Hlavní navigace

Musí nájemce se zvýšením nájemného vždy souhlasit písemně?

Autor: Depositphotos
Může nájemce, který zaplatil pronajímatelem zvýšené nájemné, ale nikdy mu zvýšení písemně neodsouhlasil, tuto situaci využít a později zvýšení nájmu zpochybnit?
Tomáš Zilvar
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

Pronajímatelé bytu se žalobou domáhali, aby soud vydal rozsudek, kterým bude určeno zvýšené nájemné z bytu, který pronajímají žalované nájemkyni. Nejprve pronajímatelé dopisem ze dne 9. března 2017, doručeným jí dne 20. března 2017, žalované nájemkyni navrhli zvýšení stávajícího nájemného o 20 % (z částky 7500 Kč na částku 9000 Kč měsíčně) s tím, že bude-li souhlasit s navrhovaným zvýšením nájemného, aby jim začala počínaje třetím měsícem po dojití návrhu platit navržené zvýšené nájemné a písemně jim sdělila do dvou měsíců, že se zvýšením nájemného souhlasí.

Nájemkyně písemný souhlas se zvýšením nájemného neposlala, a tak se pronajímatelé domáhali toho, aby o výši nájemného rozhodl soud, aby on stanovil výši nájemného.  Podle občanského zákoníku totiž, neujednají-li si strany nájemní smlouvy zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %.

Nájemkyně neodsouhlasila zvýšení nájemného, ale zaplatila ho

Podle občanského zákoníku platí, že nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. 

Soud prvního stupně žalobu zamítl, protože žalovaná nájemkyně počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu (červnem 2017) začala zvýšené nájemné platit. Přestože souhlas se zvýšením nájemného ve lhůtě dvou měsíců pronajímatelům písemně nezaslala. Učinila tak teprve v průběhu soudního řízení (dopisem ze dne 6. října 2017). Soud prvního stupně s odkazem na občanský zákoník uzavřel, že se strany nájemní smlouvy účinně dohodly na zvýšení nájemného, neboť žalovaná nájemkyně zvýšené nájemné začala počínaje třetím měsícem platit a činí tak i nadále.

Přičemž žalobci-pronajímatelé zvýšené nájemné přijímají a žalobu na určení výše nájemného soudem je možno podat pouze v případě, kdy nájemce nezačne platit zvýšené nájemné. Popřípadě jej začne platit opožděně. Podle občanského zákoníku totiž platí, že souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Odvolací soud se pak ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že se účastníci (nájemní smlouvy) na zvýšení nájemného dohodli způsobem předvídaným v občanském zákoníku.

Písemná forma má chránit nájemce

Žalovaná nájemkyně akceptovala návrh žalobců, pronajímatelů a počínaje třetím kalendářním měsícem po jeho doručení začala platit zvýšené nájemné. Za neopodstatněné pokládal námitky žalobců, pronajímatelů o relativní neplatnosti uzavřené dohody o zvýšení nájemného pro nedostatek písemné formy stanovené zákonem s odůvodněním, že požadavek písemné formy je stanoven k ochraně nájemce. A tudíž pouze on se může z tohoto důvodu dovolávat neplatnosti smlouvy o nájmu. Pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. A navíc platí, že vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté občanského zákoníku (v níž je upravena i smlouva o nájmu bytu), lze namítat neplatnost jeho formy jen v případě, jestliže již nebylo plněno.

Pronajímatelé chtěli mít písemný souhlas

Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci, pronajímatelé dovolání k Nejvyššímu soudu. Pronajímatelé nesouhlasili se závěrem soudů obou nižších stupňů, že pro splnění zákonem stanovených podmínek pro souhlas nájemce se zvýšením nájemného postačí, jestliže nájemce zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné v navržené výši. Neboť podmínky pro souhlas uvedené v zákoně obsahují též jeho povinnost do dvou měsíců od dojití návrhu pronajímateli v písemné podobě sdělit, že se zvýšením nájemného souhlasí.

Zpochybnili i závěr odvolacího soudu, že požadavek písemné formy je stanoven k ochraně nájemce. A tudíž pouze nájemce se může dovolávat neplatnosti smlouvy o nájmu pro nedostatek formy s tím, že požadavek písemné formy přijetí dohody o zvýšení nájemného je zakotven také k ochraně pronajímatele. Navíc nájemkyně zaslala pronajímatelům 4. dubna 2017 návrh na snížení nájemného. Je tedy vcelku pochopitelné, že pronajímatelé chtěli mít jistotu v této lehce zmatečné situaci a nestačilo jim pouze zaplacení zvýšeného nájemného. Chtěli jeho výši mít potvrzenu.

Stačí, když nájemce odsouhlasí zvýšení nájemného nebo ho zaplatí, obojí být nemusí

Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 24. 7. 2019 připomenul, že nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného. Byť s účinky od podání žaloby, což zákon soudu výslovně umožňuje. Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného podle občanského zákona je návrhem na změnu smlouvy o nájmu bytu, pro který stanoví zákon, stejně jako pro nájemní smlouvu písemnou formu. Občanský zákoník pak zakotvuje dva způsoby, jakými by měl nájemce vyjádřit svůj souhlas s návrhem na zvýšení nájemného. Primárně vychází z toho, že souhlas nájemce se zvýšením nájemného je dán tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné.

Dále by měl pronajímateli ve lhůtě dvou měsíců po dojití návrhu písemně sdělit, že se zvýšením nájemného souhlasí. Nájemce může vyjádřit souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného učiněným podle občanského zákoníku alternativně. A to buď tím, že po dojití návrhu ve lhůtě dvou měsíců mu písemně sdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, nebo tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem zvýšené nájemné. Dojde-li jednou z těchto dvou možností k přijetí návrhu na zvýšení nájemného, a tím i k uzavření dohody ohledně nové výše nájemného, zaniká právo pronajímatele podat žalobu na určení jeho výše soudem.

Jakmile nájemce jednou zaplatí zvýšené nájemné, už ho musí platit pořád

Tento závěr pro danou věc znamená, že žalovaná nájemkyně tím, že počínaje třetím měsícem po dojití návrhu zaplatila zvýšené nájemné, přijala návrh pronajímatelů na zvýšení nájemného. Uvedený závěr je praktický i pro opačnou situaci, kdy nájemce sice pronajímateli ve lhůtě dvou měsíců sdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, ale počínaje třetím měsícem zvýšené nájemné platit nezačne. I v takovém případě je třeba mít dohodu o změně výše nájemného za uzavřenou, neboť znění občanského zákoníku pronajímateli podat žalobu na určení nájemného, obdrží-li písemný souhlas nájemce s jeho zvýšením, ani neumožňuje.

Přijme-li nájemce návrh na zvýšení nájemného tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po jeho dojití zvýšené nájemné, nebyla dodržena písemná forma změny smlouvy o nájmu bytu, což má za následek její relativní neplatnost. Tuto relativní neplatnost však nemůže nikdo namítat, neboť požadavek písemné formy smlouvy o nájmu bytu (včetně její změny) je stanoven na ochranu nájemce ve spojení s občanským zákoníkem, ale ani ten nemůže tuto námitku vznést, jestliže již začal plnit, uzavřel a vyložil Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 24. července 2019.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).