Po třech desetiletích, kdy Češi jednoznačně upřednostňovali koupi vlastní nemovitosti před bydlením v nájmu, zřejmě přichází doba, kdy nájemní bydlení prožije svoji renesanci. Developeři to vědí, byty už se jim nedaří kvůli nereálně vysokým cenám prodat, a tak rychle začínají měnit plány. Některé bytové domy, které dokončují, nebo teprve plánují stavět, nechystají pro nové majitele, ale nájemníky.
V současné době žije v nájmu přibližně necelých 22 % obyvatel. Přitom v Rakousku nebo v Německu využívá nájemní bydlení dvojnásobné množství lidí.
Život v nájmu má jednoduchý důvod. Na pořízení vlastního bytu nebo domu už lidé kvůli vysoké inflaci a cenám nemovitostí často nemají šanci dosáhnout, nájem však vyjde mnohem levněji. A i když i ten v roce 2022 o něco zdražil, pořád měsíční částky, které lidé vydají za nájemní bydlení, nejsou tak vysoké jako hypoteční splátky spojené s cenou služeb a energiemi.
Pro srovnání můžeme použít data z našeho nedávného článku Smutné prvenství Čechů: Nejhorší v možnosti koupit nemovitost. Kýžený propad cen se nekoná. Česká bankovní asociace (ČBA) spolu se společností Dataligence zveřejnila průzkum transakčních cen nemovitostí v České republice za rok 2022. ČBA zároveň spočítala, jak vysokou hypotéku byste museli v několika různých případech získat a kolik byste museli vydělávat, aby vám banka hypotéku poskytla.
V prvním případě vycházela z cen novostaveb v jednom z nejdražších a zároveň jednom z nejlevnějších měst, v Praze a v Karlových Varech:
| Město | Praha | Karlovy Vary |
|---|---|---|
| Průměrná cena 3+kk | 13 000 000 Kč | 5 000 000 Kč |
| Vlastní zdroje | 3 000 000 Kč | 1 000 000 Kč |
| Výše hypotéky | 10 000 000 Kč | 4 000 000 Kč |
| Úroková sazba | 5,93 % | 5,93 % |
| Měsíční splátka | 59 500 Kč | 23 800 Kč |
| Minimální měsíční příjem domácnosti | 135 000 Kč | 53 000 Kč |
| Zdroj: Česká bankovní asociace, Dataligence | ||
Ve druhém případě propočítávala dostupnost hypotéky pro koupi nemovitosti ve starší zástavbě a opět srovnávala jedno z nejdražších a jedno z nejlevnějších měst, a aby se nemluvilo stále jen o Praze, tentokrát ČBA porovnala přibližně stejně drahé Brno a Ústí nad Labem:
| Město | Brno | Ústí nad Labem |
|---|---|---|
| Průměrná cena 3+kk | 6 300 000 Kč | 2 290 000 Kč |
| Vlastní zdroje | 1 260 000 Kč | 460 000 Kč |
| Výše hypotéky | 5 040 000 Kč | 1 830 000 Kč |
| Úroková sazba | 5,93 % | 5,93 % |
| Měsíční splátka | 29 990 Kč | 10 890 Kč |
| Minimální měsíční příjem domácnosti | 67 000 Kč | 25 000 Kč |
| Zdroj: Česká bankovní asociace, Dataligence | ||
Známe-li přibližné ceny nemovitostí, můžeme porovnat měsíční náklady na hypotéku a za nájem. Výši nájemních cen v jednotlivých krajích uvádí například realitní server Bezrealitky. Jedná se o průměrné ceny, server nerozlišuje mezi cenami nájmů v novostavbách a ve starších bytech.
| Město | Cena za m2 |
|---|---|
| Praha | 334 Kč |
| Středočeský kraj | 233 Kč |
| Jihočeský kraj | 194 Kč |
| Plzeňský kraj | 211 Kč |
| Karlovarský kraj | 184 Kč |
| Ústecký kraj | 168 Kč |
| Liberecký kraj | 197 Kč |
| Královéhradecký kraj | 207 Kč |
| Pardubický | 207 Kč |
| Olomoucký | 207 Kč |
| Jihomoravský | 282 Kč |
| Zlínský | 201 Kč |
| Vysočina | 182 Kč |
| Moravskoslezský kraj | 178 Kč |
| Zdroj: Bezrealitky.cz | |
Z uvedených dat vyplývá, že průměrný nájem za 70metrový byt (cca velikost 3+kk) v Praze, bez rozlišení, zda jde o novostavbu, nebo starší zástavbu, vychází na 22 380 Kč, zatímco současná měsíční splátka hypotéky na starší byt by dosáhla téměř 30 000 Kč (při kupní ceně 6,3 mil. Kč.) a v novostavbě téměř 60 000 Kč (při kupní ceně 13 mil. Kč). V Brně by měsíční nájem takto velkého bytu vycházel na 19 740 Kč.
Naopak v nejlevnějších městech, jako jsou Karlovy Vary, průměrný nájem 70metrového bytu vychází na 12 880 Kč, zatímco měsíční splátka hypotéky na novostavbu se pohybuje ve výši cca 23 800 Kč (kupní cena 5 mil. Kč). Za nájem obdobně velkého bytu v Ústí nad Labem zaplatíte měsíční nájem v průměrné výši 11 860 Kč, zatímco měsíční splátka hypotéky na starší byt bude velmi podobná, kolem 11 000 Kč (kupní cena 2,3 mil. Kč).
Přichází po době vlastnického bydlení doba nájemní?
Domnívám se, že po dvou příbězích bydlení v Česku se začíná odehrávat třetí dějství,
říká ředitel CREDITAS Real Estate Jiří Vajner, jehož společnost zrealizovala v lednu 2023 průzkum nájemního bydlení za pomoci nástroje Ipsos Instant Research. Pro průzkum použila informace od 1050 lidí bydlících v nájmu napříč republikou.
První příběh se začal psát po roce 1995, kdy se začaly poskytovat hypotéky. To byla doba liberalizace nájmů a privatizace bytového fondu. Lidé si řekli, proč bych platil nájem, když můžu platit hypotéku. Druhý příběh, který následoval a platil ještě nedávno, byla investice do nemovitosti jako zajištění na stáří. Třetí příběh, který nastává teď, je renesance nájemního bydlení. Katalyzátorem je jednoznačně vysoká inflace, úrokové sazby a rekordní ceny nemovitostí, které se stávají pro větší část populace nedostupnými,
říká Jiří Vajner.
Jaké informace o nájemním bydlení průzkum přinesl?
Když hledáme nové bydlení, spoléháme se většinou sami na sebe, na internet a doporučení přátel. Na realitku se obracíme jen minimálně. Jen 8 % zájemců o nájem osloví realitní kancelář. Nejvíce nás zajímá cena, potom teprve lokalita a až nakonec ceny spojené s nájmem.
Dvě třetiny lidí si byt pronajímají od soukromého vlastníka, jen 16 % získá nájem od obce a 7 % lidí najde domov v pronajatém bytě od firmy. Praha zde, jako jediný kraj z celé ČR, zažívá výjimečný jev: nejvíce se zde pronajímají malé byty do 40 m2, naopak nejhůře shánějí nové nájemníky majitelé bytů od 60 m2 výše. V případě malých bytů pak raději zájemci preferují byty vybavené.
Nejčastěji v nájmech žijí lidé ve dvojicích, pokud jim je do 33 let (51 %). Ve tří- a vícečlenných domácnostech pak žije 43,4 % lidí, kterým je nad 42 let. Zajímavostí je, že pokud si lidé pronajmou byt sami, pak jsou to častěji muži. Sám bydlí každý čtvrtý muž a každá desátá žena ve věku nad 42 let.
Pro více než třetinu nájemníků (38 %) představují výdaje spojené s nájmem více než 30% položku v rámci jejich čistých příjmů. Hned po Praze platí za nájem nejvíce lidé v Moravskoslezském kraji. Jen každý desátý nájemník však zvažuje, že by se přestěhoval do levnějšího nájmu.
Kolik procent z příjmu tvoří nájem? Průzkum CREDITAS Real Estate, leden 2023
Ačkoli se v průběhu roku 2022 zvedaly i ceny nájemného, zdražení zdaleka nezatížilo nájemníky tolik jako nové úrokové sazby u skončení fixací hypoték.
V lednu 2023 rostl tržní nájem v průměru za celou Českou republiku o 6,2 %. Největší skok byl u nově sjednaných nájmů. Ale lidem, kteří už v nájmu bydleli, se zase tak často nájmy nezvedaly,
říká Jiří Vajner. Náš průzkum ukázal, že lidem rostly nájmy velmi pomalu. Někomu vůbec, části lidí jen o 10 %. Nájemné žádný dramatický skok neprožilo, což ukazuje, že mnoho smluv nemá inflační doložku. Horší to bylo s růstem cen energií, ale zde je vidět velké zpoždění v čase. 17 % nájemníků mělo ceny energií beze změny, protože jim stále běží původní fixace ceny,
dodává.
Průzkum CREDITAS Real Estate: O kolik vzrostla cena nájmů a energií?
Vlastní bydlení neplánuji. Raději nájem
Z průzkumu vyplynulo, že většina současných nájemníků (82 %) preferuje dlouhodobý nájem, z toho zhruba polovina lidí už nastálo, protože s pořízením vlastního bydlení nepočítá. Ta druhá polovina plánuje, že v nájmu bude ještě minimálně pět let, než začne aktivně hledat možnosti, jak si vlastní nemovitost pořídit.
ČLÁNKY DO MAILU