Vlastník bytové jednotky zažaloval společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ). Domáhal se po něm doložení nákladů na jednotlivé jím poskytované služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování za určitý rok a umožnit mu pořízení kopie podkladů. Jeho žalobu však zamítl jak soud prvního stupně, tak i soud odvolací. Proč?
Měl člen SVJ reálnou možnost kontroly?
Soudy vyšly z toho, že žalobce jako vlastník bytové jednotky a člen žalovaného SVJ požádal SVJ dopisem ze dne 29. 5. 2019 o doložení:
- nákladů na jednotlivé služby za rok 2018,
- způsobu jejich rozúčtování,
- způsobu stanovení výše záloh za služby,
- provedení vyúčtování.
Zároveň požádal o pořízení kopií podkladů.
Dopis byl SVJ doručen 30. 5. 2019 a přípisem ze dne 12. 6. 2019 jeho předseda odpověděl, že nahlížení do podkladů k vyúčtování služeb za rok 2018 bylo zajištěno již 23. 5. 2019 od 17:30 do 18 hod. ve společenské místnosti domu, podklady byly rovněž k nahlédnutí na shromáždění dne 9. 5. 2019 a že těchto možností k seznámení s doklady nevyužil.
Předseda nabídl ještě osobní nahlédnutí do podkladů a pořízení kopií v pracovních dnech v budově sídla SVJ. To ale vlastníkovi bytu a členu SVJ nestačilo, a tak, protože už nedošlo k žádné další dohodě, vznikl zmíněný soudní spor, který skončil prozatím u Nejvyššího soudu.
Co říká o kontrole podkladů pro vyúčtování zákon
Podle ust. § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů, je poskytovatel služeb (např. pronajímatel či SVJ) povinen (na základě písemné žádosti příjemce služeb – např. nájemce bytu ve vztahu k pronajímateli nebo vlastníka bytu ve vztahu k SVJ) nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit:
- náklady na jednotlivé služby,
- způsob jejich rozúčtování,
- způsob stanovení výše záloh za služby,
- provedení vyúčtování.
Zároveň musí poskytovatel služeb umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.
Odlišme tuto povinnost od povinnosti provést vyúčtování dle § 7 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb.: … skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů pro vyúčtování. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky (§ 8 odst. 2 z. č. 67/2013 Sb.).
Poskytovatelem služeb přitom, jak už jsme naznačili, je podle § 2 písm. a) z. č. 67/2013 Sb. společenství vlastníků nebo – je-li předmětný byt (či jiný prostor) užíván na základě nájemní smlouvy – vlastník nemovitosti (jednotky). Příjemcem služeb je podle § 2 písm. b) téhož zákona vlastník jednotky nebo nájemce bytu.
Jak má probíhat vyúčtování záloh
Platí-li příjemce služeb náklady na služby zálohově (§ 4 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb.), musí je poskytovatel služeb vyúčtovat, a to vždy do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb.).
Nejvyšší soud opakovaně ve svých rozhodnutích (viz např. rozsudek ze dne 26. 8. 2020, spis. zn. 26 Cdo 2778/2019) uvedl, že náležitosti vyúčtování záloh na služby jsou upraveny v § 7 odst. 2 z. č. 67/2013 Sb.
Vyúčtování musí obsahovat skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování, a musí v něm být uvedeno, kdo a kdy jej vyhotovil.
Vyúčtování, které musí být příjemci služeb doručeno (§ 7 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb.), určí výši přeplatku (či nedoplatku) na poskytnutých službách, jehož finanční vyrovnání se provede nejpozději do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování (§ 7 odst. 3 z. č. 67/2013 Sb.).
Řádné vyúčtování je podmínkou splatnosti nedoplatku
Podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo provedeno řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) a nájemce s ním byl seznámen.
O druhém z těchto významných rozhodnutí jsme psali v článku Co vyložily soudy a poradily vám tak ohledně vašich financí a peněžitých nároků?
V případě zájmu o toto téma doporučujeme rozsudky Nejvyššího soudu:
- ze dne 26. 11. 2003, sp. zn. 21 Cdo 803/2002,
- ze dne 17. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 5417/2016.
O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu lze tedy hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši.
O sankcích za neprovedení vyúčtování nebo neprovedení řádného a včasného vyúčtování jsme psali v článcích:
Nedostali jste včas vyúčtování služeb pro byt? Musejí vám zaplatit pokutu
Kdy vám musí pronajímatel a kdy SVJ, jako vlastníkovi bytu, zaplatit pokutu?
Nedostali jste včasné a řádné vyúčtování služeb z bytu do konce dubna? Musejí vám zaplatit pokutu
Důvěřuj, ale prověřuj. Jak na to?
Příjemce služeb a plátce záloh má právo seznámit se s doklady, o něž se vyúčtování opírá. Jinak by totiž neměl žádný právní prostředek k tomu, aby mohl řádnost vyúčtování případně zpochybnit.
Nelze mu proto upřít právo žádat předložení dokladů, z nichž vycházelo příslušné vyúčtování služeb, a nevyhoví-li poskytovatel služeb jeho žádosti, může toto právo uplatnit u soudu.
Vždy je třeba postupovat tak, aby byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování.
Právo seznámit se s doklady nelze chápat formálně jako právo na předložení dokladů za jakýchkoliv okolností. Pronajímatel splní povinnost předložit nájemci doklady, z nichž vycházel při vyúčtování služeb, tehdy, jestliže je předloží za podmínek umožňujících je řádně prostudovat, resp. pořídit si opisy či kopie.
Podklady se nezasílají, nepředávají, jen je umožněno do nich nahlížet
Z § 8 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb. nevyplývá poskytovateli služeb automatická povinnost příjemci služeb poskytnout nebo mu doručit podklady pro vyúčtování záloh za poskytnuté služby. Musí tak učinit jen, když ho o to příjemce služeb písemně požádá.
V takovém případě mu musí umožnit, aby se seznámil se všemi podklady, z nichž při vyúčtování služeb vycházel. Není povinen mu tyto podklady zasílat; postačí, když mu umožní do nich nahlédnout a pořídit si z nich kopie (na náklady příjemce služeb).
Právo seznámit se s podklady pro vyúčtování, rozúčtování a stanovení výše záloh upravené v § 8 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb. nelze chápat formálně.
Poskytovatel služeb povinnost, která mu vyplývá z tohoto ustanovení, splní jen v případě, že příjemci služeb umožní nahlédnout do všech relevantních dokladů bez omezujících podmínek tak, aby měl vskutku reálnou možnost se s nimi seznámit.
Jeho možnost prostudování podkladů tedy nemůže být omezena či ztížena, nemusí vynakládat nepřiměřené náklady, může realizovat právo seznámit se s podklady pro vyúčtování a stanovení výše záloh na služby, a kontrolovat tak správnost postupu poskytovatele služeb. Tomu musí odpovídat i místo, kde poskytovatel služeb splní svou povinnost.
Kde mají být zpřístupněny podklady pro vyúčtování?
Konkrétní místo, kde by měl poskytovatel služeb předložit podklady pro vyúčtování záloh na služby, zákon č. 67/2013 Sb. nestanoví. Proto je třeba vyjít z obecné úpravy plnění závazků v ust. § 1954 – § 1957 občanského zákoníku (§ 1723 odst. 2 o. z.).
Na místě, kde poskytovatel služeb splní svou povinnost stanovenou v ust. § 8 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb. a umožní příjemci služeb na jeho žádost seznámit se podklady pro vyúčtování, rozúčtování a stanovení výše záloh za dané zúčtovací období, by se tedy podle § 1954 o. z. měly strany předně dohodnout.
Dohodnout se mohou nejen ohledně konkrétní (každé jednotlivé) žádosti příjemce služeb. Ale dohoda ohledně tohoto místa (na delší období) může být také obsahem např. smlouvy o nájmu nebo stanov. Dohoda vždy musí respektovat základní smysl a účel tohoto práva a neměla by příjemci služeb fakticky znemožnit realizovat toto zákonem přiznané právo.
Za takovou dohodu o místu plnění bude také možné zpravidla považovat místo, kde podle zažité praxe strany obvykle plní své povinnosti vyplývající z jejich vztahu – např. jednají o závadách v bytě, sepisují smlouvy a jejich dodatky, hradí pohledávky apod. (sídlo vlastníka bytu, sídlo společenství vlastníků, kancelář správce, pronajímatele atd.), a kde lze proto důvodně očekávat, že bude splněna i tato povinnost.
Nedohodnou-li se, pak podle § 1955 odst. 1 o. z. bude místem plnění sídlo či bydliště dlužníka, tedy poskytovatele služby, neboť místo plnění nelze určit jen podle povahy závazku nebo účelu plnění.
Je-li (jako tomu bylo v Nejvyšším soudem posuzované věci ze dne 26. 4. 2021, spis. zn. 26 Cdo 3141/2021) poskytovatelem SVJ (§ 2 písm. a) bod 2. z. č. 67/2013 Sb.) a na místě, kde vlastníkovi jednotky jako příjemci služeb předloží k nahlédnutí podklady pro vyúčtování a stanovení výše záloh na služby, se nedohodne, bude tedy podle ust. § 1955 odst. 1 o. z. tímto místem jeho sídlo.
To by mělo být podle ust. § 1200 odst. 2 písm. b) o. z. v domě, pro který vzniklo – jsou-li v domě vhodné prostory, jež by umístění sídla umožnily, a není-li to možné, na jiném vhodném místě.
Jenže, co je či bude v praxi takovým vhodným místem? V domě nemusí být žádné vhodné prostory pro schůze pléna SVJ ani vedení – výboru SVJ. Nadto členové výboru SVJ nemusí nutně bydlet v daném domě. Spousta lidí dnes byty pronajímá.
Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 26. 4. 2022 vyložil, že ani ze z. č. 67/2013 Sb. (který nestanoví místo, kde by měl poskytovatel služeb splnit svou povinnost předložit podklady pro vyúčtování a stanovení výše záloh na služby), ani z občanského zákoníku (který je třeba přiměřeně použít při absenci úpravy v z. č. 67/2013 Sb.) nevyplývá, že by takovým místem mělo být sídlo (bydliště) statutárního orgánu, který může být i vícečlenný (spis. zn. 26 Cdo 3141/2021).
Koneckonců povinnost umožnit vlastníkovi jednotky nahlížet do dokladů souvisejících s vyúčtováním služeb a stanovení výše záloh svědčí společenství vlastníků, a nikoliv jeho statutárním orgánům.
Proto dodávám, že poskytovatel služeb nemůže vnutit příjemci služeb, aby si kontrolu provedl např. v působišti účetní firmy, pokud takové místo příjemci služeb nevyhovuje.
Máte opakované právo kontrolovat podklady
Příjemce služeb nemůže být a priori omezen ani co do četnosti seznámení se s podklady pro vyúčtování. Do podkladů pro vyúčtování může nahlížet i opakovaně, a to i po uplynutí lhůty 5 měsíců stanovené v § 8 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb.
Příjemce služeb má nepochybně právo zkontrolovat správnost i opožděně provedeného vyúčtování nákladů a záloh za služby, ke kontrole podkladů se také může i vrátit (zopakovat ji).
Poskytovateli služeb jistě nic nebrání, aby – i bez žádosti příjemce služeb – sám, z vlastní iniciativy po skončení zúčtovacího období a po provedení vyúčtování záloh na služby doložil příjemcům služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh na služby a provedení vyúčtování podle z. č. 67/2013 Sb. a umožnil jim pořídit si kopie podkladů, a to na místě a v čase, které sám určí.
Nezbavuje ho to však povinnosti umožnit jim toto nahlížení znovu, kdykoliv ho o to požádají, a to bez ohledu na to, zda využili příležitosti k seznámení se s podklady, kterou jim nabídl z vlastního popudu.
Prozatímní řešení sporného případu a soudní výklad pro širokou veřejnost
Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 26. 4. 2022 zhodnotil, že do podkladů pro vyúčtování služeb a stanovení výše záloh mohl příjemce služeb nahlížet i opakovaně, žalovaný poskytovatel služeb si svou povinnost upravenou v ust. § 8 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb. nesplnil bez dalšího jen tím, že sám stanovil termín, kdy mohl žalobce do podkladů nahlédnout; požádal-li ho o nahlédnutí do podkladů pro vyúčtování, měl mu umožnit se s nimi seznámit (spis. zn. 26 Cdo 3141/2021).
Soudy zjistily, že ve stanovách žalovaného bytového družstva místo, kde by se měl žalobce seznámit s podklady pro vyúčtování služeb, určeno nebylo, pouze byl stanoven den a čas, kdy lze do podkladů nahlížet.
Ujednání, „že se tak má stát po domluvě se statutárním orgánem“, nelze vyložit tak, že by místo určoval jednostranně statutární orgán. Je proto zřejmé, že k dohodě o místu a čase v tomto konkrétním případě (který je předmětem sporu) mezi účastníky nedošlo.
Jestliže neexistovala obvyklá praxe – dohoda o místu, kde běžně účastníci (družstvo a nájemci nebo vlastníci bytů) jednají a plní další povinnosti, pak mělo ke splnění povinnosti vyplývající z ust. § 8 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb. (předložení podkladů) dojít v místě sídla poskytovatele služeb.
Nejvyšší soud ČR předchozí rozsudky nižších soudů zrušil a spor bude dále pokračovat.
