V praxi obvykle uživatel bytu (např. nájemce nebo člen bytového družstva, který je ale též nájemcem bytu, nebo vlastník bytu v osobním vlastnictví) hradí náklady na čerpané služby spojené s užíváním bytu podle jejich skutečné spotřeby za určitou dobu (zpravidla dvanácti měsíců), avšak po tuto dobu není známo, jaká bude celková cena čerpaných služeb. V tomto případě se hovoří o zúčtovacím období.
Aby poskytovatel služeb nemusel během celého zúčtovacího období nést náklady za dodávky služeb sám, platí se pravidelné (obvykle měsíční) zálohy na úhrady za služby.
Protože úhrada služeb prostřednictvím zálohového plnění je úhradou předběžnou, a nikoli konečnou (definitivní), je potřeba provést po skončení zúčtovacího období výpočet skutečných nákladů čerpaných služeb a porovnat ho s úhrnem poskytnutých záloh. Tento postup se nazývá vyúčtování služeb, přičemž v závislosti na jeho výsledku se hovoří buď o přeplatku na službách, nebo o nedoplatku za služby.
Jde o služby jako jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.
Bez řádného vyúčtování není nedoplatku, který by měl uživatel bytu platit
Skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby, jako jsou např. vodné, stočné, spotřeba elektřiny na svícení ve společných prostorách a další služby dle ust. § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., je povinen podle ust. § 7 odst. 1 tohoto zákona poskytovatel služeb (např. bytové družstvo, společenství vlastníků jednotek, pronajímatel) příjemci služeb (čili nájemci bytu nebo vlastníkovi bytové jednotky v domech s osobním vlastnictvím bytů) vyúčtovat a doložit vždy za uplynulé zúčtovací období a vyúčtování doručit příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
To znamená, že vyúčtování záloh za služby spojené s užíváním bytu konzumované v roce 2023 má být provedeno nejpozději do 30. dubna 2024.
Jak má vyúčtování vypadat
Poskytovatel služeb ve vyúčtování podle ust. § 7 odst. 2 zákona musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
Nejvyšší soud ČR opakovaně ve svých rozhodnutích (viz např. rozsudek ze dne 26. 8. 2020, spis. zn. 26 Cdo 2778/2019) uvedl, že náležitosti vyúčtování záloh na služby jsou upraveny v ust. § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., takže vyúčtování musí obsahovat skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování, a musí v něm být uvedeno, kdo a kdy jej vyhotovil.
Řádné vyúčtování je podmínkou splatnosti nedoplatku
Podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo provedeno řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) a příjemce služeb s ním byl seznámen (viz rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2003, spis. zn. 21 Cdo 803/2002, ze dne 17. 4. 2018, spis. zn. 26 Cdo 5417/2016).
O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu lze tedy hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši.
Za nedodání vyúčtování nebo předložení chybného vyúčtování můžete chtít peníze
O sankcích za neprovedení vyúčtování nebo neprovedení řádného a včasného vyúčtování, které platí poskytovatel služeb (pronajímatel, SVJ, družstvo) uživateli bytu jsme psali v těchto článcích:
Vyúčtování musíte dostat, i když třeba řádně nenahlašujete počet osob užívajících byt
Povinnost včas vyúčtovat stanovené zálohy na služby není nijak podmíněna splněním (nepeněžitých) povinností, které zákon č. 67/2013 Sb. naopak ukládá příjemci služeb.
Neoznámí-li příjemce služeb poskytovateli služeb písemně, že v jeho domácnosti došlo ke změně počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb (narození dětí), poruší sice sám nepeněžitou povinnost, kterou mu stanoví zákon, a vznikne mu povinnost případně zaplatit pokutu, avšak na povinnost poskytovatele služeb vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh na služby to žádný vliv nemá.
Kdyby se však posléze ukázalo, že vyúčtování nebylo řádné, protože započítalo chybný počet osob rozhodných pro vyúčtování služeb, nepochybně by mu nevznikla povinnost zaplatit pokutu, neboť k nesprávnému (a tedy nikoliv řádnému a včasnému) vyúčtování došlo zaviněním příjemce služeb (který nesplnil svou povinnost), vyložil Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 2088/2022, ze dne 19. 4. 2023.
Nesporné nedoplatky nebo přeplatky či jejich části musejí být vypořádány, i když se o správnost vyúčtování vede spor
Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb (podle ust. § 7 odst. 3 věty první zákona) v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.
Jinak řečeno, do 4 měsíců od doručení vyúčtování musí nejpozději poskytovatel služeb (družstvo, pronajímatel, SVJ) vrátit uživateli bytu přeplatek, nebo naopak musí uživatel bytu uhradit nedoplatek. Takže když vyúčtování přijde až koncem dubna, finanční vyrovnání musí být provedeno až koncem srpna.
Vady vyúčtování přitom (podle ust. § 7 odst. 3 věty druhé zákona) neovlivňují splatnost přeplatku. Takže brojí-li uživatel bytu proti vyúčtování, např. proto, že přeplatek mu vychází a měl by mu být vrácen vyšší, musí být vrácena aspoň ta část přeplatku, o kterou se nevede spor. A z případné další části přeplatku, pokud na ni má uživatel nárok, bude muset poskytovatel služeb posléze, až bude problém vyřešen, zaplatit úroky z prodlení.
Splatnost naopak nedoplatku (obdobně podle ust. § 7 odst. 3 věty třetí zákona) neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku. I zaplacení nedoplatku tak nelze odkládat. I příjemci služeb pak může být za opožděné placení účtován úrok z prodlení.
V brzké době si v dalším článku probereme, jaké možnosti máte bránit se nesprávnému, nesrozumitelnému vyúčtování, jaká jsou vaše práva jako příjemce služeb a jim odpovídající povinnosti poskytovatele služeb a jak se řeší spory mezi oběma stranami.
