Hlavní navigace

Za co můžete dostat výpověď z bytu i bez výpovědní doby?

Autor: Shutterstock
Richard W. Fetter

Okamžitá výpověď z bytu může přijít jen za zvlášť závažné porušení povinností nájemce. Vy ale musíte dostat šanci prohřešek napravit. Pokud by to nebylo možné, musí přijít výpověď s tříměsíční výpovědní dobou.

Výpověď nájmu vyžaduje podle ust. § 2286 odst. 1 nového občanského zákoníku (o. z.) písemnou formu a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď byla doručena druhé straně.

Vypovídá-li nájem pronajímatel, pak je podle ust. § 2286 odst. 2 o. z. povinen poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

Kdy platí tříměsíční výpověď?

Pronajímatel může vypovědět nájem bytu sjednaný, ať už na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou, podle ust. § 2288 odst. 1 (o. z.) v tříměsíční výpovědní době:

  • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
  • je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  • má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
  • je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Nájem sjednaný na dobu neurčitou může pronajímatel navíc vypovědět podle ust. § 2288 odst. 2 o. z. v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

  • má být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
  • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Když pronajímatel tvrdí, že byt potřebuje pro sebe nebo rozvedeného manžela

Použití posledně jmenovaného výpovědního důvodu upřesnil Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1454/2016, ze dne 22. 11. 2016, takto: Ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. je třeba vykládat tak, že má-li být byt, jehož nájem je vypovídán, užíván pronajímatelem, je výpovědní důvod podle citovaného ustanovení naplněn bez dalšího. Jen v případě, má-li být byt užíván pronajímatelovým manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, musí pronajímatel doložit, že byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno. Ve výpovědi dané nájemci z důvodu podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. stačí uvést, že byt, jehož nájem je vypovídán, chce využít k bydlení pro sebe pronajímatel.

Je pak na nájemci, který s výpovědí nájmu bytu nesouhlasí, aby v řízení o žalobě na neoprávněnost výpovědi podle ust. § 2290 o. z. tvrdil a prokázal okolnosti, jimiž existenci uplatněného výpovědního důvodu vyvrátí. V daném případě půjde o takové okolnosti, z nichž bude možné usoudit, že prohlášení pronajímatele o záměru využít byt pro sebe není pravdivé. S ohledem na to, že proklamovaný záměr pronajímatele představuje ryze subjektivní skutečnost, jejíž existenci lze vyvrátit jen obtížně, poskytuje nájemci dodatečnou ochranu před zneužitím výpovědi dané (nejen) z tohoto důvodu právní úprava obsažená v ust. § 2289 o. z. (Podle tohoto ustanovení a jeho věty první platí, že dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 2 o. z., je povinen mu byt znovu pronajmout nebo nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod.)

Na neexistenci uplatněného výpovědního důvodu lze usoudit i zpětně (k okamžiku doručení výpovědi) též z následného jednání pronajímatele, je-li v přímém logickém rozporu s tím, jakou vůli deklaroval ve výpovědi z nájmu bytu coby výpovědní důvod. Je přitom evidentní, že s proklamovanou vůlí pronajímatele využít byt pro sebe se neslučuje, vyvíjí-li vzápětí aktivitu směřující k prodeji bytu.

Kdy můžete dostat výpověď bez výpovědní doby?

Poruší-li nájemce bytu svou povinnost, která mu vyplývá ze zákona, resp. nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo podle ust. § 2291 o. z. vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Podle ust. § 2291 odst. 2 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména:

  • nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
  • poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
  • způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo
  • užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Podle ust. § 2291 odst. 3 o. z., neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží (je tedy tzv. nicotná).

Tři stupně intenzity porušování povinností nájemce

Z porovnání ust. § 2288 odst. 1 a § 2291 odst. 1 o. z. je zřejmé, že zákon rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Jen „běžné“ porušení povinností není spojeno s naplněním žádného výpovědního důvodu. Aby pronajímatel mohl nájem vypovědět, musí nájemce porušit své povinnosti alespoň hrubým způsobem.

V takovém případě mu pronajímatel může dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou [ve smyslu ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.] a výpovědi nemusí předcházet žádné upozornění pronajímatele ani žádná výzva ke zjednání nápravy. Má-li pronajímatel za to, že nájemce porušil své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně, může mu dát výpověď bez výpovědní doby podle ust. § 2291 o. z.

Intenzita porušování povinností nájemce
Míra porušení nájemcovy povinnosti: Možnost výpovědi: Nutnost předchozího upozornění:
Drobné, běžné, obyčejné porušení povinnosti Není sankcionováno možností vypovědět nájem ---

Hrubé porušení povinnosti
Výpověď s 3měsíční výpovědní dobou Na možnost výpovědi není třeba upozornit předem.
Zvlášť závažné porušení povinnosti Výpověď bez výpovědní doby, tj. de facto okamžité ukončení nájmu Výpovědi musí předcházet výzva k odstranění protiprávního stavu a dána přiměřená doba k nápravě.

Jak má vypadat varování před okamžitým ukončením?

Před tím, než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi, však musí podle ust. § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování odstranil (popř. odstranil protiprávní stav). Jde o hmotněprávní podmínku, která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby („okamžité“ skončení nájmu, povinnost nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu), a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná.

Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine.

Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci závadného chování a k nápravě musí pronajímatel stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování, které má být napraveno.

Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby může tedy dát pronajímatel nájemci teprve poté, co ho řádně vyzval k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a marně uplynula doba k nápravě tohoto závadného chování.

Přečtěte si také: Nový občanský zákoník: Pronajímatel vás z nájmu dostane rychleji

Ust. § 2291 o. z. tak umožňuje pronajímateli vypovědět nájemci, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby, tedy tzv. okamžitě, zároveň však poskytuje nájemci možnost zabránit skončení nájmu tím, že své závadné chování napraví, tedy nejen že od něj okamžitě upustí, ale i nahradí škody, které již vznikly.

Účelem ust. § 2291 o. z. je tedy „okamžité“ skončení nájmu jen v případě, že nájemce, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, ani přes výzvu pronajímatele od svého jednání neupustí.

Může-li se k výpovědi bez výpovědní doby přihlížet jen v případě, že byla splněna podmínka předchozí výzvy k „nápravě“ zakotvená v ust. § 2291 odst. 3 o. z., je zřejmé, že výpověď bez výpovědní doby je vhodná v případech, kdy pronajímatel primárně nepreferuje skončení nájmu, ale upřednostňuje okamžitou nápravu závadného chování, a tedy pokračování nájemního vztahu. V případě, že nájemce porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel samozřejmě vždy možnost dát mu výpověď podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tříměsíční výpovědní dobou. V případě výpovědi podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. zákon nestanoví pro platnost výpovědi podmínku předchozí výzvy k odstranění závadného chování, k oprávněnosti výpovědi je jen třeba, aby porušení povinnosti trvalo ke dni doručení výpovědi. Nájem však skončí až uplynutím tříměsíční výpovědní doby (ust. § 2286 odst. 1 o. z., ust. § 1998 odst. 2 o. z.).

Okamžitá výpověď, jen je-li předtím reálná šance na nápravu

V případě výpovědního důvodu podle ust. § 2291 o. z. musí jít nejen o porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, ale také o jednání, které může nájemce napravit. Je-li z povahy porušené povinnosti vyloučeno, aby nájemce své závadné jednání napravil, není ani důvod mu poskytnout přiměřenou dobu na „nápravu“. V takovém případě není na místě výpověď z nájmu podle ust. § 2291 o. z. bez výpovědní doby, ale výpověď podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tříměsíční výpovědní dobou.

Tomu také odpovídá demonstrativní (příkladný) výčet zvlášť závažného porušení povinností nájemce obsažený v ust. § 2291 odst. 2 o. z., jenž obsahuje jen jednání či protiprávní stav, které lze napravit či odstranit (zaplacením dlužného nájemného, zanecháním poškozování bytu nebo domu či působení jiných obtíží a uhrazením vzniklé škody, upuštěním od užívání bytu jiným způsobem, popř. k jinému účelu, než bylo dohodnuto).

A odpovídá tomu i zařazení výpovědního důvodu pro odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin (spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v domě nachází) mezi výpovědní důvody s tříměsíční výpovědní dobou [ust. § 2288 odst. 1 písm. b) o. z.]. Byť by intenzitou mohlo jít o porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, výzva k nápravě podle ust. § 2291 odst. 3 o. z. by neměla smysl (nájemce není schopen pravomocný rozsudek „sám odstranit“).

Možnost obrany nájemce

Nájemce se může výpovědi od pronajímatele bránit soudní cestou. Podle ust. § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Nejvyšší soud ČR se jedním takovým sporem mezi nájemcem a pronajímatelem zabýval pod spis. zn. 26 Cdo 4249/2016 a věc uzavřel rozhodnutím ve prospěch nájemce rozsudkem ze dne 18. 1. 2017.

Sporný případ z praxe – poškozování vodoměru a falšování spotřeby

Dopisem ze dne 29. 3. 2015 žalovaný pronajímatel s odkazem na ust. § 2291 nového občanského zákoníku vypověděl žalobkyni (nájemkyni) nájem bytu, a to bez výpovědní doby s odůvodněním, že ji dne 23. 3. 2015 přistihl při snižování stavu vodoměru, vodoměr byl navrtán a navrtaným otvorem bylo tenkým drátkem zastaveno počítadlo vodoměru, čímž snížila svou spotřebu vody a obohatila se na úkor ostatních nájemníků, přičemž takové jednání považuje za zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy.

Dne 26. 3. 2015 pronajímatel vyměnil vodoměr za nový a nájemkyni vyzval k úhradě částky ve výši 18 948 Kč, představující ztrátu na vodném a stočném, byla poučena o možnosti podat u soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a vyzvána k vyklizení bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději do 30. 4. 2015.

Soud prvního stupně žalobu, kterou se nájemkyně domáhala přezkumu oprávněnosti výpovědi, tedy rozhodnutí, že výpověď je neoprávněná (nesprávně neplatná), zamítl, když uzavřel, že výpověď obsahovala zákonem požadované náležitosti, poškozením vodoměru porušila žalobkyně své povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem, a byl tak dán výpovědní důvod podle ust. § 2291 o. z.

Za nerozhodnou považoval skutečnost, že zásah do vodoměru nemusela provést sama žalobkyně (žalovaný pronajímatel nedisponoval důkazem, že by to provedla osobně ona), neboť nikdo jiný na snižování spotřeby vody neměl zájem.

Nicméně odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že výpověď je neplatná. Sdělil-li žalovaný pronajímatel dopisem ze dne 26. 3. 2015 nájemkyni, že došlo k manipulaci s vodoměrem, vyzval ji k úhradě ztráty na vodném a stočném, aniž by určil lhůtu k plnění, a již 29. 3. 2015 jí dal výpověď z nájmu bytu, nedostál podle názoru odvolacího soudu své zákonné povinnosti stanovit přiměřenou lhůtu k odstranění závadného stavu. Věc pak posuzoval na základě dovolání pronajímatele Nejvyšší soud.

Nejvyšší soud konstatoval, že pronajímatel měl zjevně za to, že protiprávní stav, který nájemkyni vytkl – poškození vodoměru, v jehož důsledku došlo ke snížení spotřeby vody v bytě – může nájemkyně odstranit tím, že zaplatí škodu, která mu vznikla nesprávným vyúčtováním vody v předcházejících letech. Po zjištění, že vodoměr patřící k bytu nájemkyně byl poškozen, však sice nájemkyni zaslal 26. 3. 2015 písemnou výzvu, aby uhradila škodu, kterou vyčíslil, žádnou lhůtu k zaplacení jí však nestanovil a v zásadě bezprostředně poté – již 29. 3. 2015 – jí dal výpověď. I kdyby bylo možné přisvědčit pronajímateli, že šlo o zvlášť závažné porušení povinností, které mohla nájemkyně v přiměřené lhůtě napravit, nestanovil-li nájemkyni žádnou (natož přiměřenou) dobu na jeho odstranění, nesplňovala výzva náležitosti dle ust. § 2291 odst. 3 o. z. Nebyla tak splněna hmotněprávní podmínka pro oprávněné podání výpovědi, výpověď je neplatná, a již proto k ní nelze přihlížet (ust. § 2291 odst. 3 o. z.).

Trochu právnických formalit na vysvětlenou

Byť žalobkyně v petitu (tj. požadovaném výroku) své žaloby navrhovala, aby soud rozhodl o neplatnosti výpovědi, je zřejmé, že jde o žalobu podle ust. § 2290 o. z., jíž se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi. Nejvyšší soud ČR již v rozsudku ze dne 17. 12. 2015, spis. zn. 26 Cdo 3862/2015, zdůraznil, že ust. § 2290 o. z. upravující žalobu na neoprávněnost výpovědi se uplatní i v případě výpovědi z nájmu podle ust. § 2291 o. z., tedy okamžité výpovědi.

Žaloba podle ust. § 2290 o. z. se obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou upravovalo ust. § 711 odst. 3 zrušeného občanského zákoníku do 31. 12. 2013. Nejde o žalobu na určení, nájemce se v řízení podle ust. § 2290 o. z. domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“.

Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná.

S ohledem na účel a smysl ust. § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu).

Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, tedy v souladu se zákonem. Odvolací soud, ač nebyl petitem žaloby vázán (tedy zněním výroku žaloby, jak byla uplatněna nájemkyní), převzal jeho nesprávné znění do výroku svého rozsudku a rozhodl o neplatnosti výpovědi. Nejvyšší soud ČR změnil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl, že výpověď je neoprávněná.

Použitá literatura: Příspěvek vychází z citované judikatury Nejvyššího soudu ČR, která cituje z odborné literatury, a to komentáře k novému občanskému zákoníku – Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014.

Našli jste v článku chybu?