Proč hypotéky zlevnily? Banky před zásahem ČNB lákají na akce, říká expert

Červen byl z pohledu letošního hypotečního trhu pozoruhodný. Podle ukazatele Fincentrum Hypoindex průměrná úroková sazba realizovaných hypoték poprvé od loňského srpna klesla, a to na 2,49 procenta. Navíc banky prodaly nejvíc nových hypotečních úvěrů v letošním roce.

Reagovali banky a jejich klienti na dopředu oznámená doporučení České národní banky, která od října po bankách bude chtít, aby více hlídaly příjmy žadatelů o hypotéky? Nebo jde o přirozený sezónní vývoj? Skutečný efekt doporučení České národní banky uvidíme až v datech za červenec a srpen, odpovídá v rozhovoru se serverem Měšec.cz Libor Ostatek.

Autor: GOLEM FINANCE

Libor Ostatek, ředitel GOLEM FINANCE

Získal rozsáhlé zkušenosti v hypotečním financování jak v ČR, tak v zahraničí. Kariéru v bankovnictví začal v roce 1991 v Investiční bance, kde pracoval do roku 1995. Od roku 1995 se v bankovnictví specializoval na obor hypotečního financování. Na vedoucí pozici oddělení obchodu Českomoravské hypoteční banky, kam spadal krom jiného rozvoj poboček, vývoj produktu, metodiky a marketing, se spolupodílel na zavedení hypotečního bankovnictví u nás. Absolvoval pracovní pobyty a stáže v Kanadě, Německu a Švýcarsku. V roce 2005, po návratu ze zahraničí, odešel z bankovního sektoru, založil společnost NEWVALUES a následně také makléřskou společnost GOLEM FINANCE, kde působí dodnes. 

Absolvoval fakultu strojního inženýrství (1986 až 1991) ČVUT Praha a postgraduální studium bankovnictví (1993 až 1994) VŠE Praha.

ČNB zdražila bankám peníze, ale úrokové sazby u hypoték mírně klesly. Jaký je hlavní důvod? Klesly nečekaně sazby na mezibankovním trhu, nebo banky bojují o tržní podíl?

Pokles průměrné úrokové sazby sjednaných hypoték je výsledkem poklesu nabídkových cen, ke kterému došlo v květnu a nyní se toto snížení teprve propsalo do podepsaných hypoték. V sazebnících bank sazby zůstávají prakticky na nezměněných úrovních, ale konkurenční boj se rozhořel v úrovni časově omezených akčních nabídek – slev na úrokové sazbě, slevách na poplatcích nebo odměnách za uzavření smlouvy. A tento pokles je do určité míry v kontrastu se zvýšením sazeb ČNB a růstu sazeb na mezibankovním trhu. 

Banky v tuto chvíli stojí před rozhodnutím, zda jít takzvaně s trhem a podržet si ziskovou marži ze sjednávaných nových obchodů, nebo využít období před zpřísněním podmínek pro poskytování hypoték (doporučení ČNB ohledně posuzování příjmů začne platit od 1. 10. 2018) a pokusit se prostřednictvím nižší ceny nalákat více klientů a zvýšit svůj tržní podíl. A v praxi jsou vidět oba přístupy. Je tedy realitou, že banky o tržní podíl usilovně bojují. Co se týká výsledku letošního roku, tak rozhodující období je právě před námi.  

Červen byl pro banky letos nejúspěšnějším měsícem – objem poskytnutých hypoték se blížil k 20 miliardám korun. Chtějí se lidé dostat k hypotéce ještě před říjnovým zpřísněním od ČNB, nebo je červen tradičně silným měsícem, kdy ještě lidé řeší hypotéky před dovolenou?

V tomto případě se jedná spíše o sezónnost. V květnu a červnu poptávka po úvěrech zpravidla kulminuje a jinak tomu nebylo ani letos. Navíc v červnových datech jsou obsaženy hypotéky rozjednané již v květnu, tedy před vydáním zprávy o finanční stabilitě a zveřejněním nové sady doporučení ČNB ohledně posuzování příjmů. Skutečný efekt doporučení ČNB uvidíme až v datech za červenec a srpen.

Jaké čekáte z pohledu hypoték léto? Budou objemy dál růst a úrokové sazby stagnovat či klesat?

Očekáváme, že pod vlivem doporučení ČNB poptávka po úvěrování povyroste, ale druhým důležitým faktorem je to, jestli bude co kupovat. Nemovitostí k pořízení je na trhu nedostatek, anebo jsou příliš drahé. Co se týče úrokových sazeb, tak očekáváme pokračování aktuálního vývoje. Tedy stagnace sazebníkových cen a větší důraz na akční nabídky.     

A na podzim opět začnou hypotéky zdražovat?

Ano, růst sazeb je velmi pravděpodobný. V tuto chvíli počítáme s růstem sazeb ve druhém pololetí o dvě až tři desetiny procentního bodu. 

Jakou doporučujete zvolit momentálně fixaci?

S ohledem na očekávaný růst úrokových sazeb doporučujeme fixovat úrokovou sazbu na pět a více let.

Rostou dál ceny bytů?

Poptávka na realitním trhu stále převyšuje nabídku, což zároveň generuje růst cen. Průměrná nabídková cena bytů podle čerstvých statistik v červnu vzrostla oproti předchozímu měsíci o 20 000 Kč a v meziročním srovnání ceny bytů vzrostly dle dat portálu RealityČechy.cz o 300 000 Kč. Zatímco loni v červnu se byty v průměru nabízely za 2,56 milionu Kč, nyní je to 2,86 milionu Kč, což bohužel potvrzuje trend růstu. I když je snaha stavět, tak bohužel vhodných nemovitostí je stále nedostatek. 

V jedné ze svých analýz píšete, že Česká spořitelna usiluje o post hypoteční jedničky, kterou dlouhodobě drží Hypoteční banka. Ukázalo se to podle vás i na začátku léta, kdy spořitelna reagovala na zvýšení sazeb ČNB snížením úroků u hypoték. Bude podle vás útok ČS na post jedničky v letošním roce úspěšný? A jak si stojí třetí velký hráč, KB?

Ano, Česká spořitelna soutěží s Hypoteční bankou o pozici největšího poskytovatele hypoték dlouhodobě a zmíněným krokem potvrdila, že tuto ambici má i v letošním roce. Na čtvrtletní bázi se jí to už několikrát podařilo, nicméně v celoročním zúčtování Hypoteční banka svou pozici v posledních letech vždy uhájila. Zatím máme za sebou jen polovinu roku a tržní podíly bank za druhé čtvrtletí ještě neznáme, ale změna pozic na čele je letos reálná. Komerční banka si dlouhodobě drží třetí pozici a zde změnu neočekáváme. 

Má letos hypoteční trh nějakého skokana? Je nějaká banka, která letos výrazně navýšila svůj tržní podíl?

Skokanem letošního roku je MONETA Money Bank, která v prvním čtvrtletí poskytla téměř šestinásobek objemu z před dvou let a meziročně zvýšila svůj tržní podíl téměř o polovinu (Moneta rostla výrazně už v roce 2017, kdy za celý rok objem nových hypotečních úvěrů vzrostl o 148,7 % a tržní podíl v nových objemech banka navýšila na 4,3 % – poznámka redakce). Tento výsledek je souhrou více faktorů, jednak se bance povedlo zefektivnit a zrychlit proces vyřizování hypoték, posílila svou spolupráci s externími zprostředkovateli a hodně zapracovala i na produktové nabídce a cenotvorbě, kterou dokáže flexibilně upravovat podle vývoje na trhu.