Místo budovy se bude prodávat jen virtuální právo

Právo stavby

Jak už jsme zmínili ve článku Zastavěli jste sousedovi kus pozemku? Vše, co je pod stavbou, bude vaše bude od nového roku platit, že stavba je součástí pozemku. V současnosti platí, že pozemek a stavba, která na něm stojí, mohou patřit jinému majiteli. 

Od 1. 1. 2014 bude platit, že stavba je součástí pozemku. Nicméně u nemovitostí, kde je nyní rozdílná osoba vlastníka pozemku od osoby vlastníka stavby, bude dosavadní právní stav zachován. Prostřednictvím zákonem založeného předkupního práva vlastníka pozemku ke stavbě a opačně vlastníka stavby k pozemku bude však vše směřovat ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby do jedněch rukou, vysvětlil Petr Dobeš, partner z advokátní kanceláře TaylorWessing e|n|w|c Advokáti.

Stavebník nebude majitelem stavby, ale práva stavby

Aby zůstala zachována možnost svobodného nakládání se stavbou v případě, že chce na pozemku stavět osoba, která jej nevlastní, zavede se od nového roku tzv. právo stavby. Jedná se o věcné právo k cizí věci, které stavebníka opravňuje mít na pozemku stavbu a užívat jí, jako by byla jeho majetkem, ačkoli ve skutečnosti bude majetkem vlastníka pozemku.

NOZ neřeší jenom stavbu na povrchu pozemku, ale umožňuje zřídit právo stavby i pod jeho povrchem, což by mohlo usnadnit praxi v současnosti se stavbou tunelů, podchodů apod. Tato problematika dosud nebyla nikde příliš řešena, uvedl Aleš Linhart, partner z advokátní kanceláře TaylorWessing e|n|w|c Advokáti.

Právo stavby je možné zřídit ještě před zahájením stavby nebo i pro případy, kdy stavebník od vlastníka pozemku převezme už postavenou stavbu. Ta ale z pohledu práva není samostatnou věcí a nelze s ní tudíž nakládat samostatně (prodej, darování, zřízení zástavního práva), protože je součástí práva stavby. 

Pouze právo stavby je naopak věcí, kterou je možné darovat, prodat, zastavit, zdědit, pronajmout nebo k ní zřídit služebnost. (Vlastník pozemku si ale může ve smlouvě o zřízení práva stavby vymínit i jistá omezení nebo podmínky – například souhlas se zřízením zástavy atd.)

Právo stavby je tedy jakousi virtuální věcí, jíž je zatížen pozemek a která může existovat i přesto, že samotná stavba už zanikla nebo naopak ještě nestojí. Evidovat se bude v katastru nemovitostí.

NOZ stanoví pro obě strany (stavebníka i majitele pozemku) vzájemné předkupní právo. Pokud by se tedy majitel pozemku rozhodl jej prodat, musí ho nejprve nabídnout stavebníkovi, nebo v případě, že by ten chtěl své právo stavby prodat cizí osobě, musí ho nejdříve nabídnout vlastníkovi pozemku. (Toto právo je vylučitelné, takže subjekty si mezi sebou mohou dohodnout jiný postup, který se pak ale musí uvést do katastru nemovitostí.)

Majitelem stavby bude majitel pozemku

Protože stavebník vlastně nebude majitelem stavby (tento vztah nahradí právo stavby), předpokládá se, že se toto právo bude zřizovat na velmi dlouhé období. NOZ platnost omezuje na 99 let, ale s možnosti prodloužení smlouvy. (V případě vydržení práva stavby pouze na 40 let s možností žádat o prodloužení.) 

Po zániku práva stavby se totiž stojící stavba (nedohodnou-li se stavebník a majitel pozemku jinak) stane součástí pozemku a jejím majitelem se stane majitel pozemku. Proto je nutné ve smlouvě o zřízení práva stavby pamatovat i na odměnu za zřízení práva stavby, stejně jako na náhradu pro stavebníka (nebo také na možnost vymínit si odstranění stavby z pozemku po expiraci práva stavby). NOZ uvádí, že stavebníkovi náleží polovina hodnoty stavby, ale v době zániku práva stavby – strany se ale mohou dohodnout na jiné náhradě.

Jiné tituly zůstávají zachovány

Znovuoživení dříve používaného práva stavby (fungovalo zde do roku 1950) neznamená, že si pozemek, na kterém chcete stavět, nemůžete koupit, pronajmout, zatížit věcným břemenem nebo zajistit jiným titulem, který vás bude ke stavbě opravňovat. 

Volbu toho správného byste měli podřídit účelu, ke kterému ho zajišťujete. Pokud si chcete na relativně krátkou dobu pouze někde postavit stánek, bude vhodnější sjednat pronájem. V případě, že by se jednalo například o stavbu obchodního centra, je vhodnější zvolit stabilnější a jistější právo stavby, protože nájem je vypověditelný, zatímco právo stavby se chová jako věcné břemeno, radí Aleš Linhart, partner z advokátní kanceláře TaylorWessing e|n|w|c Advokáti.

V případě, že se bude jednat o soukromé stavby, z logiky věci vyplývá, že se stavebník bude snažit pozemek pod budoucí stavbou spíše koupit. Právo stavby se může v praxi více uplatňovat u obecních pozemků, kdy pozemek zůstane v majetku obce a umožní se zde dočasná stavba.

Práva majitele pozemku vůči vlastníkovi stavby

Jak se NOZ dotkne práv majitelů pozemků, kterým na nich někdo neoprávněně postavil nějakou stavbu? Pokud někdo v současnosti postaví vlastní stavbu na cizím pozemku, situace se řeší podle toho, zda je v dobré či špatné víře, tedy zda věděl, že staví na cizím pozemku. Funguje zde také základní pravidlo, že vlastník má vždy právo požadovat odstranění stavby. V praxi tuto situaci soudy řeší tak, že pokud chce odstranění stavby vlastník pozemku, soud to majiteli stavby přikáže. Pokud to požaduje majitel stavby, soud zřídí za náhradu věcné břemeno k pozemku. V praxi existuje spousta judikatury, která řeší, jak přesně určit náhradu. Pokud postavím stavbu na cizím pozemku, de facto ji tím znehodnotím a náhrada za věcné břemeno by tak měla odpovídat hodnotě pozemku, uvedl Petr Dobeš, partner z advokátní kanceláře TaylorWessing e|n|w|c Advokáti.

V budoucnu se tyto případy opět budou řešit z pohledu dobré a špatné víry. Situace ale bude jednodušší v tom, že když někdo postaví stavbu na vašem pozemku, automaticky to bude vaše stavba. Situace se opět řeší z perspektivy dobré víry. Můžete jako majitel pozemku požadovat odstranění. Pokud zde stavbu chcete ponechat, rozhodne se z pohledu dobré či špatné víry, za jakou náhradu pro stavitele. Pokud ten stavěl v dobré víře, že nestaví na cizím pozemku, bude náhrada vyšší než v případě, že věděl, že stavba bude stát na cizím pozemku, řekl Dobeš.

Pokud by naopak majitel pozemku zneužíval například toho, že v minulosti na jeho pozemku postavil stavebník v dobré víře nemovitost a majitel pozemku využíval svého vlastnictví například k vydírání stavebníka, soud se nemusí řídit návrhem a situaci pravděpodobně posoudí tak, že nebude respektovat požadavek na odstranění stavby, ale zřídí k pozemku věcné břemeno a stanoví za něj náhradu.

Staré nájemní smlouvy a nová úprava

NOZ se bude vztahovat také na staré nájemní smlouvy (jedna z výjimek) a zavádí pravidlo, že nájemní smlouva nesmí být delší než na 50 let. V případě, že bude delší než 50 let, tak se po této době stane vypověditelnou smlouvou na dobu neurčitou. Pokud si tedy například někdo před 20 lety uzavřel nájemní smlouvu na 100 let, nyní mu do toho vpadne NOZ a najednou nájem nebude mít na 100 let, ale pouze na 70 let. Dvacet let už má nemovitost v nájmu a od platnosti NOZ pak na dalších 50 let, vysvětlil Dobeš. 

Poté může majitel nájem kdykoli vypovědět. To může přinést velkou nejistotu těm, kteří například nějaký objekt, co mají v nájmu, na své nemalé náklady opravili s vidinou dlouhodobé jistoty, která se jim nyní může povážlivě zkrátit. Tito lidé se budou cítit poškozeni a záležitost bude pravděpodobně řešit Ústavní soud, dodal.