Naletěli jste a prodali byt pod cenou. Nakolik vás musí „obrat“, abyste mohli chtít vyrovnání či zrušení smlouvy?

Paní prodala na základě kupní smlouvy z listopadu 2015 byt, a to za kupní cenu 660 000 Kč. Jenomže za několik měsíců na to byl byt znovu prodán (vlastně přeprodán někdejším kupujícím) za 998 000 Kč. Nejspíš se někdo podivil nad původně nízkou cenou, vyhodnotil celou záležitost jako neúměrné zkrácení a paní poradil, aby to řešila.

Paní proto v září 2016 namítala neplatnost smlouvy, kterou spatřovala v tom, že v době jejího uzavření jednala v duševní poruše, pro kterou nebyla schopná se ke smlouvě vyjádřit nebo podat námitky.

Současně namítala, že byla uvedena v omyl ohledně osoby kupujícího. Domnívala se, že realitní kancelář je zprostředkovatelem obchodu pro jinou, tzv. třetí osobu, zatímco byt získala osoba personálně spojená s realitkou.

Samozřejmě, že se mimosoudně nic nevyřešilo. Paní proto zažalovala druhou stranu o doplacení částky 340 000 Kč. Její žalobu však zamítl jak soud prvního stupně, tak soud odvolací. Případem se posléze zabýval Nejvyšší soud.

Neúměrné zkrácení

Zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu. Ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. (§ 1793<a> odst. 1 občanského zákoníku)

To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

Kdy lze negovat ujednání o výši kupní ceny

Jednou ze zásad, na nichž spočívá soukromé, a tedy i občanské, právo, je i zásada, podle které daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny (§ 3 odst. 2 písm. d) o. z.). 

Účastníci kupní smlouvy nejsou vázáni či omezeni ve sjednání výše kupní ceny, pokud nepodléhá cenovému předpisu. Mohou si tudíž sjednat i cenu, která se odchyluje od ceny obvyklé (tržní). I když víme, že dnes jsou tržní ceny, a to zvláště nemovitostí, o kterou šlo v daném případě, přepjatě vysoké.

Ovšem jednak institut neúměrného zkrácení a jednak institut lichvy představuje z uvedených pravidel výjimku, která umožňuje jejich prolomení – avšak pouze ve výjimečných případech při splnění daných podmínek.

Jak se liší lichva od neúměrného zkrácení

Smlouva je neplatná, pokud při jejím uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. (§ 1796 o. z. o lichvě)

Zatímco skutková podstata lichvy (§ 1796) kombinuje znaky subjektivní povahy (spočívající v tísni, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti jedné strany a zneužití této slabosti druhou stranou) se znakem povahy objektivní (spočívajícím v hrubém nepoměru), právní úprava neúměrného zkrácení je založena na jediném čistě objektivním kritériu, jímž je hrubý nepoměr vzájemných plnění.

Zatímco účelem právní úpravy lichvy je ochrana možné poruchy vůle ve spojení s poruchou ekvivalence (jinak řečeno disproporce v hodnotě plnění), účelem neúměrného zkrácení je ochrana poruchy ekvivalence.

Pokud jde o právní následky, s lichvou se pojí neplatnost smlouvy, zatímco neúměrné zkrácení zakládá restituční nárok zkrácené strany, zhodnotil Nejvyšší soud ČR v rozsudku (ze dne 25. 1. 2022, spis. zn. 33 Cdo 42/2021).

V úpravě institutu neúměrného zkrácení se odráží zásada ekvivalence (jak jsme si řekli na vysvětlenou: proporcionalita v hodnotě mezi stranami navzájem poskytnutého plnění) v tom smyslu, že plnění i protiplnění nemají být v příkrém rozporu a že mají odpovídat zásadám spravedlnosti.

Nárok na zrušení smlouvy a vrácení všeho zpět nebo na doplnění

Podstatou neúměrného zkrácení (dle § 1793 o. z.) je možnost požadovat zrušení smlouvy, a tak navrácení všeho do původního stavu. A to jestliže se při porovnání obvyklé ceny vzájemně poskytnutých plnění ukáže být plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana (a pokud jí – jedné straně – druhá strana nedoplní, oč byla zkrácena).

Pro aplikování neúměrného zkrácení není třeba zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti nebo lehkomyslnosti, jako je tomu u institutu lichvy (subjektivní prvek). Rozhodující je pouze skutečnost, že plnění je v hrubém nepoměru vzhledem k protiplnění (objektivní prvek).

Slouží k ochraně smluvní strany, která je fakticky slabší v důsledku nedostatku informací, ale k jeho aplikaci není třeba, aby strana, která se ochrany domáhá, byla za slabší smluvní stranu uznána.

Jeho užití bude namístě nikoliv ve všech případech, kdy se ukáže, že strany ujednaly vzájemná plnění v nepřiměřené výši, ale pouze v případech jejich hrubého nepoměru. Nejedná se totiž o nástroj pro zajištění rovnováhy vzájemných plnění u jakékoliv disbalance, ale jeho smyslem je postihovat pouze extrémní odchylky.

Je to proto, že tento institut představuje zásah do právní smluvní jistoty stran, tudíž je třeba k němu přistupovat velmi zdrženlivě.

Co je hrubý nepoměr v plnění a protiplnění

Co se míní hrubým nepoměrem (mezi plněním jedné strany a protiplněním druhé strany), právní úprava nestanoví. Nejvyšší soud ČR proto v rozsudku (ze dne 25. 1. 2022, spis. zn. 33 Cdo 42/2021) vyložil, že za výchozí pravidlo lze považovat zákaz zkrácení přes polovic.

Při porovnání hodnoty vzájemných plnění (test tzv. disparity) se přitom vychází z obvyklé ceny v daném místě a čase (§ 492 o. z.).

Jinak řečeno hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice zhruba do poloviny vzájemných plnění (rozpětí 45 až 55 %), od níž se soud odchýlí, pouze budou-li pro to zvláštní důvody.

V dané věci nižší soudy ve zjištěném poměru vzájemně poskytnutých plnění neshledaly hrubý nepoměr vzájemných plnění. Nejvyšší soud hovoří o poměru 72,13 %.

660 000 Kč, za které byl byt prodán zprvu, a 998 000 Kč, za které byl přeprodán následně, představuje poměr 66,13 %, resp. 660 000 Kč ku této hodnotě s žalovanou částkou dorovnání 340 000 Kč představuje poměr 66 %. Hrubý nepoměr neshledal ani Nejvyšší soud. Paní nebyla ve sporu úspěšná.