Okamžitou výpověď z bytu můžete dostat i za rušení nočního klidu

Když porušíte svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vám vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, abyste bez zbytečného odkladu byt odevzdali, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Pokud tedy porušujete svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Tedy především když nezaplatíte nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozujete-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobujete-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užíváte-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Tři stupně intenzity porušování povinností nájemce

Připomeňme, že Nejvyšší soud ČR v rozsudku vyložil, že občanský zákoník rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Porušíte-li své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně, pak vám pronajímatel může dát výpověď bez výpovědní doby. (Jen „běžné“ porušení povinností – tedy v nejnižším stupni – není spojeno s naplněním žádného výpovědního důvodu. Aby pronajímatel mohl nájem vypovědět, musíte porušit své povinnosti alespoň hrubým způsobem. Tedy ve druhém stupni závažnosti. V takovém případě vám pronajímatel může dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou a výpovědi nemusí předcházet žádné upozornění pronajímatele ani žádná výzva ke zjednání nápravy.)

Prohřešky proti pravidlům nájmu a soužití v domě se sčítají

Vysoký stupeň intenzity porušení povinností znamenající zvlášť závažné porušení povinností nájemce může být naplněn nejen v případě chování, které už při jediném porušení povinnosti lze posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě chování, které by tuto intenzitu nenaplňovalo (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje trojnásobek nájemného a nákladů na služby).

Případně jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností. Nájemce současně neplatí opakovaně nájemné, ruší noční klid i jinak porušuje dobré mravy v domě. Závadné chování nájemce, byť by jednotlivě nešlo o zvlášť závažné porušení jeho povinností, může s ohledem na jeho dlouhodobost a je-li posuzováno společně této intenzity porušení povinností dosáhnout.

K tomuto závěru došel Nejvyšší soud ČR v rozsudku na pozadí řešení případu, kdy nájemkyně (nelze přehlédnout, že šlo osobu zbavenou svéprávnosti) rušila noční klid, vpouštěla do společných prostor společensky nepřizpůsobivé osoby, které v domě neoprávněně přespávaly, obtěžovala ostatní obyvatele domu, mimo jiné též silným zápachem způsobeným zřejmě nevhodným chovem koček, a neumožnila ani pronajímateli prohlídku bytu a provedení výměny plynového závěru na plynové odbočce ukončené v chodbě bytové jednotky (ačkoliv o zpřístupnění bytu byla požádána s předstihem 3 dnů).

Nájemce musí dostat šanci na nápravu

Soud v daném případě však odmítl, že by výpověď byla oprávněná. Nejvyšší soud totiž zároveň ve zprvu zmíněném rozsudku také formuloval a odůvodnil závěr, že před tím, než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby, musí vyzvat nájemce, aby své závadné chování (popřípadě protiprávní stav) odstranil. Jde o podmínku, která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby („okamžité“ skončení nájmu, povinnost nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu), a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná.

Nájemce musí mít možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby. Napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby byla tato podmínka splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu.

Co musí být uvedeno ve výzvě k nápravě

Z obsahu výzvy musí být zřejmé, že jde o výzvu uplatněnou před tím, než bude nájemci dána výpověď z nájmu bytu. Měla by mít nejen obsahovou (totožnost vytýkaného jednání a skutkové vymezení výpovědního důvodu), ale i časovou souvislost s následnou výpovědí. Jak zdůraznil Nejvyšší soud v rozsudku, musí výzva obsahovat také lhůtu k nápravě závadného chování (protiprávního stavu) a tato lhůta musí být přiměřená povaze závadného chování (protiprávního stavu) tak, aby nájemce byl schopen ho odstranit. Je zjevné, že vytýká-li pronajímatel nájemci, že nedodržuje pravidla obvyklá pro chování v domě či náležitý pořádek v domě či v bytě, je namístě, aby od tohoto svého závadného jednání upustil nájemce ihned, okamžitě, a že i žádost o okamžité upuštění od takového chování lze považovat za přiměřenou lhůtu k nápravě.

Petici ostatních nájemců v domě, stížnosti na rušení nočního klidu, na nezpřístupnění bytu a podobně nelze bez dalších, výše uvedených, náležitostí považovat za výzvu, i kdyby byly opakované a nájemce z nich mohl zjistit, že by se měl v domě či bytě chovat jinak. Nestačí, aby pronajímatel jen vytýkal závadné chování, aniž by z jeho jednání vyplývalo, že v případě neuposlechnutí výzvy může být nájemci dána výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby. Pronajímatel sice vytýkal nájemkyni (prostřednictvím jejího opatrovníka) její chování v domě, tyto výtky však nebylo možno považovat za výzvy,neboť kromě popisu závadného chování žádné další (výše uvedené) náležitosti neobsahovaly, některé neměly ani časovou souvislost s výpovědí. Jestliže pronajímatel před tím, než dal nájemkyni výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby, ji řádně nevyzval k odstranění závadného chování (protiprávního stavu), k výpovědi se nepřihlíží a nemůže být proto oprávněná.

Rady pro obě strany nájemního poměru – pronajímatel musí dostát formalitám, nájemce nesmí nic podcenit

Budiž verdikt soudu a z něj podávané informace varováním pro všechny pronajímatele, kteří se chtějí zbavit podobnou cestou, skrze okamžitou výpověď, problémového nájemníka. A naopak nájemcům, kteří se chtějí bránit případné svévoli pronajímatele nebo smyšlenému výpovědnímu důvodu. Připomeňme, že nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. A neradno ignorovat možnost bránit se soudní cestou a spoléhat na to, že výpovědní důvod nebyl dán. I nesprávný, špatně použitý, nepřiléhavý, v zákoně neupravený výpovědní důvod stačí pronajímateli k tomu, aby nájemce musel opustit byt, pokud se ten řádně a včas nebrání žalobou, aby soud výpovědní důvod přezkoumal.

Paralely s pracovním právem – také vás napadají?

Institut (od r. 2012, pokud jde o jeho platnost, resp. od r. 2014, pokud jde o jeho účinnost) nového občanského zákoníku výpovědi z nájmu bez výpovědní doby, jinak řečeno okamžité výpovědi a rozlišování tří stupňů porušení povinností nájemce, značně asociuje zákoník práce a postih porušování pracovní kázně (porušování předpisů vztahujících se k zaměstnancem vykonávané práci) rozvázáním pracovního poměru. Jeho pravidla jsou nepochybně u veřejnosti zažitější. Vysloveně se tedy nabízí porovnání občanskoprávního a pracovněprávního institutu.

Pro zajímavost se proto podívejme na některé analogie, podobnosti a rozdíly. Zatímco pracovní právo umožňuje postihnout jakýkoliv stupeň porušování pracovní kázně (rozvázáním pracovního poměru), tedy i sebemenší prohřešky proti pracovní kázni, občanské právo s nejnižší (drobnou, běžnou, obyčejnou) mírou porušení nájemcových povinností žádnou sankci nespojuje.

Zatímco občanské právo vyžaduje nutnost předchozího upozornění na možnost výpovědi z nájmu bytu u nejvyššího stupně porušení nájemcovy povinnosti, pracovní právo naopak u toho nejnižšího, pokud jde o tzv. soustavné porušování pracovní kázně méně závažným způsobem. Podle občanského zákoníku nemusí být varování před okamžitou výpovědí písemné, podle zákoníku práce musí výpovědi pro soustavné méně závažné porušování pracovní kázně předcházet v době posledních 6 měsíců písemné upozornění na možnost výpovědi.