Hlavní navigace

Neodhlásila si trvalý pobyt v prodaném domě, zaplatí pokutu přes milion

Autor: Depositphotos
Richard W. Fetter

Smluvní pokuta 1000 Kč za každý den prodlení s neodhlášením trvalého pobytu byla nakonec shledána přiměřenou. Jak to vidíte vy? Seznamte se se soudním případem, který vám může být varováním.

Doba čtení: 6 minut

Dvě osoby uzavřely kupní smlouvu, na jejímž základě byl prodán rodinný domek a pozemky za kupní cenu 3 390 000 Kč. Dohodli si ve smlouvě sankci ve výši 1000 Kč denně pro případ, že se prodávající včetně všech příslušníků domácnosti nejpozději do 60 dnů od obdržení kupní ceny neodhlásí z trvalého pobytu v rodinném domě. (Zde nachází autor článku první aspekt problematičnosti smlouvy, potažmo i dále popisovaného rozhodnutí – verdiktu NS ČR, protože, a to z popisovaného rozhodnutí není zcela zřejmé, pokud dalšími příslušníky domácnosti nebyly nezletilé děti, tak kupující odpovídala i za porušení závazku třetí osobou.) A žalovaná se skutečně po zinkasování kupní ceny neodhlásila z trvalého pobytu, ani dům nevyklidila, a proto se žalobce domáhal jednou žalobou vyklizení a druhou zaplacení sankce.

První soud označil dohodu za nemravnou, druhý výši pokuty

Soud prvního stupně i odvolací soud sjednanou sankci, ačkoliv takto nebyla přesně nazvána, správně vyhodnotily jako smluvní pokutu, ale nerozhodly, že ji má žalovaná žalobci zaplatit, jeho žaloba byla zamítnuta.

Zatímco soud prvního stupně na podkladě uvedených zjištění posoudil ujednání o sankci jako platné a žalobu zamítl proto, že výkon práva žalobce shledal odporujícím dobrým mravům, protože zasahuje do veřejného subjektivního práva žalované na trvalý pobyt, odvolací soud dospěl k závěru, že posuzované smluvní ujednání je neplatné pro rozpor s dobrými mravy.

Jaký je účel smluvní pokuty a jaká je její přiměřená výše?

Nejvyšší soud ČR připomenul ve svém rozsudku spis. zn. 33 Cdo 613/2018, ze dne 28. 8. 2018, kterým zrušil rozhodnutí odvolacího soudu, dosavadní závěry soudní praxe, že při zkoumání přiměřenosti výše smluvní pokuty z hlediska dobrých mravů je nutno uvážit všechny funkce smluvní pokuty, tj. funkci preventivní, uhrazovací a sankční.

Přiměřenost výše smluvní pokuty je třeba posoudit z pohledu zajištěné povinnosti, s přihlédnutím k celkovým okolnostem úkonu, jeho pohnutkám a účelu, který sledoval. Účel smluvní pokuty spočívá zejména v pohrůžce citelnou majetkovou sankcí vůči dlužníkovi pro případ, že nesplní svoji povinnost z hlavního závazkového vztahu, a tím také v zabezpečení věřitele proti případné újmě, která by mu mohla nesplněním hlavního závazku vzniknout.

Uvedený účel je jen obtížně splnitelný pouhou symbolickou pohrůžkou, která má v poměrech dlužníka jen minimální význam a nemotivuje jej dostatečně k tomu, aby na sebe bral jen takové závazky, kterým při uvážení všech okolností může s vysokou pravděpodobností dostát; oproti tomu sankce nepřiměřeně vysoká může mít za následek neplatnost ujednání o smluvní pokutě pro rozpor s dobrými mravy.

Kupující nechtěl mít v domě hlášené cizí osoby

V daném případě, který Nejvyšší soud hodnotil, plnila smluvní pokuta zejména funkce preventivní a sankční. Měla ochránit žalobce jako věřitele před porušením závazku, předejít jeho porušení a zajistit jeho včasné a řádné splnění. Aby tuto preventivní funkci mohla splnit, musí účinným způsobem dlužníka od porušení závazku odrazovat.

Žalobce při koupi rodinného domu do svého výlučného vlastnictví nesporně sledoval prosazení svých legitimních zájmů a vůle, aby po uzavření kupní smlouvy, resp. poté, kdy za převáděné nemovitosti zaplatí prodávajícím sjednanou kupní cenu, v převedeném domě neměly trvalý pobyt (a tudíž nepobývaly-nebydlely) neoprávněné osoby, včetně žalované.

Vyklizení domu a odstěhování se přece není totéž jako odhlášení se z něj

V soukromoprávní sféře platí zásada, že co není zakázáno, je dovoleno. Proto je nutno vykládat ustanovení o neplatnosti právních úkonů pro rozpor se zákonem nebo s dobrými mravy restriktivně, a nikoli extenzivně, uvedl Nejvyšší soud v odůvodnění svého rozsudku. Závěr, že účastníky sjednaná smluvní pokuta ve výši 1000 Kč za každý den, kdy žalovaná zůstala po obdržení kupní ceny hlášena k pobytu (a fakticky i pobývala) v převedeném domě, je nepřiměřeně vysoká ve vztahu vůči povinnosti, jejíž splnění zajišťuje, NS odmítl.

Neztotožnil se tak s názorem odvolacího soudu, že při posouzení přiměřenosti výše smluvní pokuty lze vycházet z toho, že z přihlášení občana k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva k vlastníkovi nemovitosti (ani žádná práva k objektu) a údaj o místu trvalého pobytu má především evidenční charakter, v důsledku čehož nemůže být evidence místa trvalého pobytu sama o sobě v oblasti práv soukromých jakkoli rozhodná.

Nejvyšší soud za rozhodující považoval to, že žalobce si chtěl sjednanou sankcí zajistit splnění povinnosti, která pro něho měla velký význam, neboť odhlášení se prodávajících z pobytu nepochybně spojoval s ukončením jejich pobývání (bydlení) v převedeném domě. (Tuto úvahu Nejvyššího soudu si však autor dovoluje hodnotit jako nesprávnou, protože pokud mělo být smluvní pokutou zajištěno splnění povinnosti nemovitosti vyklidit a předat kupujícímu, tak to mělo být ve smlouvě výslovně uvedeno, to však v klíčovém čl. V odst. 3 kupní smlouvy napsáno nebylo – smluvní pokuta sankcionovala neodhlášení se z trvalého pobytu, a proto ji v tomto ohledu shledává stejně jako odvolací soud nepřiměřenou.)

Na bohatší lidi větší přísnost, nebo rovnost před zákonem?

Nejvyšší soud zkritizoval úvahy odvolacího soudu – přestože si byl vědom možnosti sepsání majetku vlastníka objektu (žalobce) v rámci exekuce vedené na majetek osob hlášených zde k trvalému pobytu – do svých úvah ji adekvátně nepromítl, resp. bagatelizoval ji. (Této výtce však autor článku jednoznačně přisvědčuje, neboť toto je asi hlavní problém, který přináší novému vlastníku nebo uživateli nemovitosti skutečnost, že se bývalý vlastník nebo uživatel z domu či bytu neodhlásí, resp. nenahlásí trvalý pobyt jinde.)

Naproti tomu výši smluvní pokuty odvolací soud nepřípadně konfrontoval, jak pokračuje Nejvyšší soud, s průměrnou denní hrubou mzdou v roce, kdy vznikl nárok na smluvní pokutu, vycházející z údajů Českého statistického úřadu (cca 800 Kč), aniž přitom zjišťoval, jaké jsou výdělkové možnosti a schopnosti samotné žalované. Úvaha, že již ze samotného statistického údaje je patrné, že smluvní pokuta ve výši 1000 Kč denně je „obecně velmi citlivá“, podle NS neobstojí. Zatímco pro osoby nemajetné, jejichž příjmy se blíží průměrné mzdě, může být taková sankce dostatečným motivem ke splnění zajištěné povinnosti, osoby s nadprůměrnými příjmy (popř. osoby tzv. zámožné) významně nemotivuje. Zjištění, jaká je v České republice průměrná hrubá mzda, je tudíž z hlediska posouzení přiměřenosti smluvní pokuty v předmětné věci nevýznamné.

Dále NS odmítl názor odvolacího soudu, že existence trvalého pobytu neoprávněné osoby vlastníka neomezuje v nakládání s nemovitostmi. Skutečnost, že v domě je hlášena k pobytu neoprávněná osoba, může negativně ovlivnit jeho „prodejnost“, popř. ovlivnit v neprospěch vlastníka cenu nemovitosti. (NS podle názoru autora článku správně akcentuje tržní realitu, ale nic to podle jeho názoru nemění na nepřiměřenosti výše smluvní pokuty.)

NS připomenul, že žalovaná jako prodávající uzavřela kupní smlouvu dobrovolně s vědomím, že obsahuje ujednání o smluvní pokutě; musela být tudíž srozuměna s tím, že nesplní-li zajišťovanou smluvní povinnost, bude sjednaným způsobem (tj. denně) sankcionována. Oblast soukromého závazkového práva je ovládána zásadou pacta sunt servanda čili smlouvy mají být dodržovány. (A přes tuto základní zásadu smluvního práva, která musí být podle autora článku vždy prosazována, a kritický náhled na uplatňování korekce smluvních ujednání zásadou dobrých mravů, autor přesto nemůže s verdiktem NS ČR o přiměřenosti smluvní pokuty souhlasit, jakkoliv je třeba ho respektovat.)

diners2018

Jestliže žalované byla zaplacena kupní cena, vznikla jí povinnost odhlásit se z pobytu a nemovitosti vyklidit. Skutečnost, že tak neučinila ani poté, kdy proti ní byla podána žaloba o vyklizení, nasvědčuje tomu, že sjednaná smluvní pokuta nebyla pro žalovanou očividně dostatečnou pobídkou.

NS ČR v této souvislosti připomenul svou dřívější judikaturu, podle níž na nepřiměřenost smluvní pokuty nelze usuzovat z její celkové výše, jde-li důsledkem dlouhodobého prodlení a s tím spojeným navyšováním o jinak přiměřenou „denní sazbu“ smluvní pokuty; opačný závěr je nepřijatelný, neboť by ve svých důsledcích zvýhodňoval dlužníka (čím déle by dlužník své povinnosti neplnil, tím více by byl zvýhodněn při posuzování případné nepřiměřenosti výše smluvní pokuty) a znamenal by zpochybnění funkcí, které má smluvní pokuta plnit. (Autor článku, který si dovoluje být k rozhodnutí NS ČR kritický, si je samozřejmě uvedených závěrů vědom, a nejenže je respektuje, názorově se s nimi ztotožňuje, však za nepřiměřenou shledává právě výši smluvní pokuty za den, resp. konstrukci smluvní pokuty.)

Našli jste v článku chybu?