Kdo získá nájemní byt, když dosavadní nájemce zemře?

Zemře-li dosavadní nájemce, pak mohou členové jeho domácnosti získat byt zásadně jen na 2 roky. Naproti tomu družstevní byty, i když družstevníci jsou také (jen) v nájmu, se dědí, a to prostřednictvím dědění družstevního podílu, podle již dlouho zavedených a zažitých pravidel.

Klasický nájemní byt není nájemcův, jak si dosud někteří lidé myslí, je to majetek pronajímatele (vlastníka), kdežto družstevní byt je sice formálně ve vlastnictví družstva, ale je to byt jeho jednotlivého člena.

Co je to přechod nájmu

Přechod nájmu bytu znamená, že pronajímatel je povinen strpět jako nového nájemce bytu, jehož dosavadní nájemce zemřel, určitou osobu, která splňuje zákonem stanovené podmínky pro přechod nájmu, tedy pro získání užívacího práva k bytu.

Ačkoliv tento institut občanského zákoníku může někomu připomínat dědění, k přechodu nájmu bytu dochází nezávisle na výsledcích dědického řízení a okruh právních nástupců původního nájemce není totožný s okruhem dědiců. Běžná praxe ovšem často o „dědění“ v souvislosti s nájemním bytem hovořila, vždyť také užívací právo k určitému bytu mnohdy přecházelo opakovaně z generace na generaci, a nájemce a jeho rodina tak mohli byt, který měli pronajatý, považovat v pravdě za „svůj“. Radikální změna přišla s účinností od 1. listopadu 2011. Čtěte také: Změna od 1.11.2011: Chcete nájemní byt na více než 2 roky? Naplánujte svatbu

Vedle nového vymezení okruhu osob, na které může za zákonem stanovených podmínek nájem bytu přejít, je stanoveno i časové omezení doby nájmu po přechodu nájmu, jakož i důvody, pro které může dojít k přechodu nájmu.(Následující – zprvu uvedená – pravidla se týkají „klasických“ nájemních bytů, nikoliv bytů družstevních, dědění družstevních bytů – přechod členství v družstvu a nájmu bytu – má vlastní pravidla, která budou uvedena na závěr.) Čtěte také: Jak napsat závěť

Zemře-li (dosavadní výlučný) nájemce (bytu) a nejde-li o společný nájem bytu (např. manželů), přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, (registrovaný) partner (stejného pohlaví), rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejdou na ni práva a povinnosti z nájmu, jen pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě souhlasil. (Pro souhlas s bydlením se vyžaduje písemná forma.)

Najděte si svůj dům či byt v největším katalogu nemovitostí

K přechodu nájmu bytu dochází, jsou-li splněny všechny (občanským zákoníkem) stanovené podmínky, přímo ze zákona a není třeba uzavírat novou nájemní smlouvu.  "Přechod práva nájmu bytu je právním nástupnictvím, v důsledku kterého přecházejí na osobu stanovenou v zákoně práva a povinnosti předchozího nájemce; původní nájemní vztah nezaniká a trvá i nadále, se všemi základními obsahovými atributy jako je předmět nájmu, výše nájemného i určení doby, na níž byl nájem sjednán. 

Za tohoto stavu není proto třeba uzavírat novou nájemní smlouvu." (Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 619/2002, ze dne 15. 1. 2003) K přechodu práva nájmu bytu podle ust. § 706 odst. 1 občanského zákoníku dochází přímo ze zákona (ex lege), za splnění podmínek v tomto ustanovení uvedených. Tato změna subjektů nájemního vztahu není podmíněna žádným právním úkonem osob, které do nájemního vztahu namísto stávajícího nájemce vstupují, a nastává bez ohledu na projev vůle (souhlas) pronajímatele. (Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3525/2009, ze dne 16. 2. 2011)

Omezení doby nájmu

Nájem bytu však nepřechází na dobu neurčitou, nýbrž toliko na dobu určitou, a to zásadně 2 let od smrti nájemce. Nájem bytu po jeho přechodu tedy skončí nejpozději uplynutím 2 let od okamžiku přechodu nájmu. Časové omezení doby trvání nájmu však neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 70 let.

Stejně tak časové omezení neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 18 let; v takovém případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku 20 let, pokud se pronajímatel s (nezletilým) nájemcem (za ingerence jeho zákonného zástupce nebo po dosažení zletilosti s ním samotným) nedohodnou jinak.

Splňuje-li více osob podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně – stanou se společnými nájemci. Je-li však mezi těmito osobami nájemcovo dítě, přejdou práva a povinnosti z nájmu na ně. Děti nájemce tedy budou v přechodu nájmu upřednostněny.

Akceptovat za stanovených podmínek přechod nájmu musí jen pronajímatel, nový nájemce, kterému svědčí právo nájmu bytu, není povinen v bytě nadále bydlet. Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může totiž do 1 měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nechce pokračovat; dnem oznámení její nájem zaniká.

S účinností od 1. 11. 2011 nová právní úprava přechodu nájmu v ust. v § 706 občanského zákoníku výrazně posílila vlastnická práva pronajímatele a jeho možnosti dispozice s bytem. Nájem přechází automaticky na vyjmenované nejbližší příbuzné, nově znovu – na rozdíl od úpravy účinné od 31. 3. 2006 do 31. 10. 2011, kdy tomu tak nebylo – rovněž včetně vnuků, kteří žili v den smrti ve společné domácnosti s nájemcem v bytě.

Na jiné osoby, které žily v den smrti s nájemcem v bytě (ostatní příbuzné zesnulého nájemce, než vyjmenované v ust. § 706 odst. 1 větě druhé občanského zákoníku, ve znění od 1. 11. 2011, nebo jiné se zesnulým nájemcem spolužijící osoby), přechází nájem pouze, pokud pronajímatel s jejich bydlením v bytě vyjádřil souhlas, který musí mít písemnou formu. Čtěte také: Život „na hromádce“ stát trestá vyššími odvody a chybějícími právy

Nový nájemce nesmí mít vlastní byt

Ať už jde při přechodu nájmu o osoby uvedené v ust. § 706 odst. 1 větě druhé občanského zákoníku nebo jiné osoby, vždy musí být splněna podmínka, že osoba, na kterou má přejít nájem, nemá vlastní byt. Nemít vlastní byt znamená pro účely přechodu nájmu „nedisponovat takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému (nikoli jen přechodnému) uspokojování potřeby bydlet“.

Nájem nemůže proto přejít na osobu, která v den smrti nájemce jiný byt vlastní nebo užívá resp. může užívat na základě nájemní smlouvy. Jiný byt překážející přechodu nájmu přitom nemusí být vůbec ve stejné obci nebo kraji. Neopodstatněnost námitky, že byt osoby uplatňující, že na ni přešlo právo nájmu bytu, není situován v obci ani v kraji, kde se nachází byt, jehož přechod nájmu je posuzován, dovodil Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1925/2005, ze dne 29. 6. 2006.

Splnění podmínky nedostatku vlastního bytu vylučuje také právo doživotního bydlení sjednané ve prospěch dárců v souvislosti s darováním nemovitosti (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 2 Cdon 393/96, ze dne 26. 6. 1997) nebo užívání bytu v rodinném domě spoluvlastníkem na základě dohody s ostatními spoluvlastníky (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 3 Cdon 59/96, ze dne 17. 12. 1998).

Dodejme, že od 1. 11. 2011 už není umožněn přechod nájmu bytu v případě trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem. Každý nájemce tedy sám musí posoudit následky, které bude mít na s ním dosud společně bydlící a žijící osoby to, že opustí společnou domácnost. Pouze, pokud společnou domácnost opustí jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, zůstane byt, jenž byl dosud ve společném nájmu manželů, druhému („opuštěnému“) manželovi, který se tak stane již výlučným nájemcem bytu.

Podobně pak při společném nájmu bytu jiných osob, pokud opustí společnou domácnost jeden ze společných nájemců, přejde jeho právo na ostatní společné nájemce. V těchto případech ale nejde o přechod nájmu, nýbrž o změnu společného nájmu na nájem výlučný nebo zúžení okruhu společných nájemců (ve smyslu ust. § 708 ve spojení s ust. § 707 odst. 1 a 3 občanského zákoníku).

Shrňme tedy, pokud jde o nedružstevní byty, že úprava přechodu nájmu v ust. § 706 občanského zákoníku ve spojení se změněným ust. § 708 občanského zákoníku umožňuje od 1. 11. 2011 přechod nájmu pouze pro případ smrti nájemce (nikoliv již pro případ opuštění společné domácnosti nájemcem). Pokud zemře nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přechází nájem na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt; k přechodu nájmu není třeba souhlasu pronajímatele.

Jde-li však o někoho jiného, než nájemcova manžela, registrovaného partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě nebo vnuka – jde-li tedy např. o druha či družku – přejde na ně nájem, jen pokud pronajímatel vyslovil předem souhlas s tím, aby v bytě bydleli, jinak na ně nájem nepřejde. Nájem bytu po jeho přechodu však skončí nejpozději uplynutím 2 let od okamžiku přechodu nájmu, leda by se pronajímatel a nový nájemce dohodli jinak. Výjimka v omezení doby nájmu je stanovena pro osoby, které dosáhly věku 70 let, a nezletilé děti.

Dědictví členského podílu

Jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází podle ust. § 706 odst. 5 občanského zákoníku smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl (v bytovém družstvu).

Jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází podle ust. § 706 odst. 5 občanského zákoníku smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl (v bytovém družstvu). Čtěte: Platnou závěť může zůstavitel napsat i nohou. Hlavně musí být živý

Členský podíl představuje míru účasti člena družstva na čistém obchodním majetku družstva, jež připadá na jeho podíl, a je s ním spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu a jeho užívání. Úprava přechodu členství v souvislosti s úmrtím člena bytového družstva obsažená v občanském zákoníku je speciální k ust.  § 232 obchodního zákoníku, kterým se jinak řídí otázky členství vyvolané smrtí člena v jiných (ostatních) typech družstev.

Vyplývá z toho mimo jiné, že ten, na koho podle právní úpravy obsažené v občanském zákoníku přešla členská práva a povinnosti zemřelého člena bytového družstva, se stává na jeho místě členem družstva, aniž by musel požádat družstvo o členství, a že na něho bez dalšího přechází (kromě členství) též nájem družstevního bytu.

Vyvarujte se chyb při privatizaci družstevního bytu

Pokud dochází k převodu družstevního bytu užívaného manželi, který jste však získali za trvání manželství, tím spíše pak ještě před sňatkem, dědictvím či darem, nebo ještě před uzavřením sňatku jinak (např. tak, že jste si jej koupili), do osobního vlastnictví, pak si při takové privatizaci nenechte od družstva vnutit názor a povinnost zapsat druhého z manželů jako spoluvlastníka bytu resp. to, že byt je (bude) ve společném jmění manželů do katastru nemovitostí. Družstva často své členy k takovému postupu nutí, ale je to špatně. Odmítnout můžete s poukazem na nález Ústavního soudu. Vyhnete se možným zbytečným komplikacím v budoucnu!Čtěte také: Potřebujete ve vztahu manželskou majetkovou smlouvu?

Jistá paní brojila ústavní stížností proti tomu, že v důsledku proti jejímu manželovi nařízené exekuce bylo rozhodnuto o provedení exekuce m.j. právě prodejem bytu a k němu příslušejících podílů na společných částech domu a pozemcích, které dříve za uvedených podmínek stěžovatelka získala. Její ústavní stížnost sice byla zamítnuta, protože smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva, která byla uzavřena mezi družstvem, stěžovatelkou i jejím manželem, byla uzavřena v rozporu se zákonem a je tedy neplatná. Na stěžovatelku a jejího manžela tak nebylo platně převedeno vlastnické právo k bytu a vlastníkem bytu (a k němu příslušejících podílů na společných částech domu a pozemcích) je nadále družstvo. Aby se vám něco podobného nestalo, trvejte na svém a odkažte družstvo na následující závěry Ústavního soudu.

Tip: Privatizace bytu: Nárok na přednostní nabídku vám obecní byt nezaručuje

Pokud jde o družstevní byt, který je ve společném nájmu manželů, pak smrtí jednoho z manželů společný nájem bytu zanikne. Uplatní se pravidla dle ust. § 707 odst. 2 občanského zákoníku: Bylo-li právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství,  zůstává  členem  družstva  pozůstalý  manžel a jemu náleží členský  podíl;  k tomu  přihlédne  soud v řízení o dědictví (kupř. o to méně tedy dostane pozůstalý manžel z jiného manželova majetku).

Jestliže  zemřel  manžel,  který  nabyl  právo  na  družstevní byt před uzavřením  manželství,   přechází   jeho   smrtí   členství  v družstvu  a  nájem družstevního bytu na toho dědice, jemuž připadl členský podíl (byt tedy může zdědit pozůstalý manžel nebo i někdo jiný). Jde-li o více předmětů nájmu (jde-li tedy o více družstevních bytů), může členství zůstavitele přejít na více dědiců.

Družstevníci bez omezení nebo jen s těmi co si sami odhlasují

Družstevních bytů totiž může mít kdokoliv kolik chce. Důvodem k výpovědi z klasického nájmu bytu může být skutečnost, že nájemce byt dlouhodobě a bez vážného důvodu neužívá, popřípadě má bytů více: Pronajímatel může vypovědět nájem bytu i bez přivolení soudu, ale ne kvůli rekreačnímu domku

U družstevních bytů by však soudy takto rozhodovat neměly. Ústavní soud sice předčasem odmítl zrušit ustanovení občanského zákoníku, která upravují výpověď z bytu, ale zároveň zdůraznil, že družstevní bydlení vyžaduje zvláštní přístup. Liší se totiž od bydlení ve státních či obecních bytech, a to je zřejmé třeba právě i z úpravy přechodu nájmu. Tip: Můžete přijít o nájemní byt proto, že máte rekreační chalupu?

Nicméně nelze zapomenout, že člověk, který zakoupí členský podíl v družstvu, se nestává vlastníkem bytu, majitelem zůstává družstvo, držitel členského podílu vlastní pouze tento podíl, s nímž je spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy a užívání tohoto bytu.

Tip: Soud se postavil za družstevníky. Cenu za prodej bytu můžete družstvu a sousedům utajit

A na závěr něco drsnějšího k rozdílu mezi nájemním a družstevním bytem

Jako perličku na závěr můžeme uvést něco pro spíše silnější povahy. Již před časem jsme informovali o případu, kdy syn, byť v nepříčetném stavu, zabil svou matku (způsobil jí vážná zranění, v jejichž důsledku zemřela), s níž žil ve společné domácnosti, a přešel proto na něj nájem obecního (městského) bytu. Tomu se pokoušel zabránit vlastník bytu – město, když požadoval po synovi, aby byt vyklidil, ale u soudu neuspěl. Čtěte: Zavraždil matku, ale v bytě může bydlet dál, přestože si to majitel bytu nepřeje

Za situace, kdy byly splněny zákonné předpoklady přechodu nájmu bytu, nebylo možno, a to ani na základě zákazu výkonu práv v rozporu s dobrými mravy stanoveném občanským zákoníkem podle Nejvyššího soudu ČR zabránit tomu, aby právo nájmu bytu přešlo na syna.

Nutno dodat, že skutečnost, že syn nebyl shledán trestně odpovědným pro nepříčetnost, neměla na otázku přechodu nájmu žádný vliv, k přechodu nájmu bytu na syna by totiž došlo, i kdyby nebyl nepříčetný (byl příčetný), a byl tedy shledán trestně odpovědným pro vraždu své matky, ovšem po matce by nedědil.

A proto kdyby nešlo o nájem bytu obecního, nýbrž družstevního, a syn by byl za svůj skutek (trestný čin) trestně odpovědný, nájem bytu by na syna nepřešel, neboť by nezdědil členský podíl v družstvu – ten by totiž nemohl zdědit s ohledem na dědickou nezpůsobilost, neboť podle ust. § 469 občanského zákoníku nedědí (nemůže dědit) ten, kdo se dopustil úmyslného trestného činu proti zůstaviteli. (Může však dědit, jestliže mu zůstavitel tento čin odpustil, ovšem to zesnulého zavražděného jaksi nepřichází v úvahu…)