Hlavní navigace

Co všechno snižuje tržní cenu vaší nemovitosti a kdy máte nárok na náhradu poklesu její hodnoty?

26. 7. 2022
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Nosná konstrukce domu byla poškozena. Konkrétní byt poškozen nebyl, ale jeho majitel měl za to, že je hůře prodejný a klesla jeho hodnota. Ne však stavebník a zhotovitel a soudy. Jaké je řešení?

Vlastník bytu zažaloval dvě firmy, jednak stavebníka, který mu byt prodal, a jednak zhotovitele domu, v němž se jeho byt nachází, a to o 1 766 000 Kč. Požadoval náhradu škody, jež mu měla vzniknout jednak ušlým ziskem z nájemného za 9 měsíců (než došlo k plné opravě) a jednak snížením hodnoty bytu. Vlastník bytu pronajímal byt za 25 000 Kč měsíčně (šlo o přelom let 2012/2013). Nájemní poměr však musel ukončit, na tom se dohodl s nájemcem.

V domě totiž došlo 29. 4. 2012 k havárii, která spočívala v deformaci kovových vzpěr podpírajících budovu, a ta měla za následek poškození nosné konstrukce domu. Obyvatelé domu byli evakuováni. Hned druhý den po havárii ukončili pronajímatel a nájemce nájemní poměr dohodou.

Příčinou havárie bylo jednak pochybení ve statických výpočtech v projektu stavby a dále zabudování vadných výrobků (vzpěr) zhotovitelem, kdy vlivem tíhy betonové konstrukce došlo k nárůstu průhybu nosné konstrukce.

Nedošlo však k narušení statiky konstrukce, nehrozilo nebezpečí zřícení, avšak došlo k popraskání nenosných konstrukcí (příček) v bytech a společných prostorách. Následky havárie byly odstraněny nejpozději v lednu 2013. Do té doby vlastník bytu nového nájemce nehledal.

Nižší soudy vyšly z toho, že byt není poškozen, a tak není nárok na náhradu škody

Soud prvního stupně žalobu zamítl, protože žalující vlastník neprokázal, že by při havárii byla bytová jednotka poškozena. Dále soud po právní stránce zhodnotil, že nebyla prokázána příčinná souvislost mezi protiprávním jednáním žalovaných firem a vznikem škody.

Ze znaleckých posudků sice vyplývalo, že byť technické poškození jednotlivých bytů bylo zanedbatelné, medializace statické poruchy domu přispěla ke zhoršení obchodovatelnosti bytů v celém objektu, což vedlo ke snížení obvyklé ceny.

U potencionálních kupujících je relevantní obava, že může dojít k dalším havarijním situacím způsobeným uvedenými pochybeními. Obecná cena bytové jednotky byla dle posudku po havárii o 1 541 000 Kč nižší než vlastníkem zaplacená kupní cena ve výši 6 698 615 Kč.

Přesto však soud uzavřel, že ze závěrů znaleckých posudků nelze vycházet, neboť tím, že znalci konstatují vznik škody spočívající v poklesu obvyklé ceny postižených bytových jednotek a tuto škodu vyčíslují, posuzují právní otázku příčinné souvislosti, což nenáleží znalci, ale soudu. Odvolací soud potvrdil verdikt soudu prvního stupně. Případ se následně dostal k Nejvyššímu soudu.

Analogie bytu v poškozeném domě s havarovaným vozidlem

Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku (spis. zn.  25 Cdo 1548/2020, ze dne 12. 4. 2022) připomenul nález Ústavního soudu (ze dne 27. 4. 2017, spis. zn. II. ÚS 795/16), i když se Ústavním soudem posuzovaný případ netýkal věci nemovité, ale věci movité. Šlo o automobil. Psali jsme o tom v článku Po autonehodě pojišťovna musí vyrovnat i snížení tržní hodnoty vozu.

Ústavní soud konstatoval, že ekonomická hodnota vozidla (či obecně věci) není determinována pouze jeho „technickou“ či „funkční“ hodnotou, nýbrž obecně tím, jaký užitek je svému vlastníku způsobilé přinést.

Tento užitek samozřejmě může spočívat v tom, že vlastník bude vozidlo užívat v rámci běžného provozu, avšak například i v tom, že se může v kterémkoliv okamžiku v závislosti na svých aktuálních potřebách a preferencích rozhodnout, že vozidlo pronajme nebo prodá.

Dojde-li v důsledku protiprávního jednání k poškození věci, je proto ve smyslu principu úplného odškodnění klíčové, aby byla hodnota věci obnovena či v penězích nahrazena ve všech zmíněných ohledech. Nestačí tedy, pokud je obnovena její hodnota funkční či technická; tím by totiž a priori byla omezována možnost vlastníka nakládat s věcí právem chráněným a ekonomicky racionálním způsobem (tj. například ji prodat) ve stejném rozsahu a za stejných podmínek jako před poškozením věci. Jinými slovy, i pokud dojde v důsledku opravy k plné obnově funkční hodnoty věci, avšak zároveň není plně obnovena její hodnota tržní, věc nepřináší svému vlastníku stejný užitek, a škoda na věci tudíž není plně nahrazena.

Tržní hodnota může klesnout, i když je poškozená věc stále funkční

Tyto závěry platí obecně pro jakoukoli věc, konstatuje Nejvyšší soud, byť je v nálezu ze dne 27. 4. 2017, spis. zn. II. ÚS 795/16, učinil Ústavní soud v případě náhrady obchodního znehodnocení u havarovaného automobilu, kde je všeobecně známou skutečností, že cena havarovaného vozidla bude vždy nižší než cena stejně technicky vybaveného vozidla, které havarováno nebylo.

Proto i v případě nemovitých věcí může nastat stav, kdy dojde ke snížení jejich tržní hodnoty v důsledku poškození vzniklého při škodní události, jež bylo odstraněno a došlo k obnovení jejich technické a funkční hodnoty, např. vyplavený dům, u kterého i po vysušení a odstranění škody mohou přetrvávat obavy potenciálních kupujících například ze vzniku plísní, v důsledku čehož bude snížena jeho tržní hodnota oproti situaci, kdy by ke škodní události nedošlo.

Ke snížení obvyklé ceny nemovitosti může ale dojít i v případě, že k vlastnímu (fyzickému) poškození nedošlo (např. nově vzniklý prašný provoz v bezprostřední blízkosti nemovitosti nebo vybudování dálnice v její blízkosti). Takové snížení pak může být v příčinné souvislosti s protiprávním jednáním škůdce (např. obtěžování a snížením kvality bydlení způsobené stavbou vytvořenou bez stavebního povolení).

Závěr

Nejvyšší soud proto odmítl jako nesprávný závěr nižších soudů, že nebyl-li byt při havárii přímo poškozen, nemohla majiteli bytu vzniknout škoda snížením obecné ceny jeho bytové jednotky.

Škoda na nemovitosti spočívající ve snížení její obvyklé ceny (jejím obchodním znehodnocením) může vzniknout, aniž by nemovitost byla fyzicky poškozena (bylo třeba ji opravovat), a to již k okamžiku škodní události, bez závislosti na tom, jak poškozený s nemovitostí naloží (zda ji prodá, či nikoli), shrnul Nejvyšší soud ČR v rozsudku.

Nejvyšší soud proto zrušil rozsudky odvolacího soudu i soudu prvního stupně. V dalším řízení před soudy je nutno posoudit, zda došlo ze strany žalovaných firem k porušení právní povinnosti a v příčinné souvislosti s ním ke vzniku škody spočívající ve snížení tržní hodnoty (obchodnímu znehodnocení) bytové jednotky.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).