Zainvestovali jste dům expartnera a teď jdete od sebe? Kdy vám musí peníze vrátit?

Málokdo, když významným způsobem investuje do majetku svého životního partnera, ať již manžela, manželky, druha, či družky, a přispívá mu – většinou na rekonstrukci, přístavbu, přestavbu nebo jiné zvelebení společného bydlení, které však vlastní jen ten druhý, myslí na smlouvu, která by řešila případné vyrovnání při rozchodu nebo rozvodu.

Samozřejmě i tací jsou mezi námi, ale většina lidí řeší takové záležitosti pochopitelně, až když vztah skončí. A někdy pozdě. Proto vám, pokud byste se ocitli v podobné situaci, dáme návod, jak na to, a vysvětlíme, kolik máte na řešení času.

V podobné situaci se může ocitnout i ten, kdo zhodnotil nemovitost jiného s vidinou případu, že mu bude darována nebo prodána atp., ale pak k tomu nedošlo, takže se podávané informace netýkají jen vztahů mezi rozešlými partnery nebo rozvedenými manžely, ale poměrů v rodině, mezi příbuznými a přáteli. 

Prodal svou nemovitost, aby přispěl partnerce na vylepšení domu

Soudy posuzovaly spor o takové majetkové vyrovnání, když rozhodovaly o žalobě, kterou se bývalý manžel domáhal náhrady investic majících za následek zhodnocení domu ve výlučném vlastnictví své bývalé manželky. Manžel použil na zhodnocení jejího domu výtěžek z prodeje vlastní nemovitosti a investici do její nemovitosti uskutečnil s vidinou časově neomezeného soužití se svou tehdy ještě jen partnerkou, s níž krátce na to uzavřel i manželství (25. 6. 2004). To však bylo k 19. 3. 2013 rozvedeno, přičemž právo na náhradu investic uplatnil manžel u soudu dne 6. 3. 2015.

Právní poměr mezi účastníky řízení – bývalými manžely – vznikl přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (1. 1. 2014), a tak se řídí, jakož i práva a povinnosti z něj vzniklé, včetně případných práv a povinností z porušení smlouvy, podle přechodného ustanovení nového občanského zákoníku (ust. § 3028 o. z.) dřívějšími právními předpisy, tedy zrušeným občanským zákoníkem.

Ale to vůbec neznamená, že vám budeme předestírat nějaké zastaralé informace. Závěry Nejvyššího soudu ČR, k němuž se případ dostal, vyjádřené v rozsudku ze dne 16. 7. 2018 (spis. zn. 28 Cdo 1374/2018), jsou použitelné i nyní a v budoucnu.

Co je bezdůvodné obohacení, které má být vydáno?

Na straně manželky došlo k bezdůvodnému obohacení. A kdo získá bezdůvodné obohacení, je povinen ho vydat tomu, na jehož úkor se obohatil. Nový občanský zákoník (o. z.) definuje bezdůvodné obohacení v § 2991 tak, že bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

Podle § 451 odst. 2 zrušeného občanského zákoníku (obč. zák.) bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný plněním z nepoctivých zdrojů. Jakkoli se text obou norem liší, je definice bezdůvodného obohacení, k němuž došlo v daném případě (a k němuž může dojít i ve vašem případě), stejná.

Majetkový prospěch bez právního důvodu nebo z důvodu, který odpadl

Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 16. 7. 2018 (spis. zn. 28 Cdo 1374/2018) vyložil: Příkladem majetkového prospěchu získaného plněním bez právního důvodu je i zhodnocení nemovitosti investicemi třetí osoby, jež byly prováděny bez odpovídajícího právního důvodu, kdy vlastník nemovitosti nabývá bezdůvodné obohacení již okamžikem provedení dané stavební či jiné obdobné cenu nemovitosti zvyšující úpravy. Naproti tomu v případě zhodnocení investicemi prováděnými na základě právního důvodu dochází ke vzniku bezdůvodného obohacení až v okamžiku, kdy tento právní důvod ztratil své účinky (odpadl). Podle ustálené rozhodovací praxe může dostatečný právní důvod investice na věc (nemovitost) třetí osoby představovat kupř. i neformální (ústní) příslib budoucího převodu nemovitosti, jenž odpadne, jakmile vlastník příslib odvolá, popř. kdy odmítne nemovitost prodat, či vytvoří takový stav, z něhož je zřejmé, že koupě již nebude realizována.

Investice do společného bydlení je právním důvodem, jenž rozchodem odpadá

Za dostatečný právní důvod vynaložení investic na nemovitost (dům či bytovou jednotku) v tomto směru, tj. z pohledu naplnění skutkové podstaty bezdůvodného obohacení vzniklého z právního důvodu, jenž odpadl, soudní praxe považuje i vzájemnou dohodu účastníků o společném bydlení a využívání nemovitosti (bytu) k tomuto účelu, na jejímž základě se investující osoba podílela na pořízení nemovitosti či na jejích stavebních úpravách za účelem získání či zkvalitnění prostor pro společné bydlení; ke vzniku bezdůvodného obohacení v takovém případě dochází zpravidla teprve v okamžiku, kdy účastníci takové dohody zrušili společné soužití a společné užívání bytu.

V případě oněch rozvedených manželů šlo tedy o bezdůvodné obohacení z právního důvodu, který odpadl. 

Nejvyšší soud dále vyložil, že skutková podstata bezdůvodného obohacení získaného plněním z právního důvodu, který odpadl, míří pak na ty případy, v nichž v okamžiku poskytnutí plnění existoval právní důvod plnění, který však následně ztratil své právní účinky (odpadl); okamžikem odpadnutí právního důvodu se poskytnuté plnění stává bezdůvodným obohacením. I pro vymáhání – vydání bezdůvodného obohacení – platí promlčecí lhůty jako pro uplatnění jiných práv. 

Máte na to 3 roky. Od kdy se počítají?

Pro promlčení práva na vydání bezdůvodného obohacení byla stanovena dvojí, kombinovaná promlčecí doba, a to subjektivní-tříletá a objektivní-desetiletá (§ 107 odst. 1 a 2 obč. zák.). Tyto dvě promlčecí doby počínají, běží a končí nezávisle na sobě. Skončí-li běh jedné z nich, právo se promlčí, a to i vzdor tomu, že oprávněnému ještě běží druhá promlčecí doba. Pokud marně uplynula alespoň jedna z uvedených lhůt a je (byla) vznesena námitka promlčení, nelze právo přiznat.

Pro počátek tříleté, resp. desetileté objektivní promlčecí doby (§ 107 odst. 2 obč. zák.) je rozhodný den, kdy k získání bezdůvodného obohacení došlo. Z hlediska posouzení počátku běhu dvouleté promlčecí lhůty (§ 107 odst. 1 obč. zák.) je rozhodný okamžik, kdy se oprávněný v konkrétním případě skutečně dozví o tom, že došlo na jeho úkor k získání bezdůvodného obohacení a kdo jej získal, tedy kdy se prokazatelně dozví všechny okolnosti, které jsou relevantní pro uplatnění jeho práva u soudu. 

Z § 114 obč. zák. pak plyne, že u práv mezi mezi manžely, nejde-li o úroky a opětující se plnění, se počátek promlčecí doby odsouvá do toho dne, kdy mezi účastníky občanskoprávního vztahu, z něhož vyplývá příslušné právo, přestane existovat vztah zákonného zastoupení anebo vztah manželský. Již dříve započatá promlčecí doba se za trvání tohoto vztahu staví. 

Mezi manžely a druhem a družkou po dobu svazku promlčení neběží

Stavení promlčecí doby platí i podle o. z. § 646 o. z., který ve své větě první říká, že: Mezi manžely nepočne promlčecí lhůta běžet ani neběží, dokud manželství trvá. A ve druhé větě dodává o promlčení: To platí obdobně i pro práva mezi osobami žijícími ve společné domácnosti… Takže uvedená pravidla o tom, že promlčecí doba neběží po dobu trvání partnerství – soužití druha a družky, resp. manželství, platila dříve a platí i nyní.

(Podrobněji jsme si to vše v jiných a širších souvislostech vysvětlili v textu Kde jsou ty peníze? Během manželství či partnerství vzájemné dluhy řešit nemusíte. A o promlčení jsme psali též v textu Do kdy musíte uplatnit svá práva v zaměstnání? A kdy lze prošvihnutí lhůty prominout?)

A ani pokud jde o úpravu délky promlčecí doby, od 1. 1. 2014 se, pakliže již dopadá na vaši situaci o. z., protože váš majetkově-právní, resp. závazkově-právní vztah vznikl 1. 1. 2014 a později, nic principiálního nezměnilo. Podle § 629 všeobecná subjektivní promlčecí lhůta trvá tři roky. A podle § 638 odst. 1 o. z. právo na vydání bezdůvodného obohacení se promlčí nejpozději (v objektivní promlčecí lhůtě) za deset let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo. Bylo-li bezdůvodné obohacení nabyto úmyslně, promlčí se právo na jeho vydání nejpozději za patnáct let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo (§ 638 o. z.).

V jakých cenách investici počítat?

Ceny nemovitostí i stavebního materiálu a prací v oboru stavebnictví rostou, takže logicky vzniká otázka: Jak vypočítat výši onoho bezdůvodného obohacení, tedy částku, kterou je třeba bývalému partnerovi vrátit? Vycházet z původních cen, nebo z cen aktuálních? Vždyť zač jste dříve přistavěli na domu třeba patro, dnes vylepšíte jen garáž nebo leda psí boudu.

Ale to už je jiná, i když velmi související, kapitola. Tak o tom třeba zase jindy, když budete mít jako čtenáři zájem. Problematika tzv. vnosů a investic je poměrně složitá a právní úprava ani navazující výkladová praxe soudů – judikatura zatím neřeší všechny její možné aspekty.

Příběhy jiných

Prozatím připomínáme, že jiné zajímavé a poučné a pro analogické řešení návodné případy, kdy soudy posuzovaly a rozhodovaly tahanice bývalých partnerů o majetek a peníze, jsme popsali například v těchto textech:

• Soud: Máte smůlu, práci na domě manžela vám nikdo nezaplatí
• Zůstali jste po rozvodu v domě či bytě expartnera? Musíte mu platit nájemné a služby
• Daroval manželce podíl na domu, bude ji muset vyplatit nebo se odstěhovat. Nepovedlo se mu dar odvolat
• Vzájemně si byli nevěrní. Chytrá smlouva mu ale zachránila majetek