Očekávali jste s předraženými hypotékami a prudkým poklesem počtu prodejů nemovitostí, že půjdou vysoké ceny domů a bytů dolů? Částečně se tak stalo, ale jen někde a kýžený zvrat ve vývoji cen zdaleka nenastal. A co hůř, v porovnání, kolik vyděláváme a kolik musíme vydat, abychom si mohli koupit nemovitost, jsme na tom nejhůř z 58 sledovaných států.
Česká bankovní asociace poprvé udělala unikátní průzkum společně se společností Dataligence, což je následovník Společnosti pro cenové mapy. Pro analýzu vývoje cen nemovitostí vyhodnotili všechny prodejní transakce, které proběhly v roce 2022 na celém území České republiky a prošly zápisem v katastru nemovitostí. Takto katastr zaznamenal 61 tisíc skutečných transakcí prodejů starších bytů a rodinných domů a také přes 8 tisíc bytů, které prodali developeři.
Aby bylo s čím porovnávat, projekt vyhodnotil data z předcházejících 5 let v rozmezí roků 2018–2021, kdy katastrální úřad zaznamenal transakce u 275 tisíc rodinných domů a starších bytů, bytů v novostavbách v tomto období prodali developeři více než 50 tisíc. Do dat se nezapočítaly nestandardní prodeje, jako například převody družstevních podílů nebo prodeje pouhých částí bytů nebo domů.
Trh nemovitostí v roce 2022
Bytové domy: celkem 214 100
- Novostavby: 14 700
- Cihlové domy: 130 200
- Panelové domy: 69 200
- Z tohoto počtu je 65 % domů rozděleno na bytové jednotky v osobním vlastnictví (1,86 mil. jednotek). 35 % domů nemá vymezení na bytové jednotky (cca 530 tis. jednotek).
- K dispozici je pro porovnání 12 650 transakčních cen.
Bytové jednotky
- Celkem 2,46 mil. bytů.
- Bytů v osobním vlastnictví bylo 1,86 mil. (vymezené jednotky).
- Družstevní a nájemní byty 530 tis. (nevymezené jednotky).
- K dispozici je 545 020 transakčních cen, z toho 216 780 transakčních cen připadá na novostavby od roku 1995 a 328 240 na starší byty od roku 2014.
Rodinné domy
- Celkem 2 160 000 rodinných domů.
- K dispozici je 283 760 transakčních cen.
Nejdůležitější zpráva, kterou obě společnosti přinášejí, tedy zní: Ceny nemovitostí sice poklesly, ale jen za období druhého pololetí roku 2022. Ceny se průměrně snížily o 4,3 %. Na konci 2022 však byly ceny na trhu stále o 5 % vyšší než v roce 2021.
Co se vloni stalo a proč nepřišel tolik očekávaný výrazný pokles cen?
Na počátku roku 2022 přetrvávala nákupní horečka, která se naplno rozhořela v průběhu předchozího roku. Lidé z obav před rostoucí inflací hledali nejlepší uložení svých peněz, což v Česku tradičně znamená proměnit peníze na „cihly“, tedy pořízení vlastní nemovitosti. Tím pádem se trh s byty rychle vyprodal a následná nabídka zbývajících nemovitostí byla nejnižší za posledních 10 let.
Po vypuknutí války na Ukrajině nastal první šok. Počátek energetické krize, vyšší ceny energií, prudký nárůst inflace, to vše změnilo náladu lidí. Trvalo to po celé druhé čtvrtletí a bylo to umocněno růstem úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Kvůli tomu ve druhé polovině roku 2022 realitní trh prakticky zamrzl,
říká Milan Roček, ředitel společnosti Dataligence.
Zamrznutí realitního trhu se projevilo napříč všemi typy nemovitostí, počty prodejů klesly zhruba o polovinu. U starších bytů klesly prodeje o 51 %, u bytů v novostavbách o 57 % a rodinné domy o 49 %.
I když v prvním pololetí loňského roku panovalo všeobecné očekávání, že kvůli těžko dostupným hypotékám budou muset prodávající ze svých představ o ceně slevit, stalo se tak jen částečně, a v některých částech republiky dokonce vůbec.
Starší byty v cihlové i panelové zástavě vyšponovaly své ceny v polovině roku, aby ve druhém pololetí poklesly průměrně jen o 4,3 %. Jenže v porovnání s rokem 2021 jsou ceny stále ještě o 3,4 % vyšší.
To číslo je významně menší, než se očekávalo, hraje zde roli podíl transakcí v Praze a v Brně, kde k téměř žádné změně nedošlo. V Brně vůbec ne, v Praze o necelé 1 %. Největší propad mají Královéhradecký kraj a Moravskoslezský kraj, kde jsme mezi 10 až 15 %,
komentuje situaci kolem vývoje cen Milan Roček.
Vývoj cen starších nemovitostí v ČR, 2018–2022
Pokud někde ceny poklesly ve druhém pololetí 2022 výrazněji, o dvě desetinná místa, bylo to především v Libereckém (15 %), Karlovarském, Moravskoslezském, Ústeckém, Královéhradeckém a Středočeském kraji. Zde se pokles projevil o cca 13 %.
Ceny v Jihomoravském kraji na chvíli nepatrně poklesly, ale už koncem roku se znovu vyšvihly na nová maxima. A nakonec, ceny pražských nemovitostí poklesly jen o 1 %.
Ceny nemovitostí v novostavbách neklesly vůbec
Tak jak se ještě daly lehce ovlivnit ceny u starších bytů, kde záleží jen na tlaku kupujícího a ochotě prodávajícího, u bytů v novostavbách prakticky nebylo vyjednávání možné. Developeři se sice snažili o zvýšení prodeje pomocí marketingových akcí, ty se však do finálních prodejních cen vůbec nepropsaly. Ještě tak bylo možné získat slevu na kuchyň nebo garáž, ale to bylo maximum proveditelného. Na rozdíl od už hotových starších nemovitostí nemohli developeři ovlivnit vysoké ceny stavebního materiálu.
Proto průměrné ceny nových nemovitostí vzrostly o 11 %, a to na průměrných 120 tisíc Kč za čtvereční metr. Nejvyšší ceny má Praha (151 643 Kč/m2). Průměrná cena v regionech je nyní vyšší o 14 % (100 692 Kč/m2).
Vývoj cen novostaveb v ČR 2018–2022
Ceny rodinných domů
Vývoj cen u rodinných domů vypadal v posledních dvou letech trošku jinak než u bytových jednotek, a to zejména v Praze. Zatímco v regionech byl nárůst cen pozvolný a jen lehce poklesl ke konci roku 2022, aby se ustálil na průměrné ceně cca 4,8 mil. Kč, Praha zažila ve druhém pololetí 2021 cenový skok. Průměrná cena rodinných domů vyletěla k 19 mil. Kč, aby pak v 1. pololetí 2022 klesala k necelým 16 mil. Kč. Před koncem roku 2022 však začala znovu lehce stoupat.
Vývoj cen rodinných domů v ČR, 2018–2022
Právě tak, jak zamrzl trh s nemovitostmi, propadly se také objemy a počty hypoték. Zatímco objemy byly vloni nejmenší za posledních 10 let, počet nově poskytnutých hypoték byl nejnižší za uplynulých 20 let.
Úrokové sazby kolem 6 % p.a. způsobily, že se měsíční splátka průměrně vysoké hypotéky ve výši 3 mil. Kč navýšila o 6000 Kč. U menší hypotéky kolem 1 mil. Kč je měsíční rozdíl cca 2000 Kč. V tabulce níže se můžete podívat, jak se liší cena bytu o velikosti 3+kk v novostavbě, pokud byste si ho chtěli pořídit na hypotéku, v Praze a v Karlových Varech. Zatímco v Praze, abyste takovou hypotéku dostali, musí být čistý příjem rodiny 135 tisíc Kč, v Karlových Varech vám na stejně velký byt bude stačit 53 tisíc Kč.
| Město | Praha | Karlovy Vary |
|---|---|---|
| Průměrná cena 3+kk | 13 000 000 Kč | 5 000 000 Kč |
| Vlastní zdroje | 3 000 000 Kč | 1 000 000 Kč |
| Výše hypotéky | 10 000 000 Kč | 4 000 000 Kč |
| Úroková sazba | 5,93 % | 5,93 % |
| Měsíční splátka | 59 500 Kč | 23 800 Kč |
| Minimální měsíční příjem domácnosti | 135 000 Kč | 53 000 Kč |
| Zdroj: Česká bankovní asociace, Dataligence | ||
| Město | Brno | Ústí nad Labem |
|---|---|---|
| Průměrná cena 3+kk | 6 300 000 Kč | 2 290 000 Kč |
| Vlastní zdroje | 1 260 000 Kč | 460 000 Kč |
| Výše hypotéky | 5 040 000 Kč | 1 830 000 Kč |
| Úroková sazba | 5,93 % | 5,93 % |
| Měsíční splátka | 29 990 Kč | 10 890 Kč |
| Minimální měsíční příjem domácnosti | 67 000 Kč | 25 000 Kč |
| Zdroj: Česká bankovní asociace, Dataligence | ||
Přesto však jsou Češi se splácením, i když nová výše závazku je značně citelná, velice vzorní. Na svých „cihlách“ lpí a poslední, o co by se nechali připravit kvůli nesplácení, je právě nemovitost.
I přes citelný nárůst hypotečních sazeb zůstává podíl nesplácených hypotečních úvěrů na velmi nízkých úrovních. Koncem roku 2022 činil podíl problematických úvěrů 0,57 %, zatímco v krizových letech 2011–2013 byla tato hodnota v průměru 3,2 %. I stále nízký počet problematických hypotečních úvěrů je příčinou doposud relativně nízkého poklesu cen nemovitostí, protože se na trh nedostává vyšší množství nemovitostí k prodeji,
zmiňuje Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Česká republika drží jedno smutné prvenství: Jsme na tom nejhůř z vybraných 58 zemí, pokud jde o vyrovnanost mezi příjmy a cenami nemovitostí, což potvrzují data Mezinárodního měnového fondu (MMF). Za bydlení vydáme ještě o něco více než Novozélanďané. Našim sousedům na Slovensku, v Rakousku nebo v Polsku můžeme jen závidět.
Jak jsme na tom v porovnání příjmů a cen nemovitostí s dalšími 58 zeměmi
Zatímco s předcovidovým rokem nominální mzdy a HDP vzrostly o necelých 20 %, ceny starších bytů a rodinných domů vzrostly o víc než 60 %. Podle jeho dat se od roku 2015 do konce roku 2021 příjmový nesoulad v ČR zvýšil nejvýrazněji z 58 sledovaných zemí,
říká Jakub Seidler.
Nůžky mezi cenami nemovitostí a příjmy v ČR, 2014–2022
