikl pronajímateli i za prodlení s těmito platbami (z důvodu včas nevráceného bytu po skončení nájmu) nárok na zaplacení zákonného úroku, uzavřel Nejvyšší soud ČR v rozsudku.
ČLÁNKY DO MAILU