Hlavní navigace

Můžete přijít o užívání nájemního bytu pro nezaplacení pouhých tří korun?

Autor: Depositphotos
Richard W. Fetter

Někdy se nehodí, aby užívání bytu bylo bezplatné, protože pak by nemohlo jít o nájem, ten musí být úplatný. Tak se sjedná symbolické nájemné. Co když nájemce neplatí nájem 1 Kč měsíčně? Může dostat výpověď? A bude platná? Přijde o užívání bytu?

Doba čtení: 4 minuty

Jak soud prvního stupně, tak soud odvolací určily při řešení sporu, který si přiblížíme, že výpověď z nájmu bytu, kterou dostal nájemce pro nezaplacení symbolického nájemného a bránil se jí soudní cestou, je neplatná.

Zadrhla se privatizace družstevního bytu a insolvenční správce byl nemilosrdný

Bytové družstvo (jako pronajímatel) a nájemce uzavřeli nájemní smlouvu na dobu do vložení vlastnického práva (rozumějme do katastru nemovitostí) k předmětu nájmu (rozumějme k bytu, či přesněji bytové jednotce) ve prospěch nájemce za nájemné v částce 1 Kč měsíčně. Současně uzavřeli smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o majetkovém převodu bytu za částku 653 644 Kč, kterou obratem nájemce zaplatil.

Šlo tedy o privatizaci družstevního bytu, obě strany asi předpokládaly, že vše bude probíhat rychle, jenže neprobíhalo. Na majetek družstva byl prohlášen konkurs, a tak se vše zadrhlo. A přišly další komplikace. Insolvenční správce dal nájemci výpověď z nájmu bytu s odůvodněním, že za dobu insolventního řízení neuhradil nájemné, které činilo 12 Kč ročně.

Soud vs. insolvenční správce

Výpovědi se nájemce bránil soudní cestou. Soudy dospěly k názoru, že neplatil-li nájemce nájemné, které bylo pouze symbolické, nebyla splněna podmínka hrubého porušení nájemcových povinností. A tak byla výpověď prohlášena za neplatnou, protože se příčí dobrým mravům, jelikož nájemce po zaplacení vysoké finanční částky z titulu kupní ceny očekával převod vlastnického práva k bytu, a navíc platil úhradu za služby související s užíváním bytu v podstatně vyšších částkách, než bylo sjednané (pouze symbolické) nájemné.

Jenže insolvenční správce plnil řádně své povinnosti, i když se někomu může jeho práce zdát drsná co do důsledků, a obrátil se na Nejvyšší soud ČR.

Jelikož v posuzovaném případě bylo řízení o neplatnost výpovědi z nájmu bytu z iniciativy žalujícího nájemce zahájeno přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, je třeba ho dokončit podle před ním účinného právního předpisu, tedy zrušeného občanského zákoníku. Proto Nejvyšší soud ČR (ve svém rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1809/2018, ze dne 21. 11. 2018) připomenul, že (insolvenčním správcem vystupujícím v roli pronajímatele) použitý výpovědní důvod upravený v § 711 odst. 2 písm. b) OZ byl zjevně sankční povahy a jeho cílem bylo postihnout hrubé porušení povinností nájemcem bytu.

Výše nájmu nerozhoduje, to by pak byly hádky, co je symbolické a co reálné nájemné

Nejvyšší soud vyložil, že výše měsíčního nájemného není v tomto směru právně významná. Jestliže by tomu tak bylo, pak by neplacení relativně nízkého nájemného (v celkové zákonem předpokládané výši, tedy nejméně trojnásobku měsíční platby) nebylo nikdy postižitelné výpovědí z nájmu bytu a dovedeno do absurdních důsledků byl by takový nájemce, jde-li o další pokračování nájemního vztahu k bytu, nepostižitelný.

Nejvyšší soud ČR proto zrušil rozhodnutí nižších soudů, které se postavily za nájemce. Soud prvního stupně se musí věcí znovu zabývat a musí respektovat právní názor (přiblížený výklad) Nejvyššího soudu. Z rozsudku Nejvyššího soudu ČR (spis. zn. 26 Cdo 1809/2018, ze dne 21. 11. 2018) tedy plyne, že i v případě neplacení symbolického nájemného z bytu (např. oné 1 Kč měsíčně) může jít o hrubé porušení vašich povinností coby nájemce, a tudíž naplnění výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b) OZ ve znění do 31. 12. 2013. Výše měsíčního nájemného přitom není v tomto směru právně významná.

Dnes se to snad stát už nemůže, ale kdo ví…

Z popisovaného rozsudku Nejvyššího soudu není zřejmé, proč nájemce neplatil ono symbolické nájemné. Asi si myslel, že krachujícímu družstvu platit nemusí, nebo nechápal oprávnění insolvenčního správce.

Dnes, kdy už bude postupováno podle nového občanského zákoníku (NOZ), by k něčemu podobnému dojít nemělo. Výpověď pro neplacení nájemného nemůže přijít jen tak zničehonic jako blesk z čistého nebe. Jako nájemce sice můžete od pronajímatele dostat dokonce okamžitou výpověď, jakési okamžité zrušení nájmu (zákon mluví o výpovědi bez výpovědní doby), jenže musíte dostat šanci na nápravu, musíte být vyzváni k doplacení dluhu na nájemném.

Pokud porušíte jakožto nájemce bytu svou povinnost, která vám vyplývá ze zákona, resp. nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo podle § 2291 NOZ vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, abyste mu bez zbytečného odkladu byt odevzdali. Nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Podle § 2291 odst. 2 NOZ porušujete svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatíte-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. Jenže podle § 2291 odst. 3 NOZ platí, že pokud vás pronajímatel před doručením výpovědi nevyzve, abyste v přiměřené době odstranili své závadné chování, tedy nedá-li vám šanci dluh doplatit, k výpovědi se nepřihlíží, je tzv. nicotná.

Podrobně jsme si vše kolem takové výpovědi popsali v článku Za co můžete dostat výpověď z bytu i bez výpovědní doby? (I když nešlo zrovna o neplacení nájemného, na pozadí soudního sporu podrobně vysvětlujeme pravidla tzv. okamžité výpovědi z nájmu bytu.)

dan_z_prijmu

Jenže, když je někdo lempl, třeba nedoplatí dlužné nájemné, a to ani to symbolické v řádu jednotek korun, ani po výzvě pronajímatele. A pak by mohl přijít o nájem bytu za symbolickou cenu i dnes.

Autorský text prošel redakční (editorskou) úpravou.

Našli jste v článku chybu?