Může se stát rezervační poplatek smluvní pokutou za nekoupení nemovitosti?

Realitní kanceláře a zprostředkovatelé běžně v rezervačních smlouvách sjednávají se zájemci o koupi nemovitosti – potenciálními kupujícími – povinnost zájemce uhradit smluvní pokutu odpovídající svou výší rezervačnímu poplatku, a to pro případ, že nedojde k uzavření smlouvy o prodeji nemovitosti z důvodů spočívajících na straně zájemce.

Nejedná-li ovšem zprostředkovatel prodeje (realitní kancelář, realitní makléř) jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, kterým se zájemce o koupi ve smlouvě se zprostředkovatelem zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné. Není proto platně sjednána ani smluvní pokuta a rezervační poplatek je povinen zprostředkovatel zájemcům vrátit. Vyplývá to z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. července 2013, spis. zn. 33 Cdo 3448/2012.

Oprávněná smluvní pokuta?

Zájemci o koupi nemovitosti (v soudním sporu žalobci) uzavřeli s realitním makléřem (žalovaným) smlouvu o rezervaci rodinného domu, ve které se zavázali nejpozději do konce rezervační lhůty uzavřít s prodávajícím (tj. třetí osobou) kupní smlouvu na předmětné nemovitosti s tím, že uhradili ve prospěch žalovaného – jako zprostředkovatele prodeje nemovitostí – „rezervační poplatek“ ve výši 60 000 Kč označený jako součást kupní ceny. 

Pro případ, že by nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů okolností na straně prodávajícího nebo žalovaného, bylo ujednáno, že žalovaný vrátí žalobcům rezervační poplatek snížený o náklady. 

Naopak pro případ, že by nedošlo v rezervační lhůtě k uzavření kupní smlouvy z důvodů okolností zapříčiněných žalobci, zaplatí žalobci – jako zájemci o koupi nemovitosti – žalovanému smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. 

Smluvní strany sice uzavřely kupní smlouvu v rezervační lhůtě, ale následně od ní – stále v rezervační lhůtě – žalobci odstoupili pro podstatné vady kupovaných nemovitostí. Žalovaný realitní makléř odmítl rezervační poplatek žalobcům vyplatit, a proto jej zažalovali. 

Soud prvního stupně i odvolací soud žalobě nevyhověly, když dospěly k závěru, že rezervační smlouva představuje platnou tzv. nepojmenovanou smlouvu, a to včetně ujednání o smluvní pokutě. Čtěte více: Co jsou to nepojmenované smlouvy a nač si dát při jejich uzavírání pozor?

Posouzení Nejvyšším soudem ČR

Nejvyšší soud ČR potvrdil správnost závěrů nižších soudů, že sjednaná rezervační smlouva představuje nepojmenovanou smlouvu, a to mj. pro závazek žalovaného nenabízet po dobu rezervační lhůty předmětnou nemovitost k prodeji, vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalobci mohli uzavřít kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí, a poskytnout právní servis. 

Vyhodnotil význam ustanovení smlouvy, jimiž se žalobci vůči žalovanému zavázali uzavřít do určité doby kupní smlouvu s prodávajícím jako vlastníkem předmětných nemovitostí (tj. třetí osobou), zaplatit žalovanému rezervační poplatek ve výši 60 000 Kč, který měl být součástí budoucí kupní ceny, a konečně vyslovili souhlas s ujednáním, že při nesplnění jejich závazku uzavřít kupní smlouvu „propadne“ uhrazený rezervační poplatek jako smluvní pokuta žalovanému. 

Nejvyšší soud však uzavřel, že pokud zprostředkovatel prodeje nejedná jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, ve kterém se zájemce o koupi zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné. 

V situaci, kdy jsou ujednání smlouvy o rezervaci neplatná, resp. přinejmenším ujednání o závazku zájemce uzavřít kupní smlouvu, nemohlo dojít ani k platnému sjednání smluvní pokuty. Nejvyšší soud ČR proto rozhodnutí nižších soudů zrušil a věc jim vrátil k dalšímu řízení.

Pokud tedy realitní makléř nevystupuje jako zástupce prodávajícího, nedojde k platnému sjednání rezervační smlouvy, a tím ani ke sjednání platného ujednání o smluvní pokutě. Čtěte také: Exkluzivní smlouvy u realitek: Ne vždy musíte platit pokutu

Použitá literatura: Čížek, V.: Koupě nemovitosti: rezervační poplatek jako smluvní pokuta, epravo.cz, 7. 10. 2013