Smlouva o smlouvě budoucí může být nyní i ústní. I když se týká nemovitosti. Jak se jí u soudu domáhat?

Už dříve jsme si řekli, že od 1. ledna 2014, kdy vstoupil v účinnost nový občanský zákoník, nemusí být smlouva o smlouvě budoucí uzavírána písemně, a to ani když jde o nemovitost (např. dohoda o uzavření budoucí kupní smlouvy na nemovitost).

Do 31. prosince 2013 se mohli účastníci smlouvy o smlouvě budoucí zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu (tzv. realizační smlouvu), a to jen písemně, přičemž se museli dohodnout o jejích podstatných náležitostech (ust. § 50a odst. 1 obč. zák.). Písemná forma tak byla povinná u všech smluv o smlouvě budoucí.

Potvrzeno Nejvyšším soudem, i když to někteří soudci vidí jinak

Přesto v praxi nesprávně rozhodly soudy ve sporné věci, že účastníci nesjednali platně smlouvu o smlouvě budoucí kupní (týkající se nemovitosti), neboť ji neuzavřeli písemně. 

Výklad soudů byl nesprávný, ale lze ho do jisté míry pochopit. Soudy připustily, že § 1785 nynějšího občanského zákoníku (o. z.) výslovně nevyžaduje pro smlouvu o smlouvě budoucí písemnou formu, přesto měly za to, že dispozice s nemovitými věcmi, jíž předchází smlouva o budoucí smlouvě kupní, vyžaduje (i tak) ke své platnosti písemnou formu pod sankcí neplatnosti takového právního jednání.

Takový výklad Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 27. 5. 2022 odmítl a rozhodnutí nižších soudů zrušil (spis. zn. 33 Cdo 72/2021).

Máme tak v praxi potvrzeno, že ani smlouva o smlouvě budoucí týkající se nemovitosti nemusí mít nutně písemnou formu (i když ta se může v zájmu jistoty vyplatit, pokud k ní přistoupí její účastníci dobrovolně). Vysvětlení Nejvyššího soudu stojí za pozornost.

Proč musejí být některé smlouvy písemné a nestačí ústní dohoda

Důvod, pro který zákon předepisuje určitou (obvykle písemnou) formu, může spočívat zejména v tom, že s takovými jednáními jsou spojeny závažné právní následky (smlouvy o převodu nemovitostí). Nebo v tom, že taková jednání podléhají veřejnoprávní evidenci.

Významná je zde také otázka ochrany práv třetích osob (smlouvy, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, či smlouvy, které se zakládají do sbírky listin obchodního rejstříku). Může se jednat o jednání, u kterých je zájem na ochraně slabší smluvní strany (například spotřebitelské smlouvy, smlouva o nájmu bytu).

Proč došlo ke změně

Základní nevýhodou dřívější úpravy smlouvy o smlouvě budoucí ve zrušeném obč. zák. byl požadavek zákona, že v této předběžné smlouvě musí být dohodnuty podstatné náležitosti smlouvy (ust. § 50a odst. 1 obč. zák.), a tím zákoník vlastně nečinil rozdílu mezi smlouvou předběžnou a definitivní. V podstatě by se dalo hovořit o tom, že by vlastně bylo možno ihned uzavírat onu realizační smlouvu, třeba s odkládací podmínkou.

Je všeobecně známo, že každá předepsaná forma projevu vůle ztěžuje právní styk soukromých osob, a to zákonodárce vybízí, aby nařízení písemné formy pro právní jednání nenadužíval.

Někteří představitelé právní praxe zase naopak prosazují důraz zákonného textu na písemnou formu nejrůznějších právních úkonů poukazem, že jinak budou vznikat problémy s dokazováním. To však není dostatečný důvod pro to, aby se právní úprava vydala cestou byrokratického omezování soukromého styku.

Je třeba vyjít z toho, že strany naprostou většinu smluv plní dobrovolně a že i v případech, kdy vymáhají plnění ze smlouvy před soudem, mnohdy vedou spor o toto plnění, nikoli o existenci nebo platnost smlouvy.

Navíc je záležitostí smluvních stran a jejich autonomie vůle, zda si případné riziko potíží s dokazováním uvědomí, vyhodnotí a zda je podstoupí, nebo nepodstoupí, protože každá z nich má právo na písemné formě smlouvy trvat (§ 1758 o. z.).

Není tudíž zvláštní důvod obecným požadavkem písemné formy zatěžovat projevy vůle stran neplatností, třebaže strany při uzavření smlouvy i při plnění závazku mají vůli splnit, k čemu se zavázaly.

Co říká nový občanský zákoník

Každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem (§ 559 o. z.).

Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší (§ 560 o. z.).

Není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí (§ 582 odst. 1 věty první o. z.).

Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem (§ 1785 o. z.).

Jak je to nyní, když druhá strana nesplnila smlouvu o smlouvě budoucí a musíte k soudu

Nejvyšší soud ČR již ve svém rozsudku ze dne 30. 4. 2020 zdůraznil, že podle právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí účinné do 31. 12. 2013 (tj. ust. § 50a zrušeného občanského zákoníku – „obč. zák.“) soud svým rozhodnutím nahrazoval projev vůle povinného subjektu směřující k uzavření realizační smlouvy, která tvořila nedílnou součást žaloby (spis. zn. 33 Cdo 1109/2018).

Podle nynější právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí však soud již nenahrazuje pouze projev vůle povinného, nýbrž určuje (také) obsah smlouvy (a to pomocí obecných kritérií stanovených v § 1787 odst. 2 o. z.).

Platný občanský zákoník otázku povinnosti uzavřít realizační smlouvu v případě smlouvy o smlouvě budoucí reguluje podstatně odlišně než dřívější obč. zák. Nesplní-li totiž zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může podle § 1787 o. z. oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud (nebo třetí osoba určená ve smlouvě).

Rozhodnutí soudu se tedy neomezuje na nahrazení projevu vůle zavázané strany, jako tomu bylo podle předcházející úpravy, ale má určit obsah smlouvy.

Sporný případ a proč soudy chtěly písemnou smlouvu, i když ji zákon nenařizuje

Odvolací soud (a potažmo i soud prvního stupně) dospěl ve věci, kterou posléze rozhodl Nejvyšší soud ČR svým rozsudkem ze dne 27. 5. 2022 (spis. zn. 33 Cdo 72/2021), k závěru o nezbytnosti písemné formy smlouvy o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti, přestože zákon tuto formu právního jednání neukládá.

Lze rozumět jeho úvaze, že smlouva o smlouvě budoucí, kdy předmětem budoucího plnění má být nemovitost, by měla být zachycena v písemné formě, neboť se tím chrání jak práva prodávajícího, tak i kupujícího a jejich oprávněné očekávání budoucího prodeje, resp. koupě (vůle nemovitost prodat a koupit), hodnotí shovívavě nesprávné rozhodnutí nižšího soudu Nejvyšší soud.

Nelze však pominout, že předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní není bezprostřední závazek ke konkrétnímu tzv. věcněprávnímu plnění (zřízení nebo převodu věcného práva k nemovité věci či k jeho změně či zrušení). Jejím obsahem (sjednanými právy a povinnostmi) je „pouze“ závazek uzavřít v dohodnuté době hlavní realizační smlouvu, která teprve bude podkladem k onomu plnění, o něž účastníkům této přípravné smlouvy jde.

Jak a nač se nyní nově žaluje u soudu

Podle nynější právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí však soud již nenahrazuje pouze projev vůle povinného, nýbrž určuje obsah smlouvy pomocí obecných kritérií stanovených v § 1787 odst. 2 o. z.

I proto nemusí být smlouva o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti uzavřena písemně, neboť přípravná smlouva nemusí obsahovat podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy, nýbrž její obsah má být určen „alespoň obecným způsobem“.

Obsah má být tedy určen takovým způsobem, aby právní jednání představující smlouvu o smlouvě budoucí kupní nemovitosti vyhovovalo požadavkům na určitost právního jednání.

Oprávněná strana (která se domáhá uzavření dohodnuté budoucí-realizační smlouvy) ovšem musí prokázat obsah takového právního jednání (smlouvy o smlouvě budoucí).

Tím se otázka písemnosti zachycené vůle účastníků smlouvy o smlouvě budoucí přesouvá do oblasti procesního práva (dokazování) v občanském soudním řízení.

Poctivý a oprávněný účastník smlouvy o smlouvě budoucí, která nebyla uzavřena písemně, to tak může mít někdy těžší, ale to neznamená, že druhou-nepoctivou a povinnou (zavázanou) stranu nedonutí k uzavření smlouvy. Navíc může požadovat náhradu způsobené škody.  

Přečtěte si také:

Kdy a jak můžete žádat náhradu škody, když s vámi druhá strana neuzavře dohodnutou budoucí smlouvu?

I kdyby nebyla prokázána smlouva o smlouvě budoucí, ještě je tu předsmluvní odpovědnost

Neplatí tedy v tomto případě, že co není psáno, to není dáno. To, že smlouva o smlouvě budoucí nemusí být uzavřena písemně, může někoho svádět k nepoctivosti a nedodržení dohody o budoucí smlouvě, pokud pro něj přestane být uzavření dohodnuté realizační smlouvy zajímavé a výhodné. Ale není to tak, že může od dohody jen tak tzv. couvnout.

I ústně uzavřenou smlouvu o smlouvě budoucí lze soudu prokázat. Soud sice může dospět i k pro poctivého oprávněného nepříznivému názoru, že tedy případně nebyla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, ale přesto vznikne povinnost nahradit škodu, a to z titulu tzv. předsmluvní odpovědnosti, jestliže někdo vyjednává tzv. jen na oko nebo bez vážného důvodu vycouvá z jednání, tzv. cukne od takřka dohodnuté smlouvy.

Přečtěte si také:

Cukli jste od podpisu dohodnuté smlouvy na poslední chvíli? Kdy musíte druhé straně zaplatit?

Kdy lze v souladu se zákonem nedodržet smlouvu o smlouvě budoucí

Pouze změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu podle § 1788 odst. 2 o. z. zaniká.

Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, je pak i v tomto případě oprávněné straně povinna nahradit škodu z toho vzniklou.

Vše pro vás důležité musí přejít ze smlouvy o smlouvě budoucí do smlouvy realizační

A jestliže vše probíhá poctivě podle dosažené dohody o dalším postupu, nezapomeňte, že nestačí mít něco sjednáno – kupř. nadstandardní záruku – jen ve smlouvě o smlouvě budoucí.

Je potřeba to mít ujednáno ve finální realizační smlouvě, třeba kupní smlouvě na nemovitost. Tedy příslušnou dohodu, ujednání převzít i do textu realizační smlouvy.

Pokud je něco sjednáno jen ve smlouvě o smlouvě budoucí, a ne v realizační smlouvě, je tomu tak, jako by účastníci smlouvy dohodu změnili a od určitého ujednání ustoupili. Už pak není vymahatelné.

Přečtěte si také:

Na nový byt slibovali prodlouženou záruku, poté ze smlouvy vypadla. Co tedy platí?