Hlavní navigace

Jak dát do smlouvy inflační doložku?

24. 5. 2022
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

 Autor: Shutterstock
Jak formulovat inflační doložku? Může být valorizace častější než jednou za rok? Co s inflací v nájemních vztazích a smlouvách o dílo?

Ještě před několika lety byla inflace nízká, ceny vcelku stabilní. A tak se u nově sjednávaných dlouhodobějších smluv od inflační doložky někdy i ustupovalo. Jevila se zbytečná. Nebo se na ni prostě jednoduše zapomnělo. Do smluv vkládána nebyla. Copak je nutné dojednávat, že se třeba nájem zvýší o několik korun?

Jenže v posledních dvou letech je tomu jinak. Míra inflace se nyní nepočítá v řádech desetinných čísel, ale už ani v jednotkách, jako tomu bylo vloni, ale v desítkách.

Vrací se význam inflační doložky, ale kdy ji použít?

Nyní se tedy začíná ve smluvních hospodářských a jiných vztazích vracet aplikace inflační doložky. Nyní už ji zajisté každý zhotovitel, pronajímatel, poskytovatel služeb či jiného plnění, tedy prostě ten, komu má být placeno, do smlouvy nebo jejího návrhu začlení či chce začlenit.

Skoro každému je zřejmé, co je inflační doložka. Jednoduše je to ujednání o tom, že se sjednaná cena bude po určité době navyšovat o míru inflace. Ale není to zase tak jednoduché, jak by si někdo mohl představovat.

Co je inflace? Ne, nejde nám o ekonomický rozbor jevu, ale čistě jen o právní důsledky, pokud jde o použití inflační doložky. Je ve všech oborech a odvětvích hospodářství či oblastech společenského života stejná?

Jde hlavně o nájem bytu

Inflační doložka není v právním řádu ČR upravena, až na jednu výjimku. Vesměs je to tedy smluvní institut. Inflační doložka je upravena v ust. § 2248 občanského zákoníku: „Strany, tedy účastníci nájemní smlouvy, si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného“.

Autor tohoto článku, i když se to ani jemu nejeví pro praxi nijak zásadní, se domnívá, že se to týká pouze nájmu bytu. Nikoliv nájmu obecně. Takže v rámci smluvní volnosti lze jistě ujednat inflační doložku i u jiných nájemních vztahů, třeba při pronájmu pozemku, movitých věcí apod., tudíž třeba u smlouvy o dílo, při výstavbě nemovitosti, zhotovení nějaké věci, které trvá déle, a podobně.

Ovšem občanský zákoník ve vztahu k nájmu z bytu hovoří o každoročním zvyšování. Jinak řečeno výhradně o zvyšování jednou za rok. Takže zřejmě nelze ujednat tento způsob valorizace nájemného o inflaci v kratším časovém intervalu, třeba měsíčním, čtvrtletním. Nejde to tedy u nájmu bytu.

U jiných právních vztahů ano. A přitom inflace nyní narůstá každý měsíc. Ceny za stejný měsíc letošního roku 2022 se dramaticky liší od výše cen za stejný měsíc roku 2021, a tím spíše roku 2020.

Jaká míra inflace se vlastně oficiálně sleduje?

Uvedené ustanovení zákoníku práce týkající se nájmu bytu prostě hovoří o tom, že lze ujednat každoroční zvýšení nájemného. Jinak řečeno, že nájemné lze valorizovat jenom jednou ročně. Těch způsobů může být více, jistě, ale k valorizaci by mělo dojít jenom jednou za rok. Alternativou tak může být opakované sjednávání nájmu na kratší dobu určitou.

Podle Českého statistického úřadu byly údaje týkající se míry inflace a spotřebitelských cen ke dni 16. května 2022 ve 13:00 hodin tyto:

Při vyjadřování míry inflace pomocí indexu spotřebitelských cen jsou často uváděna různá čísla, která, i když rozdílná, jsou správná. Je třeba uvést jednoznačně období, za které je míra inflace uváděna, a základ, k němuž se vymezené období porovnává. Nejčastěji se používají:

  • Míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za 12 posledních měsíců proti průměru 12 předchozích měsíců. 
  • Duben 2022: 7,0 %
  • Datum zveřejnění: 10. 5. 2022
  • Průměrná roční míra inflace – jedná se o hodnotu téhož ukazatele v prosinci daného roku.
  • Rok 2021: 3,8 %
  • Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen ke stejnému měsíci předchozího roku vyjadřuje procentní změnu cenové hladiny ve vykazovaném měsíci daného roku proti stejnému měsíci předchozího roku.
  • Duben 2022: 14,2 %
  • Datum zveřejnění: 10. 5. 2022
  • Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen k předchozímu měsíci vyjadřuje procentní změnu cenové hladiny sledovaného měsíce proti předchozímu měsíci.
  • Duben 2022: 1,8 %
  • Datum zveřejnění: 10. 5. 2022

Vidíme tedy, že lze použít různé definice, různý popis nárůstu inflace. A současně, že míra inflace je oproti minulým, uplynulým rokům opravdu vysoká. A nejspíš bude mnohem hůře.

Vraťme se k nájmu bytu. I kdybychom snad teoreticky připustili, že (bez ohledu na dikci ust. § 2248 o. z.) může být smlouva, která bude navyšovat nájem každý měsíc (to by bylo složité) nebo každé čtvrtletí (to už by snad prakticky šlo), tak se domníváme, že to stejně není možné. Uplatní se ochrana slabší smluvní strany čili nájemce.

Jak je to s frekvencí navyšování ceny, hlavně nájemného?

Navíc by tu byl praktický problém, kdy už je možno uplatnit navýšení nájmu. Český statistický úřad logicky zveřejňuje statistická data s určitým zpožděním. Třeba inflaci za uplynulý rok zjistíte někdy v březnu následujícího roku. Proto jsou obvykle inflační doložky, zohledňující inflaci za uplynulý rok, a zvýšení nájemného uplatňovány zhruba od nájmu za duben (následujícího roku).

Nicméně, když se mimo nájem bytu pokusíte dojednat a realizovat valorizaci o inflaci častější než jednou za rok, pak použijte validní formulace odpovídající oficiálně zjišťovaným a zveřejňovaným údajům, například:

„Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen k předchozímu měsíci“ nebo „Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen ke stejnému měsíci předchozího roku“, „Meziroční míra inflace“ a podobně.

Rozhodně nelze doporučit něco jako „průměrnou inflaci“.

Když už se tedy pustíte do formulace inflační doložky, pokud shledáte, že je přípustná, snažte se o co nejpřesnější, nejfundovanější formulaci, která bude opravdu odpovídat datům, číslům, veličinám, které ČSÚ skutečně zveřejňuje.

Nebudeme tu vysvětlovat a popisovat různé druhy inflace a to, jak je ekonomové nazývají. I když název není až tak podstatný, důležité je, jak formulaci porozumět, jde o její výklad, pokud dojde ke sporu o určení míry inflace. Musí jít o reálný a určitelný parametr, ne o fikci, nezjistitelný, nedohledatelný a neověřitelný údaj.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).