Hlavní navigace

Spoléháte se na realitku? I když má advokáta, můžete přijít o nemovitost i peníze

Autor: Depositphotos
Richard W. Fetter

Převod nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře není nikdy bez rizika. Ukážeme, že ani když má realitní kancelář advokáta, totální důvěra není na místě. Kupující přišel o byt i o peníze.

Doba čtení: 9 minut

Stálí čtenáři vědí, že jsem dlouhodobým kritikem praktik realitních kanceláří. Někteří mi dávají za pravdu, jiní mne za to odsuzují. Nechci nikomu kazit podnikání, ale musím stále doporučovat snažit se prodávat a kupovat nemovitosti napřímo, bez zprostředkování realitními kancelářemi, protože to vede ke zmenšení rizik v důsledku neprofesionality některých realitek.

Realitní kanceláře nabízejí nejenom spojení nabídky s poptávkou, ale i právní služby (píší „právní servis v ceně“). Mnohé už vzaly konečně na vědomí, že nejsou oprávněny poskytovat právní služby, a proto spolupracují s advokáty. A to už jim pak důvěřují i opatrnější klienti.

Věřte ale, že i když právní servis pro realitní kancelář zajišťuje nikoliv sám makléř, ale advokát, že stále nemáte jistotu, že všechno proběhne hladce, že třeba nepřijdete o nemovitost i o peníze. Pokud sami nejste odborníci v realitách a nevyznáte se v právních vztazích k nemovitostem, musíte mít svého právníka.

Jenže pak nastupuje logická otázka – proč platit provize realitkám, byť je v nich zahrnuto i palmáre pro jejich advokáta – když stejně musím mít svého právníka, kterému musím mnohdy zaplatit, i když mnohem méně, než je částka provize pro realitní kancelář? Proč platit za jednu věc dvakrát? A že jsou to dost vysoké ceny.

Klientem realitky je advokát, vám za škodu neodpovídá

Nikdy se nespokojte s konstatováním, že smlouvu jako vzor připravil pro realitní kancelář advokát – to nestačí. Realitní makléř nemusí vzor správně uplatnit, vyplnit, zohlednit všechna specifika případu. Chtějte, aby smlouva vždy byla vyhotovena přímo advokátem. Ale ani to nemusí stačit. I advokáti dělají chyby, jak si nyní znovu ukážeme.

Zájemce dne 15. 12. 2009 uzavřel s realitní kanceláří smlouvu o rezervaci nemovitosti – bytové jednotky a složil zálohu ve výši 59 000 Kč.

Dne 21. 12. 2009 uzavřel zájemce o koupi bytu jednak smlouvu o smlouvě budoucí kupní s vlastnicí bytu, jednak smlouvu o uložení finanční hotovosti do depozita realitní kanceláře. (Kupní cenu, pokud mohu radit, neskládejte nikdy u RK, ale v bance na vázaný účet nebo do notářské úschovy.) V obou smlouvách bylo ujednáno, že kupující vedle již zaplacené zálohy složí zbytek kupní ceny do depozita realitní kanceláře ve dvou splátkách (200 000 Kč a 261 400 Kč), že z těchto prostředků bude uhrazen závazek prodávající vůči jejím dvěma věřitelům v celkové výši 475 047 Kč a že poté, co bude proveden výmaz zástavního práva a zastavena exekuce na předmětný byt, uzavře prodávající s kupujícím kupní smlouvu.

(V takovýchto situacích, kdy je kupovaná nemovitost zatížena zástavním právem, na majetek prodávajícího je prohlášena exekuce nebo mu exekuce hrozí, buďte maximálně opatrní, vlastní právník vše kontrolující a ošetřující se vám rozhodně vyplatí.)

Kupující složil do úschovy k realitní kanceláři celkem 530 400 Kč, z nichž zůstalo po uhrazení dluhu prodávající 45 353 Kč. Kupující se do bytu nastěhoval a provedl v něm stavební úpravy v hodnotě 112 498 Kč. Kupní smlouvu sepsal advokát, který poskytoval na základě mandátní smlouvy ze dne 1. 7. 2007 pro realitní kancelář právní služby. (Pozor, povšimněte si, že klientem právníka tedy byla realitní kancelář, vy musíte chtít, abyste přímo vy byli klientem advokáta, nebo mít vlastního právníka.) 

Advokát podal návrh na vklad kupní smlouvy katastrálnímu úřadu, jenže ten mu přípisem ze dne 5. 3. 2010 sdělil, že pro neurčitost kupní smlouvy nelze vklad povolit (to opravdu musela být hodně zpackaná kupní smlouva, protože to je opravdu jeden z jednodušších úkonů právní služby). Ten jej posléze vzal zpět a nový návrh již nepodal, neboť vůči prodávající byla nařízena další exekuce (soudní exekutor vydal exekuční příkaz s právní mocí k 6. 4. 2010 a dne 26. 7. 2010 dražební vyhlášku na prodej bytu). Realitní kancelář a s ní spolupracující advokát dostali kupujícího do hodně svízelné situace. Buďte obezřetní, aby se něco podobného nestalo vám. Co tedy zbylo kupujícímu než realitní kancelář žalovat?

Soud prvního stupně rozuměl realitě

Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobci vznikla škoda tím, že na základě uzavřených smluv složil u žalované realitní kanceláře celkem 530 400 Kč (z toho celkem 485 047 Kč bylo vyplaceno věřitelům prodávající), avšak žalovaná realitka nezajistila, aby jí přichystaná kupní smlouva byla natolik perfektní, aby mohla být vložena do katastru nemovitostí, čímž porušila povinnost zachovávat nezbytnou obezřetnost při poskytování profesionálních služeb realitní kanceláře, resp. advokáta poskytujícího žalované právní služby.

Soud prvního stupně uzavřel, že pokud by kupní smlouva byla vložena do katastru nemovitostí, došlo by k přechodu vlastnického práva z prodávající na žalobce a neměl by na to vliv provedený způsob složení kupní ceny; žalobce se však již nemůže domoci vrácení kupní ceny, neboť ta byla vyplacena věřitelům prodávající. Ohledně částky 112 498 Kč soud žalobu zamítl, neboť neshledal příčinnou souvislost mezi porušením prevenční povinnosti a žalobcem vynaloženými prostředky na rekonstrukci bytu.

Odvolací soud to viděl jako realitka

Odvolací soud však žalobu ohledně 530 400 Kč zamítl. Nesouhlasil s právním posouzením odpovědnosti žalované realitní kanceláře za škodu. Podle jeho názoru nebyly formální nedostatky kupní smlouvy v konečném důsledku důvodem, pro který nemohl být vklad práva do katastru nemovitostí proveden, nýbrž jím byla skutečnost, že žádný další návrh na vklad do katastru nemovitostí žalobce (kupující) ani prodávající nepodali, a vzhledem k tomu, že na majetek prodávající byla nařízena ještě před uzavřením kupní smlouvy další exekuce, nebyla prodávající oprávněna s bytem nakládat, takže i kdyby byla kupní smlouva z 26. 2. 2010 zcela perfektní, nemohl by být vklad vlastnického práva proveden z důvodu neplatnosti smlouvy.

Odvolací soud dále zdůraznil, že žalovaná realitní kancelář se ve vztahu k žalobci zavázala pouze k rezervaci bytu a pozastavení nabídkového řízení, že kupní smlouvu neuzavírala žalovaná, nýbrž žalobce a prodávající, a že ani ve vadách kupní smlouvy nelze spatřovat porušení právní povinnosti žalovanou, neboť jednak formální nedostatky smlouvy bylo možno odstranit a podat nový návrh na vklad, jednak žalobce tím, že kupní smlouvu podepsal, s jejím zněním souhlasil, ačkoli měl možnost text přezkoumat, ovlivnit či s ním vyslovit nesouhlas, což neučinil a musí to jít k jeho tíži. Navíc advokát při uzavírání kupní smlouvy žalobce nezastupoval.

Pamatujte si, že realitní kancelář se vůči vám nezavazuje k tomu, co vám naslibovala, ale k těm službám, které jsou opravdu uvedeny ve smlouvě. Přitom v rezervační smlouvě o tom zpravidla nic není, ta je hlavně o zaplacení zálohy, která se stane provizí pro realitní kancelář.

Odvolací soud uzavřel, že ačkoli žalobci nepochybně majetková újma v podobě složených peněz na úhradu kupní ceny bytu do depozita žalované vznikla, není dána příčinná souvislost mezi škodou a jednáním žalované při prodeji bytu. I když byl takovýhle rozsudek zrušen, pozor na hodnocení soudu, protože v jiném, třeba vašem případě, by to mohl být na základě odlišného skutkového stavu konečný verdikt.

Vidíte, jak soud žalobce, poškozeného prodávajícího, doslova odpálkoval – nebyl klientem advokáta, smlouvu si prý nezkontroloval, dobrovolně ji podepsal. Jednoduše řečeno, důvěřoval údajným profesionálům – realitní kanceláři a jejímu advokátovi. Soud mu nepřímo řekl, že pokud věci sám nerozuměl, a to nerozumí většina lidí, měl mít svého právníka.

Ale pak se znovu ptám – a proč tedy platit zprostředkující realitní kancelář a jejího právníka, když jim nemohu důvěřovat a nemohu se na ně spolehnout? A to opravdu nemůžete, na reklamu typu „už máme za sebou 100 úspěšných prodejů“ nespoléhejte, ten váš 101. může zrovna skončit katastrofou.

Proč tedy platit za jednu službu dvakrát? Ať si provizi realitní kanceláři platí ten, kdo si ji zajistil, což je zpravidla prodávající, a to až na konci celé transakce, a ne kupující a hned na začátku. V restauraci nebo u kadeřníka také neplatíme, sotva že vstoupíme do provozovny, ale až po konzumaci jídla a pití nebo kadeřnických služeb. Realitka v praxi má peníze hned a už nemá motivaci řešit komplikovaný případ a dovést jej do zdárného konce.

Realitka odpovídá za škodu, ale uvidí poškozený kupující peníze?

Nejvyšší soud už viděl věci jinak, realisticky a správně je posoudil z právního hlediska. Jestliže se žalovaná realitní kancelář zavázala žalobci i prodávající bytu zajistit též jakýsi „právní servis“, tj. zejména vypracovat příslušné smluvní dokumenty a zařídit vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, pak okolnost, že konkrétní provedení svěřila advokátovi jako tzv. použité osobě na základě obecné mandátní smlouvy, musí vést k závěru, že je to ona, kdo odpovídá za škodu, pokud ji vyvolala právě neplatnost kupní smlouvy.

Proto lze považovat za racionální a odůvodněné očekávání žalobce, že se mu za sjednanou úplatu (provizi) dostane komplexních a bezvadných služeb souvisejících s koupí nemovitosti, zejména za situace, kdy realitní kancelář zajistila i sepsání smlouvy advokátem a jeho účast při jejím uzavírání a vkladu.

Pak ovšem není důvodu spravedlivě po žalobci požadovat, aby si ochranu svých práv „pojistil“ ještě jiným způsobem, např. si na své náklady zajistil další právní pomoc nebo vlastními silami ověřoval, zda na majetek prodávající není nařízena další exekuce či zda je smlouva sepsána řádně. (Pozor, realitní kanceláře nikdy do inzerátu nedávají informaci, že na majetek prodávajícího je prohlášen konkurs, a obvykle to neprozradí ani při prohlídce, někdy to řeknou až na poslední chvíli jen tak mimoděk, když je již podepisována rezervační smlouva, a někdy ani to ne…)

Žalobci tak podle Nejvyššího soudu nelze přičítat k tíži důvěru v bedlivé počínání advokáta, jednajícího za realitní kancelář, o němž se důvodně domníval, že poskytuje právní služby na náležité odborné úrovni a bere zřetel na jeho oprávněné zájmy. Formální nedostatky kupní smlouvy ve spojení s postupem s realitní kanceláří spolupracujícího advokáta se skutečně staly důvodem, pro který nebyl vklad práva do katastru nemovitostí ve prospěch žalobce proveden.

I když ještě před uzavřením kupní smlouvy byla nařízena na majetek prodávající exekuce, nemohlo to mít vliv na postup katastrálního úřadu, který zkoumá podmínky vkladu věcného práva do katastru nemovitostí ke dni podání návrhu na vklad a skutečnosti nastalé po dni, ke kterému byl návrh na vklad podán, nejsou pro zápis do veřejného rejstříku významné.

Byl-li tedy v projednávané věci návrh na vklad kupní smlouvy podán k příslušnému katastrálnímu úřadu dne 2. 3. 2010 a k tomuto dni převáděný byt nebyl zatížen pravomocným soudním zákazem smluvní dispozice (exekuční příkaz nabyl právní moci dne 22. 4. 2010), katastrální úřad by v případě bezvadnosti kupní smlouvy a za splnění ostatních podmínek vklad povolil (a kupující by k bytu nabyl vlastnické právo s právními účinky ke dni 2. 3. 2010).

Jestliže však žalovaná realitní kancelář prostřednictvím svého zástupce připravila kupní smlouvu zatíženou takovou vadou v identifikaci převáděné nemovitosti, pro niž ji katastrální úřad odmítl vložit a vklad povolit, a tuto vadu po upozornění katastrálního úřadu neodstranila, pak na žalobce nepřešlo vlastnické právo k převáděnému bytu právě v příčinné souvislosti s vadou předmětného právního úkonu a postupu advokáta jednajícího za žalovanou. 

Ne všechny realitky jsou pojištěny

Nejvyšší soud ČR tedy zrušil svým rozsudkem z června roku 2018 (spis. zn. 25 Cdo 5007/2016) rozsudek odvolacího soudu, ale to nutně neznamená, že poškozený kupující bude odškodněn. Realitní kancelář klidně může vyhlásit bankrot. Advokát je sice pojištěn pro případ odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu advokacie (čtěte podrobnosti), ale on není osobou odpovědnou kupujícímu, tou je realitní kancelář.

diners2018

Pokud zkrachuje, nebude mít peníze, poškozený kupující nic nedostane. V ideálním případě uplatní realitní kancelář regres vůči advokátovi a vše zaplatí pojišťovna, u které je advokát pojištěn.

Ještě stále se podivujete autorovi, že doporučuje přímý prodej a přímou koupi nemovitostí? Je to levnější i méně rizikové.

Našli jste v článku chybu?