Nejčastější triky realitních kanceláří při koupi nemovitosti. Jak se jim bránit?

1. Nafouknutý seznam zájemců aneb „když nekoupíte vy, mám tu dalších 5 kandidátů“

Bojíte se, že trh s nemovitostmi je dynamický a ke koupi vysněného bydlení je třeba rychlost? To je sice pravda, ale nezapomínejte na opatrnost. Pamatujte, že realitní makléř chce nemovitost prodat co nejrychleji, protože tím dřív uvidí svoji provizi. Řada z nich proto uměle „přefukuje“ seznam zájemců a snaží se vás natlačit ke zdi, „aby vás někdo nepředběhl“. Nenechte se! Nátlak na rychlý podpis může maskovat nejednoho kostlivce ve skříni (viz dále).

Odvodit sílu poptávky po nemovitosti můžete od data zveřejnění inzerátu. Výhodu mají ti, kdo sledují nabídku nemovitostí průběžně a neujde jim, že byl inzerát v posledních měsících několikrát smazaný a opakovaně publikovaný. U nemovitosti prodávané půl roku to s tou frontou zájemců nejspíš nebude tak horké.

2. Zatajování problémů a netransparentní jednání

Na co si dát pozor při jednání s realitní kanceláří? Dostatek informací, to je u koupě nemovitosti základ. Pokud se realitní makléř chová netransparentně, mlží a nechce vám dopřát dostatek času a klidu na prohlídku, nejspíš je něco špatně:

• byt je pronajatý,
• do domu zatéká,
• nefunguje topení,
• pod okny dvakrát do hodiny projede přeložený kamion do místní továrny
• nebo v bytě nad vámi bydlí extrémně hluční sousedé.

Ani jedno z toho nechcete.

Před podpisem první smlouvy v obchodu (tím je zpravidla rezervační smlouva na nemovitost) si kupovaný byt či dům pečlivě prohlédněte. Některé indicie (např. fotky, kartáčky a jiné osobní předměty, rozházené hračky či čerstvě vyprané prádlo) vám mohou napovědět, že je byt pronajatý, ačkoliv makléř tvrdí, že v něm nikdo nebydlí.

Ideálně s sebou vezměte odborníka ze stavebnictví, který ví, na co si dát pozor při koupi nemovitosti, kam koukat a co zkontrolovat. Může vám ušetřit vrásky na čele a především peníze, když odhalí vady, které laikovi uniknou.

Ne vždy se vyhotovuje technický posudek při prodeji nemovitosti ohledně technického stavu, ale u starých domů to může být výhodné řešení pro prodávajícího, kupujícího i makléře, jak do budoucna vyloučit dohady o odpovědnost za případné skryté vady.

3. Tlak na rychlý podpis rezervační smlouvy, protože „o nic nejde“

Rezervační smlouva na byt či jinou nemovitost není cár papíru! Naopak, je klíčovým dokumentem a od její kvality se odrazí průběh celého obchodu. Neseriózní nebo podvodné realitní kanceláře mají tendenci rezervaci zlehčovat, protože jim jde jen o to, aby měli váš podpis „černý na bílém“.

Rezervační smlouva na nemovitost má pečlivě identifikovat smluvní strany i prodávanou nemovitost vč. všeho příslušenství (nábytek, spotřebiče) a součástí (parkovací místo, terasa, sklep) a podrobně stanovit parametry obchodu.

Zásadní jsou hlavně:

• kupní cena,
• rezervační záloha,
• způsob jejich úhrady
• a ujednání, kdo platí provizi realitní kanceláři.

Nesmí v ní chybět oboustranný závazek uzavřít ve sjednané lhůtě kupní smlouvu.

To je obzvlášť důležité, protože smlouvy od realitní kanceláře zastupující prodávajícího jsou často jednostranné a vyplývá z nich závazek jen pro kupujícího, což je pro vás nevýhodné.

Dohoda o rezervaci nemovitosti musí také ošetřit případné právní vady (např. věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo) a faktické vady nemovitosti (nefunkční topný systém, rozbité okno) a stanovit způsob jejich řešení.

Splnění rezervační smlouvy prodávajícím i kupujícím musí být zajištěno oboustrannými sankcemi. Pokud jedna ze stran smlouvu nedodrží, má právo požadovat po druhé smluvní pokutu a/nebo od rezervace odstoupit.

4. Rezervační záloha je často jako provize, ale přímo realitce ji neplaťte

U prodeje nemovitosti odpovídá provize realitní kanceláře zpravidla 3–5 % kupní ceny. U bytu prodaného za 6 milionů tak makléř většinou inkasuje provizi od 180 do 300 tisíc korun.

Na stejnou částku narazíte ve smlouvě dvakrát. Výši provize totiž často odpovídá rezervační záloha (první část kupní ceny), kterou kupující hradí při podpisu rezervační smlouvy, nebo ihned poté.

Zbystřete, pokud po vás chce makléř zálohu „cash“, nebo se má hradit na účet neprověřené realitní kanceláře.

Standardně byste měli platit rezervační poplatek na úschovní účet u advokáta (novinkou je bezpečnější tzv. dvoufaktorová advokátní úschova), notáře či banky tak, aby k němu neměl přístup realitní makléř.

Rezervační smlouva spolu se smlouvou o úschově mají přesně stanovit povinnosti realitní kanceláře a podmínky obchodu – zda se provize (ne)započte po podpisu kupní smlouvy na kupní cenu a za jakých podmínek se může vrátit kupujícímu, když obchod krachne kvůli prodávajícímu.

5. Nebojte se smlouvat a nenechte se manipulovat

Realitní kanceláře chtějí prodat nemovitost za co nejvíc peněz. Připravte se na to. Udělejte si pečlivou rešerši podobných bytů, domů či pozemků v okolí a během vyjednávání se snažte o slevu z kupní ceny. Inzerované ceny jsou mnohdy přemrštěné, což dokládá např. to, že je nemovitost v nabídce dlouhé měsíce.

Přehled v lokalitě a cenách vám pomůže i s opačným problémem, když z vás realitka ucítí silný zájem a pokusí se využít situace s cílem prodat nemovitost za víc peněz.

6. Falešný kupec umí zavařit oběma stranám

Častou manipulací je tzv. fiktivní kupec, který dokáže zavařit prodávajícímu i kupujícímu. Jak to funguje? Makléř zapojí do obchodu svého známého či obchodního partnera s cílem dostat vás tam, kam potřebuje.

Někdy dostane falešný kupec za úkol „jen“ dokázat prodávajícímu, že realitní makléř skutečně má databázi zájemců o koupi nemovitosti v dané lokalitě. Současně působí na kupujícího, který vidí, že není jediný, kdo se na dům přišel podívat.

Jindy fiktivní kupující přijde na prohlídku a na jejím konci oznámí, že nemovitost koupí za „cash“, ale chce vysokou slevu. Když prodávající konečně kývne, falešný kupující najednou vycouvá s argumentem, že upřednostnil jinou nemovitost. Prodávající je už ale v takovou chvíli smířený s nižší cenou, za kterou je makléř snáz schopen prodat nemovitost jinému klientovi. Ukázková manipulace.

Fiktivní kupec je často používaný jako návnada v situacích, kdy se majitel rozhodne prodat nemovitost bez realitky. Makléř se ozve na inzerát s tím, že má vážného zájemce, který může nemovitost okamžitě koupit z vlastních úspor.

Má však jednu podmínku. Jako první musí prodávající podepsat zprostředkovatelskou smlouvou. V ní je navíc často sjednaná exkluzivita realitní kanceláře. Po podpisu zprostředkovatelské smlouvy se fiktivní kupec stahuje (protože „upřednostnil jinou nemovitost“), ale makléř může být spokojený – má v ruce zakázku (zprostředkovatelskou smlouvu), a když ve lhůtě zprostředkuje prodej, dostane provizi.

7. Leták ve schránce – „koupím dům v této lokalitě“ nebo flipování nemovitostí

Přemýšlíte o prodeji nemovitosti a do toho jste našli ve schránce leták od „mladé rodiny s dětmi, která hledá dům v této lokalitě“? Pozor! Může to být sice pravda, ale také past.

Na prohlídku nemovitosti často dorazí „převlečený“ realitní makléř. Nemovitost si projde, nafotí a přizná se vám až na konci prohlídky, kdy se vám neodbytně snaží vnutit svoje realitní služby. Nezkušení lidé často mají tendenci podlehnout, zvlášť když potřebují peníze a vidina rychlého prodeje by jim vytrhla trn z paty.

Nezřídka vás letáčkem osloví i podnikatel zainteresovaný do flipování nemovitostí. Usiluje sice o prodej nemovitosti za nízkou cenu, ale za to vám může zaplatit hned. A následně ji prodá za daleko víc. 

Na co si dát pozor u realitních kanceláří?

Stejně jako v jiné profesi existují profesionální a proklientsky orientované, ale také podvodné realitní kanceláře. Nezapomínejte na opatrnost ani v případě, kdy se prodej nemovitost za nízkou cenu jeví jako sebevýhodnější koupě, a nikdy se nenechte natlačit do kouta.

Základem je dostatek informací o prodávajícím (popř. kupujícím), realitní kanceláři a pečlivě připravená či zkontrolovaná rezervační smlouva od realitního advokáta – od její kvality se odrazí průběh celého obchodu.