V předchozím článku Mohou vám zakázat nahlášení trvalého pobytu v pronajatém bytě či domě? jsme si zodpověděli zejména tyto otázky: Jakým způsobem můžete, či nemůžete jakožto pronajímatel ovlivňovat evidenci pronajímaného bytu nebo domu jako adresy trvalého pobytu nájemce nebo jiných uživatelů? Jaká rizika z trvalého pobytu nájemce v pronajatém bytě či domě vyplývají pro vás jako pronajímatele a jak je můžete eliminovat? A jaká jsou na druhou stranu práva nájemce? Potřebuje nájemce k trvalému pobytu váš souhlas jakožto vlastníka nemovitosti? Můžete jako majitel domu nebo bytu nájemci zakázat nahlásit si na vaši adresu trvalý pobyt?
Odpovědi můžeme shrnout následovně.
Shrnutí první části – co už víte
Nájemce nebo jiný oprávněný uživatel je oprávněn zařídit si na adrese pronajatého bytu nebo domu trvalý pobyt, a to i bez souhlasu vás coby vlastníka objektu. Dokonce tak nájemce může učinit i přes případný výslovný eventuální zákaz obsažený ve smlouvě.
Úřad má povinnost, splní-li občan další zákonné podmínky, i přes takový zákaz trvalý pobyt nájemci zaevidovat. Bude-li vedena exekuce proti nájemci či uživateli, o byt nebo dům se jako vlastník nemusíte nikterak obávat. Nemovitost samozřejmě nemůže být nijak postižena, nemůžete o ni přijít, protože není člověkem v exekuci vlastněna, ale pouze užívána.
Jde-li o vybavení bytu, pak je vhodné co nejpřesněji takové vybavení bytu vymezit, a to již v nájemní nebo jiné smlouvě nebo v předávacím protokolu při předání bytu. Aby tak bylo zřejmé, které vybavení, které věci jsou ve vašem vlastnictví a nepodléhají mobiliární exekuci.
Jak vymazat vystěhovaného nájemníka z evidence obyvatel?
V nájemní nebo jiné smlouvě si jako majitel bytu nebo domu můžete vymínit, že uživatel je povinen se v určité lhůtě od skončení užívání pronajaté nemovitosti odhlásit z trvalého pobytu prostřednictvím nahlášení trvalého pobytu na jiném místě.
O jednom takovém podobném soudně řešeném případě, i když nešlo o vztah pronajímatele a nájemce, nýbrž prodávajícího a kupujícího, jsme psali v článku Neodhlásila si trvalý pobyt v prodaném domě, zaplatí pokutu přes milion.
Podle mého názoru lze tuto povinnost zajistit i rozumně vysokou (nikoliv nemravně vysokou) smluvní pokutou, ačkoliv jinak občanský zákoník ujednání o smluvní pokutě v nájemní smlouvě na byt zakazuje. Podle tohoto ustanovení občanského zákoníku se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit vám smluvní pokutu ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
Domnívám se, že po skončení nájemního poměru, kdy je nájemce povinen se odhlásit, už na něj nelze hledět jako na nájemce, a tudíž se na něj zvláštní zákonná ochrana nájmu bytu nevztahuje. I kdyby však bylo ujednání o smluvní pokutě v takovém případě neúčinné, pakliže se můj názor ukáže na základě výkladové praxe soudů nesprávným, i tak může sjednaná smluvní pokuta působit vůči nájemci aspoň preventivně.
Když se nájemce sám nepřehlásí jinam, můžete to vzít do rukou vy
Po skončení nájemního nebo obdobného vztahu můžete písemně požádat úřad (ohlašovnu trvalého pobytu na příslušném obecním úřadě nebo úřadě městské části v Praze či městského obvodu v územně členěných statutárních městech), aby vám sdělil, zda je na vaší adrese stále předchozímu nájemci či uživateli veden trvalý pobyt. Takovou kontrolu můžete provést i během trvání nájemního vztahu, tedy kdykoliv.
Ohlašovna je povinna sdělit vám jméno, popřípadě jména, příjmení a datum narození občana, k němuž vede údaj o místě trvalého pobytu, odpovídající adrese objektu. Sdělení ohlašovny vám musí být doručeno do vlastních rukou.
Pokud je předchozímu nájemci na adrese daného bytu stále veden trvalý pobyt, přičemž již není oprávněný, protože např. zanikl nájemní vztah, můžete jako vlastník objektu iniciovat zrušení údaje o místu trvalého pobytu.
Jak na to
Ohlašovna rozhodne o zrušení údaje o místu trvalého pobytu, zaniklo-li užívací právo občana k objektu nebo vymezené části objektu, jehož adresa je v evidenci obyvatel uvedena jako místo trvalého pobytu občana, a neužívá-li občan tento objekt nebo jeho vymezenou část.
Zánik užívacího práva prokážete např. předložením nájemní smlouvy na dobu určitou nebo výpovědí z nájemní smlouvy s průkazem doručení, ze které je patrné, že výpovědní doba uplynula, resp. užívací právo zaniklo.
Prokázání skutečnosti, že občan objekt neužívá, už bude náročnější, nejspíš pomohou písemná prohlášení nebo osobní svědectví, výpovědi sousedů nebo jiných osob před úřadem.
Problém nastane, pokud někdo nemá s lidmi v okolí dobré vztahy, nebo pak třeba ohledně objektu někde na venkově na samotě, nebo naopak ve velkém městě, kde si lidé sebe navzájem moc nevšímají a mnohdy neznají ani své nejbližší sousedy.
Ostatně obdobný případ, kdy finanční úřad nedokázal pochopit, že druh a družka bydlící daleko od sousedů nemohou svědectvím neexistujících osob – neexistujících sousedů (úřad požadoval nejméně 3 sousedy jako svědky) prokázat nárok na osvobození od někdejší daně darovací při převodu nemovitosti, a tak se museli vzít, uzavřít sňatek, jsme zmínili v článku Nic vám do schránky nepřišlo? Fikce doručení stejně platí a lhůty běží.
Shrnutí druhé části
Po skončení nájemního vztahu, ale také během jeho trvání, se jako vlastník objektu můžete na místní ohlašovně trvalého pobytu na obecním úřadě informovat, jaké osoby na vaší adrese mají vedeny trvalý pobyt. Jsou-li hlášeny k pobytu i osoby, které nemají daný byt nebo dům právo užívat, můžete požádat úřad a navrhnout mu zrušení trvalého pobytu takové osoby.
ČLÁNKY DO MAILU