Jak se v domě s vlastnickými byty liší poplatky za správu domu od záloh na služby spojené s užíváním bytu? Může vlastník přestat platit příspěvky SVJ kvůli špatné dodávce služeb? Může naopak společenství vlastníků odepřít dodávku služeb neplatičům?
Povinnost vlastníka (bytové) jednotky platit příspěvky na správu domu a pozemku vyplývá přímo z ust. § 1180 odst. 1 a 2 o. z. Jedná se o jednu ze základních povinností každého vlastníka jednotky. Je přitom třeba rozlišovat placení příspěvků na správu domu a pozemku (§ 1180) od placení služeb (§ 1181).
Placením příspěvků na správu domu a pozemku, a to zpravidla podle podílu na společných částech, se vlastník jednotky podílí na nákladech souvisejících se správou společných částí, naproti tomu placení služeb souvisí s užíváním samotného bytu (nebytového prostoru). Podrobnější úpravu většiny otázek souvisejících se službami, včetně vymezení a rozsahu služeb, placení záloh, vyúčtování nákladů, jejich rozúčtování apod., obsahuje zákon č. 67/2013 Sb.
Kde najdete další podrobnosti
Podrobnostmi o zvyšování záloh jsme se zabývali ve více článcích:
Spornými otázkami kolem vyúčtování záloh jsme se zabývali v článku:
A jak se bránit chybnému vyúčtování pak v pokračování:
I ten, kdo kritizuje SVJ, nebo se s ním dokonce soudí, musí platit příspěvky na správu domu
Vlastník jednotky je povinen platit příspěvky na správu domu a pozemku bez ohledu na to, zda má vůči hospodaření společenství výhrady, i bez ohledu na to, zda a jaké služby mu společenství zajišťuje, neboť s poskytováním služeb (upravených v zákoně 67/2013 Sb.) tyto příspěvky nijak nesouvisí.
Slouží-li příspěvky na správu domu a pozemku na náklady spojené se správou společných částí, pak ani spor mezi vlastníkem jednotky a společenstvím vlastníků o rozsahu, kvalitě či (ne)dodávání služeb nemůže mít vliv na povinnost vlastníka jednotky hradit tyto příspěvky.
Povinnosti platit příspěvky na správu domu a pozemku nezprošťuje vlastníka jednotky ani skutečnost, že mu společenství vlastníků navzdory své povinnosti některé služby neposkytuje.
Druhy poskytovaných a konzumovaných služeb
Jde-li o samotné služby, je třeba rozlišovat služby, které si nájemce nebo vlastník jednotky sjednává přímo s dodavatelem (např. elektřina, plyn apod.), a služby, které mu zajišťuje pronajímatel či společenství vlastníků (ty upravuje zejména zákon č. 67/2013 Sb.).
U některých služeb (např. v oblasti teplárenství, plynárenství a elektrárenství) je třeba také rozlišovat, zda se jedná o jejich poskytování majitelům domů či osobám v obdobném postavení (např. pronajímatel nebo společenství vlastníků přijímá na patě domu dodávku tepla a dále ji rozúčtovává), nebo zda jde o vztahy „dovnitř“ domu mezi společenstvím vlastníků (pronajímatelem) jako poskytovatelem služeb a jednotlivými vlastníky (nájemci) jako příjemci služeb.
Odpojení např. elektřiny, jejíž dodávku si sjednává uživatel bytu sám, upravuje energetický zákon
Podmínky, za nichž může dodavatel služeb při porušení povinností odběratele služeb přerušit či ukončit jejich dodávání, stanoví u služeb, které si nájemce či vlastník jednotky sjednává sám, zpravidla zákon, který je upravuje, nebo vyplývají z jejich smluvních ujednání (např. zákon č. 458/2000 Sb., energetický zákon).
Poskytování služeb (práva a povinnosti s tím související), které si nesjednává vlastník jednotky přímo s dodavatelem, upravuje (jak již bylo napsáno) zejména zákon č. 67/2013 Sb.
Ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví je dále v § 1181 výslovně upravena povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na služby a povinnost společenství tyto zálohy řádně a včas vyúčtovat.
Odpojení – přerušení dodávky služeb nájemci pronajímatelem
Možností odepřít, nebo naopak neodepřít poskytování těchto služeb se Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích zabýval dosud jen v nájemním vztahu.
Dospěl k závěru, že (podle ust. § 687 odst. 1 zrušeného občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013) pronajímatel je povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci má povinnost zajistit nájemci služby. Splnění této povinnosti nemohl pronajímatel podmiňovat splněním povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu, např. povinnosti platit nájemné a úhradu za služby.
Konkrétně se zabýval Nejvyšší soud odepřením dodávky pitné vody. Regulace dodávky pitné vody pronajímatelem v případě porušení platebních povinností nájemcem neměla oporu v žádném ustanovení zrušeného občanského zákoníku.
Pronajímatel nemůže odpojit služby ani neplatiči nájemného a záloh za služby
Rovněž podle současné právní úpravy (§ 2205 písm. c), § 2243 o. z.) musí pronajímatel zajistit nájemci nerušené užívání bytu po dobu nájmu, s nájemcem se může dohodnout, jaké služby mu bude zajišťovat (ust. 2247 odst. 1 o. z.), jinak mu musí zajistit tzv. nezbytné služby (§ 2247 odst. 2).
Ani podle současné právní úpravy pronajímatel nemůže podmiňovat splnění své povinnosti zajistit nájemci služby plněním povinností nájemce, tedy nemůže ani v případě porušení platebních povinností nájemce oprávněně omezit či přerušit dodávku služeb, vyložil Nejvyšší soud ČR v rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024).
V případě, že nájemce neplní svou povinnost platit zálohy (a vyúčtování) na poskytování služeb, může pronajímatel tyto dlužné částky vymáhat (peněžitými sankcemi vůči neplatičům nájmu a služeb jsme se zabývali v článku Z nájemce dlužícího za nájem toho moc nedostanete) a může případně dát nájemci výpověď z nájmu bytu pro hrubé, či zvlášť závažné porušování jeho povinností. (O výpovědi z nájmu bytu pak uvádíme základní informace v článku Jak vypovědět nájem za neplacení a následně vyklidit byt?)
Tyto závěry se však bez dalšího nemohou prosadit ve vztahu mezi společenstvím vlastníků (jako poskytovatelem služeb) a vlastníkem jednotky (jako příjemcem služeb), neboť jejich vztah se řídí jinou právní úpravou i jinými principy.
Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku (§ 1194). Co vše zahrnuje správa domu a pozemku, vymezuje zejména § 1189. Jde o souhrn oprávnění týkajících se v zásadě společných částí nemovité věci. Pod správu domu nelze zahrnout povinnost společenství vlastníků zajistit vlastníkovi jednotky plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.
Společenství vlastníků zajišťuje služby uživatelům bytů podle zákona
Společenství vlastníků může být (podle zákona č. 67/2013 Sb.) poskytovatelem služeb [§ 2 písm. a) bod 2] a vlastník jednotky jejich příjemcem [§ 2 písm. b) bod 2], přičemž (podle § 3 odst. 2) o rozsahu poskytovaných služeb rozhodne společenství vlastníků.
Půjde zejména o
- dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody,
- dodávku vody,
- odvádění odpadních vod,
- provoz výtahu,
- osvětlení společných prostor v domě,
- úklid společných prostor v domě,
- odvoz odpadních vod a čištění jímek,
- umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu,
- provoz a čištění komínů
- a odvoz komunálního odpadu (§ 3 odst. 2).
Společenství vlastníků pak o schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky rozhoduje na shromáždění, do jehož působnosti toto rozhodnutí patří [ust. § 1208 písm. d) o. z.].
Vlastníci jednotek na shromáždění schvalují (§ 1206 odst. 1, 2 o. z.) druhy poskytovaných služeb, tedy rozhodují o tom, jaké služby bude společenství zajišťovat (ostatní služby si bude zajišťovat každý vlastník sám). Vesměs se bude jednat o tzv. nezbytné služby, jejichž dodávku si zpravidla (z povahy druhu bydlení) není schopen zajistit příjemce služeb sám (centralizovaná dodávka tepla a teplé vody apod.).
Vlastník jednotky (příjemce služeb) je samozřejmě povinen společenství vlastníků zaplatit náklady, které mu vznikly v souvislosti s jejich poskytováním, a to formou záloh (§ 1181 o. z., § 4 zákona č. 67/2013 Sb.) a po jejich vyúčtování (§ 7 zákona č. 67/2013 Sb.) uhradit případný nedoplatek; poskytovatel služeb má právo požadovat po příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na poskytované služby (§ 4 zákona č. 67/2013 Sb.).
Sankce za neplacení služeb
Nezaplacením záloh na služby či nedoplatku vzniklého jejich vyúčtováním se vlastník jednotky dostane do prodlení s plněním této povinnosti, vznikne mu povinnost zaplatit úroky z prodlení (§ 1970 o. z.) a společenství vlastníků se může domáhat zaplacení dlužné částky (u soudu a posléze i v řízení exekučním).
Pro neplnění povinnosti platit náklady na služby ho však nemůže „vyloučit“ ze společenství vlastníků.
O odepření dodávky služeb neplatičům, je-li to technicky možné, rozhoduje shromáždění vlastníků
Společenství vlastníků nemá povinnost služby, o jejichž dodávání rozhodlo shromáždění, zajišťovat vždy a v celém rozsahu bez ohledu na to, zda za ně vlastník jednotky platí. SVJ tedy nemá povinnost vlastníkovi jednotky poskytovat služby na své náklady, popř. na náklady ostatních vlastníků jednotek.
Může-li společenství vlastníků rozhodnout (podle § 1208 písm. d) o. z.) o tom, jaké služby bude vlastníkům jednotek zajišťovat, může taky rozhodnout o tom, že tyto služby zajišťovat nebude, nebo – je-li to samozřejmě technicky možné – že je nebude dodávat vlastníkům jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování.
Stejně jako o schválení druhu služeb o tom musí rozhodnout shromáždění společenství vlastníků [§ 1208 písm. d) o. z.], které také stanoví podrobné podmínky, za nichž lze zajištění služeb vlastníkovi jednotky odepřít. Samozřejmě takový postup bude možný jen v domech, kde odpojení některých služeb bude technicky proveditelné a zvolený postup neohrozí dodávku služeb ostatním, řádně platícím, vlastníkům jednotek.
Nejvyšší soud ČR proto v rozsudku (spis. zn. 6 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024) uzavřel, že společenství vlastníků je oprávněno rozhodnout o tom, že neplatí-li vlastník jednotky úhradu za poskytované služby řádně, nebude mu služby (některé z nich) zajišťovat; takové rozhodnutí rovněž náleží do působnosti shromáždění.
