Můžete přijít o nájemní byt proto, že ho neužíváte?

Nájemkyně bytu dostala dopisem výpověď z nájmu bytu s tím, že pojmovým znakem nájmu bytu je uspokojování bytových potřeb nájemce, avšak ona se trvale zdržuje jinde a byt již několik let vůbec neužívá, nikdy už nebude, a taková trvalá absence užívání (existence trvalé překážky v užívání bytu) je proto „jiným obdobně závažným důvodem“ pro ukončení nájmu výpovědí (podle § 2288<a> odst. 1 písm. d) OZ).

Současně byla poučena o výpovědní době a o právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Jak se bránit výpovědi z nájmu bytu

Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď byla doručena. (§ 2290 OZ)

Pronajímatel vypovídající nájem bytu je povinen poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. (§ 2286 odst. 2 OZ)

Výpověď byla doručena opatrovnici nájemkyně, jelikož nájemkyně je osobou omezenou ve svéprávnosti – není schopna samostatného právního jednání ani obstarávat si své záležitosti, rozhodovat o vlastní léčbě aj.

Opatrovnicí nájemkyně je dcera, která ji řádně zastupuje a spolupracuje se zařízením, v němž byla umístěná od září 2013, pravidelně ji tam navštěvovala a v únoru 2020 ji z něj odvezla zpět domů do bytu. Nájemkyně užívá byt od roku 1976. Nejprve tomu bylo s manželem a dětmi. Nájem na ni později přešel po smrti manžela.

Společenské poměry se změnily. Bytů je dost, jen jsou drahé

Na rozdíl od soudu prvního stupně měl odvolací soud za to, že výpověď z nájmu bytu je neoprávněná, neboť neužívání bytu není porušením povinnosti nájemce (ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) nebo d) OZ):

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době:

• a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
• d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Právo, nikoliv povinnost byt užívat

Nájemce má právo, nikoliv povinnost byt užívat, zhodnotil aktuální právní úpravu odvolací soud. Občanský zákoník již neužívání bytu ani jako výpovědní důvod neuvádí.

Tento výpovědní důvod upravený v předchozí právní úpravě (platné do 31. 12. 2013) odpovídal jinému společenskému kontextu, kdy užívací právo k bytu (kterých byl nedostatek) bylo na příděl a nedostatek bytů přetrvával i po pozdější transformaci práva užívání na nájem provedené bez náležitého cenového narovnání.

Nejde o výslovný výpovědní důvod upravený občanským zákoníkem

Žalovaný pronajímatel si podal proti rozhodnutí odvolacího soudu dovolání. Nejvyšší soud ČR v rozsudku (ze dne 9. 6. 2021) zhodnotil, že je zřejmé, že okolnost, že nájemce byt bez vážných důvodů neužívá (či ho užívá jen občas), není výslovně jako důvod pro výpověď z nájmu takového bytu upravena (spis. zn. 26 Cdo 761/2021).

Naproti tomu podle úpravy ve starém občanském zákoníku se podle tehdejšího § 711 odst. 2 písm. d) jednalo o jeden z důvodů, pro který mohl pronajímatel nájem vypovědět.

Povinnost užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou (vyplývající z § 2255 odst. 1 OZ., ve světle souhrnu všech práv a povinností upravených v občanském zákoníku) nelze vykládat jako povinnost nájemce uspokojovat svou bytovou potřebu jen v tomto bytě, tedy užívat jej „osobně“.

Skutečnost, že nájemce byt neužívá, není sama o sobě porušením jeho povinností, a proto neužíváním bytu nemůže být naplněn výpovědní důvod (podle § 2288 odst. 1 písm. a) a § 2291 OZ).

Pokud nájemce řádně platí nájem a dodržuje své povinnosti, nemůže mít pronajímatel problém

Dále se Nejvyšší soud zabýval tím, zda neužívání bytu nájemcem může být považováno za „jiný obdobně závažný důvod“ pro vypovězení nájmu (podle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ). 

Nejvyšší soud již dříve upozornil, že zakotvení výpovědního důvodu neužívání (či jen občasného užívání) bytu bez vážných důvodů (stejně jako výpovědní důvod „dvou bytů“) ve starém občanském zákoníku vycházelo ze společenských poměrů, jež se významně lišily od těch současných.

Jednalo se o jeden z prostředků realizace státní bytové politiky při neexistujícím trhu s byty. Konkrétně tento výpovědní důvod sloužil k regulaci trhu s byty a zamezení zneužívání výhod regulovaného nájemného. S koncem regulace nájemného a obnovením trhu s byty se společenské poměry změnily a okolnost, že nájemce byt neužívá (či má dva byty), již nemusí být v rozporu se spravedlivým uspořádáním poměrů mezi pronajímatelem a nájemcem.

Neužívá-li nájemce byt (má dva byty) v místě s fungujícím trhem s byty a platí v něm neregulované nájemné, není rozumný důvod omezovat jeho smluvní svobodu. A rozsahem (ne)užívání bytu nájemcem, který si jinak plní své povinnosti, není ve svých právech zpravidla nijak omezen ani pronajímatel.

Zájem pronajímatele na řádném užívání bytu lze v současných společenských poměrech vykládat jen jako zájem na dodržování všech povinností nájemce (jejichž neplnění může vést k výpovědi (podle § 2288 odst. 1 písm. a), § 2291 OZ.)) a jeho rozhodování o tom, kdo bude byt užívat, se předně promítá do rozhodování o tom, s kým uzavře smlouvu o nájmu bytu.

Pro neužívání by šlo vypovědět např. byt zvláštního určení upravený pro zdravotně postižené

V poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 není neužívání bytu samo o sobě výpovědním důvodem, vyložil proto Nejvyšší soud ČR v rozsudku (ze dne 9. 6. 2021, spis. zn. 26 Cdo 761/2021). 

Nicméně dodal také to, že v mimořádných případech, kdy by předmětem nájmu byl např. sociální či jiný obdobný byt pronajímaný za nestandardně zvýhodněných podmínek určených jen pro určité skupiny obyvatel a pronajímatel by nebyl schopen uspokojit všechny zájemce splňující podmínky pro nájem takovéhoto bytu a současně by nájemce byt neužíval, mohlo by být neužívání bytu ve spojení s těmito mimořádnými okolnostmi důvodem pro vypovězení nájmu (podle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ).

O takovou výjimečnou situaci však v dané věci nešlo.