Realitní kanceláře a zprostředkovatelé běžně v rezervačních smlouvách sjednávají se zájemci o koupi nemovitosti – potenciálními kupujícími – povinnost zájemce uhradit smluvní pokutu odpovídající svou výší rezervačnímu poplatku, a to pro případ, že nedojde k uzavření smlouvy o prodeji nemovitosti z důvodů spočívajících na straně zájemce.
Nejedná-li ovšem zprostředkovatel prodeje (realitní kancelář, realitní makléř) jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, kterým se zájemce o koupi ve smlouvě se zprostředkovatelem zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné. Není proto platně sjednána ani smluvní pokuta a rezervační poplatek je povinen zprostředkovatel zájemcům vrátit. Vyplývá to z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. července 2013, spis. zn. 33 Cdo 3448/2012.
Oprávněná smluvní pokuta?
Zájemci o koupi nemovitosti (v soudním sporu žalobci) uzavřeli s realitním makléřem (žalovaným) smlouvu o rezervaci rodinného domu, ve které se zavázali nejpozději do konce rezervační lhůty uzavřít s prodávajícím (tj. třetí osobou) kupní smlouvu na předmětné nemovitosti s tím, že uhradili ve prospěch žalovaného – jako zprostředkovatele prodeje nemovitostí – „rezervační poplatek“ ve výši 60 000 Kč označený jako součást kupní ceny.
Pro případ, že by nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů okolností na straně prodávajícího nebo žalovaného, bylo ujednáno, že žalovaný vrátí žalobcům rezervační poplatek snížený o náklady.
Naopak pro případ, že by nedošlo v rezervační lhůtě k uzavření kupní smlouvy z důvodů okolností zapříčiněných žalobci, zaplatí žalobci – jako zájemci o koupi nemovitosti – žalovanému smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku.
Smluvní strany sice uzavřely kupní smlouvu v rezervační lhůtě, ale následně od ní – stále v rezervační lhůtě – žalobci odstoupili pro podstatné vady kupovaných nemovitostí. Žalovaný realitní makléř odmítl rezervační poplatek žalobcům vyplatit, a proto jej zažalovali.
Soud prvního stupně i odvolací soud žalobě nevyhověly, když dospěly k závěru, že rezervační smlouva představuje platnou tzv. nepojmenovanou smlouvu, a to včetně ujednání o smluvní pokutě. Čtěte více: Co jsou to nepojmenované smlouvy a nač si dát při jejich uzavírání pozor?
Využíváte služeb realitních kanceláří?
Posouzení Nejvyšším soudem ČR
Nejvyšší soud ČR potvrdil správnost závěrů nižších soudů, že sjednaná rezervační smlouva představuje nepojmenovanou smlouvu, a to mj. pro závazek žalovaného nenabízet po dobu rezervační lhůty předmětnou nemovitost k prodeji, vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalobci mohli uzavřít kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí, a poskytnout právní servis.
Vyhodnotil význam ustanovení smlouvy, jimiž se žalobci vůči žalovanému zavázali uzavřít do určité doby kupní smlouvu s prodávajícím jako vlastníkem předmětných nemovitostí (tj. třetí osobou), zaplatit žalovanému rezervační poplatek ve výši 60 000 Kč, který měl být součástí budoucí kupní ceny, a konečně vyslovili souhlas s ujednáním, že při nesplnění jejich závazku uzavřít kupní smlouvu „propadne“ uhrazený rezervační poplatek jako smluvní pokuta žalovanému.
Přečtěte si také:
Na co si dát pozor při zprostředkování prodeje, pronájmu nemovitosti realitkou?
Guarenty Group: Hra na kočku a na myš. Jak podat výpověď a neplatit pojistné?
Nejvyšší soud však uzavřel, že pokud zprostředkovatel prodeje nejedná jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, ve kterém se zájemce o koupi zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné.
V situaci, kdy jsou ujednání smlouvy o rezervaci neplatná, resp. přinejmenším ujednání o závazku zájemce uzavřít kupní smlouvu, nemohlo dojít ani k platnému sjednání smluvní pokuty. Nejvyšší soud ČR proto rozhodnutí nižších soudů zrušil a věc jim vrátil k dalšímu řízení.
Pokud tedy realitní makléř nevystupuje jako zástupce prodávajícího, nedojde k platnému sjednání rezervační smlouvy, a tím ani ke sjednání platného ujednání o smluvní pokutě. Čtěte také: Exkluzivní smlouvy u realitek: Ne vždy musíte platit pokutu
Použitá literatura: Čížek, V.: Koupě nemovitosti: rezervační poplatek jako smluvní pokuta, epravo.cz, 7. 10. 2013