Bytové družstvo zažalovalo svou bývalou členku a nájemkyni družstevního bytu o úhradu za užívání bytu. Požadovalo zaplatit bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného za dobu, co žalovaná byt užívala, ačkoliv už neměla užívací právo k bytu.
Užívání bytu po vyloučení z družstva a skončení nájmu
Přečtěte si také: Jak vypovědět nájem za neplacení a následně vyklidit byt?
Žalovaná byla členkou družstva a nájemkyní bytové jednotky. Na tomto místě se hodí připomenout, že i když má družstevník mnohdy faktické postavení téměř totožné s vlastníkem bytu (a také se tak často chová), formálně je nájemcem bytu.
Po vyloučení z družstva a s tím spojeným zánikem členství i nájmu (družstevního) bytu však žalovaná byt nevyklidila, takže ho užívala tzv. bez právního důvodu.
Poté, co jí skončilo členství v družstvu a nájem bytu, měla až do vyklizení bytu platit za jeho užívání úhradu ve výši nájemného obvyklého v daném místě a čase, jež družstvo vyčíslilo min. na 10 000 Kč měsíčně. A také takto zhruba vypočetlo celkovou žalovanou částku (10 000 Kč × počet měsíců neoprávněného užívání bytu), kterou se soudní cestou domáhalo. V Brně šlo o odpovídající částku – tzv. v místě a čase obvyklou.
Celkový dluh příliš nenarostl
Celkově družstvo požadovalo částku 149 145,97 Kč představující bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného za prosinec 2017 až únor 2019.
Žalovaná částka tak není a nebyla extrémní, neoprávněné užívání netrvalo zase až tak dlouho. Žalovaná uživatelka bytu se totiž stala členkou stavebního bytového družstva (a uzavřela s ním příslušnou smlouvu o nájmu bytu) dne 5. 3. 2014. Pro neplacení nájemného byla ovšem záhy z družstva vyloučena. Členství a nájem jí zanikl 24. 6. 2015. To je poměrně rychlý sled událostí, uživatelka bytu se tedy stala poměrně rychle neplatičkou. Byt však užívala i nadále, a tak se družstvo postaralo o to, aby jí soud uložil ho vyklidit.
Podstatou sporu byla výše nájemného
Družstvo tedy žádalo za každý měsíc neoprávněného užívání bytu 10 000 Kč, zatímco žalovaná neoprávněná uživatelka považovala za dostačující úhradu za užívání bytu ve výši naposledy ujednaného nájemného před skončením nájmu.
A je třeba si uvědomit, že nájemné v družstevním bytě je vždy levnější než nájemné za klasický byt v tzv. obecném nájmu. I když to nemusí znamenat, že družstevník bydlí lacino. Náklady může zvyšovat splácení anuity, tedy úvěru na pořízení, resp. postavení bytu.
Soud prvního stupně přiznal zhruba půlku požadovaného nájmu, odvolací soud téměř celý
Soud prvního stupně uložil uživatelce zaplatit zhruba polovinu požadované částky, naproti tomu odvolací soud přiznal družstvu v podstatě (až na nevelký rozdíl) celou částku a uložil žalované uživatelce povinnost ji zaplatit. Přesněji řečeno částku 73 146 Kč přiznaly oba soudy, odvolací soud navíc též 72 744,97 Kč. Do zbývající částky 3255 Kč byla žaloba zamítnuta.
Žalovaná uživatelka si podala dovolání k Nejvyššímu soudu. Samozřejmě se nebránila soudnímu výroku, kterým byla žaloba zamítnuta (ona nevelká částka), ale výrokům o povinnosti platit.
Jaká platí pravidla
První, co napadne asi každého, když zalistuje občanským zákoníkem, je vyjít z § 2295 občanského zákoníku (o. z.).
Podle zmíněného § 2295 o. z. má totiž pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy byt skutečně odevzdá. Jinak řečeno, je-li byt nájemcem nadále užíván i po skončení nájmu, je nájemce nadále povinen platit nájemné ve stejné výši.
Náhrada nájemného se platí bez ohledu, zda je byt užíván, nebo ne, dokud není vrácen pronajímateli
Výkladem § 2295 o. z., který upravuje jeden z důsledků prodlení nájemce s odevzdáním bytu, se Nejvyšší soud již zabýval. Uzavřel, že pronajímatel má právo na náhradu za užívání bytu (bývalým) nájemcem ve výši ujednaného nájemného podle § 2295 o. z., a to až do doby, kdy mu je byt skutečně odevzdán (§ 2292 o. z.), bez ohledu na to, zda a jak ho nájemce užívá.
To platí pro situaci, kdy jde o skončený tzv. obecný nájem bytu. Jde o nárok, který vychází ze skutečnosti, že nájemce, ačkoliv již nájem skončil, pokračuje v užívání bytu (není přitom významné, jakým způsobem), pronajímatel s ním nemůže po tuto dobu disponovat a pronajmout ho někomu jinému, který by platil nájemné.
Úprava v § 2295 o. z. dává pronajímateli právo požadovat po (bývalém) nájemci úhradu za užívání bytu ve výši naposledy sjednaného nebo soudem stanoveného (§ 2249 o. z.) nájemného, ačkoliv již nájem skončil, a to až do doby, kdy mu byt předá. Jde přitom o nárok, který vyplývá přímo ze zákona.
Tyto závěry formulované pro obecný („komerční“) nájem bytu se však nemohou prosadit u družstevního nájmu bytu, zhodnotil při řešení popisovaného případu Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 20. 6. 2023 (spis. zn. 26 Cdo 3735/2022).
Jaká jsou pravidla pro nájem družstevního bytu
Pojem družstevní byt je definován v § 729 zákona o obchodních korporacích (z. o. k.), přičemž zákon za družstevní byt považuje byt ve vlastnictví bytového družstva, který současně slouží k uspokojování bytových potřeb členů tohoto bytového družstva.
Nájem družstevního bytu je upraven v § 741 až 747 z. o. k., použijí se také ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu (§ 2235 a násl. o. z.) a ujednání stanov družstva. Smlouvou o nájmu družstevního bytu se družstvo jako pronajímatel zavazuje přenechat svému členovi družstevní byt k dočasnému užívání a člen se jako nájemce zavazuje platit za to družstvu nájemné.
U nájemného za užívání družstevního bytu nejde o zisk, ale o náklady na bydlení
Nájemné družstevního bytu je upraveno v § 744 z. o. k. V tomto ustanovení se promítá účel bytového družstva – zajišťování bytových potřeb jeho členů neziskovým způsobem.
Obecný princip, že nájemce bytu platí nájemné v ujednané výši, a není-li výše ujednána, má pronajímatel právo na nájemné ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy (§ 2246 o. z.), je tak tímto ustanovením u družstevního nájmu modifikován.
Je pravidlem, že z nájmu družstevních bytů družstvo nevytváří zisk, člen-nájemce hradí pouze náklady spojené s užíváním bytu, s provozem bytového domu, v němž se byt nachází, případně poskytuje paušální příspěvek na náklady spojené s provozem bytového družstva.
U bytových družstev tedy platí neziskový princip placení nákladů za bydlení a placení nájemného jen ve výši účelně vynaložených nákladů.
Rozlišuje se nájem bytu pro členy a nečleny bytového družstva
Proto se také u družstevních bytů neuplatní úprava zvyšování nájemného stanovená v § 2248–2250 o. z.
Naopak úprava výše nájemného stanovená v § 744 z. o. k. se nepoužije, pronajme-li (výjimečně) bytové družstvo byt v domě ve svém vlastnictví osobě, která není jeho členem; v takovém případě totiž nejde o družstevní nájem.
Ztrátou členství v družstvu ztrácí nájemce bytu výhodu družstevníka
Užívá-li bývalý člen družstva a bývalý nájemce (družstevního bytu) byt i po skončení svého členství a s tím souvisejícím skončením nájmu, nemůže mu již náležet dobrodiní v podobě placení úhrady za užívání bytu na neziskovém principu, tedy jen ve výši účelně vynaložených nákladů. To je právem jedině člena bytového družstva a stejně tak se povinnost družstva požadovat za užívání bytu úhradu jen ve výši účelně vynaložených nákladů vztahuje pouze na jeho členy.
Vychází se z tzv. bezdůvodného obohacení
Nepoužije-li se na stanovení výše úhrady za užívání bytu po skončení družstevního nájmu do jeho vyklizení § 2295 o. z. a jiné – speciální – ustanovení, z něhož by vyplýval způsob stanovení výše úhrady, neobsahuje ani občanský zákoník, ani zákon o obchodních korporacích, je třeba výši úhrady stanovit podle principů bezdůvodného obohacení (§ 2991 a § 2999 o. z.), vyložil Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 20. 6. 2023 (spis. zn. 26 Cdo 3735/2022).
Závazek z bezdůvodného obohacení představuje povinnost toho, kdo se obohatil, vydat to, oč se obohatil, a to i při bezdůvodném obohacení, které vzniklo užíváním bytu bez právního důvodu. Protože obohacený samozřejmě není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva užívání cizí věci vrátit, je povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou. Výše peněžité náhrady vychází z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním věci vznikl (§ 2999 odst. 1 o. z.).
Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání věci, zpravidla formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy. Tato náhrada se tak poměřuje s obvyklou hladinou nájemného.
Nesplní-li bývalý člen družstva svou povinnost vyklidit a odevzdat byt poté, co jeho nájem k družstevnímu bytu skončil, a byt užívá i nadále, má povinnost zaplatit družstvu za jeho užívání peněžitou náhradu ve výši nájemného, které je v daném místě a čase obvyklé – stejně jako by tomu bylo, kdyby takový byt užíval rovněž jako nečlen družstva, ale nikoliv bez právního důvodu, ale jako nájemce.
Okolnost, zda by družstvo mohlo tento byt pronajmout třetí osobě (tedy nikoli svému členovi), není za situace, kdy svým užíváním bez právního důvodu brání družstvu v nakládání s tímto bytem, významná.
Jak již bylo zdůrazněno výše, pouze člen bytového družstva, který si sám financuje své bydlení složením členského vkladu, má právo na placení nájemného jen ve výši účelně vynaložených nákladů. Toto právo nenáleží osobám, které nejsou členy družstva. A takovou osobou (tedy nečlenem družstva) byla i žalovaná uživatelka po vyloučení z bytového družstva.
Řešení sporného případu
Nejvyšší soud proto považoval za správné řešení případu provedené odvolacím soudem. Dovolání zamítl. Neoprávněná uživatelka musí z důvodu bezdůvodného obohacení užíváním družstevního bytu bez právního důvodu (po vyloučení z družstva a skončení nájmu) zaplatit zhruba právě tolik, kolik družstvo požadovalo, tedy 10 000 Kč měsíčně, což odpovídá nájemnému v čase (roky 2017–2019) a místě (Brno) obvyklému.
