Hlavní navigace

Pronajímáte byt? Pořádně si promyslete, co napíšete do nájemní smlouvy

Autor: Shutterstock
Tomáš Zilvar

Na co si musíte dát pozor před uzavřením smlouvy, abyste jej nepronajímali pod cenou? Jak může nájemník využít inflační doložku, aby mohl platit nízký nájem?

Doba čtení: 5 minut

Sdílet

Pronajímatel a nájemce měli sjednáno, že nájemné z bytu je smluvní, neregulované, a to s tím, že pronajímatel je oprávněn jednou za 3 roky nájemné zvýšit o tolik, kolik činí roční míra inflace za uplynulý kalendářní rok. Byla tedy dohodnuta valorizace nájemného podle inflační doložky.

Jestli byla inflační doložka skutečně sjednána takto bizarně, že by pronajímatel valorizoval, respektive mohl valorizovat nájemné vždy po třech letech, avšak jen o nárůst inflace za poslední, třetí rok od minulé valorizace, a nikoliv za celou uplynulou dobu od poslední valorizace, anebo jde jen o nepřesnou citaci ujednání v nájemní smlouvě soudem, není z příslušného rozsudku Nejvyššího soudu, který si přiblížíme, patrno.

Bylo by opravdu zvláštní, kdyby inflace za rok X činila například 2 %, meziroční nárůst za rok X + 1 by byl 3 % a inflace za rok X + 2 by byla 1 % a pronajímatel by byl oprávněn valorizovat nájemné nikoliv o 6,1 %, ale pouze o 1 %.

Není nic zvláštního na tom, že valorizace není každoroční, to není nutné, ale zohlednění nikoliv celkové, ale jen inflace za určité období, je zvláštní.

Nicméně v praxi můžeme, jak už se o tom přesvědčil nejeden právník, včetně mne, najít ve smlouvách lecjaké zhůvěřilosti, pokud se osoby práva neznalé pustí do právního kutilství. Ačkoliv i takové ujednání mohlo představovat skutečnou vůli smluvních stran. Čili míra zvyšování nájemného by byla tak trochu loterií.

Nelze vyloučit, že to tak pronajímatel a nájemce chtěli, i když pronajímatel si to posléze rozmyslel. Ale to není, pokud jde o význam rozsudku Nejvyššího soudu ČR, podstatné. Uvedené rozhodnutí NS popisujeme z jiných důvodů.

Čtyři a půl tisíce za byt v Praze? Soud zdražení nájemného odmítl

Nájemné (uvedené v evidenčním listu) k 1. 12. 2015 činilo 4545 Kč měsíčně. V Praze vskutku nízké nájemné. Pronajímatel písemně navrhl zvýšení nájemného na 11 500 Kč měsíčně a, jak je jeho povinností, poučil nájemce, že v případě jeho nesouhlasu podá žalobu na určení výše obvyklého nájemného (na změnu obsahu smlouvy).

Dopisem ze dne 25. 1. 2016 nájemce sdělil nesouhlas s navrhovaným zvýšením. A tak došlo k soudnímu sporu, v němž nebyl pronajímatel úspěšný. Nejenže nedosáhl zvýšení nájemného, ještě musel nést náklady na vedení sporu. Jak ty vlastní, tak nahradit náklady žalovanému nájemci.

Jaké jsou způsoby valorizace nájemného?

Podle občanského zákoníku si strany (nájemní smlouvy) mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. 

Občanský zákoník tedy ponechává na pronajímateli a nájemci, aby se v nájemní smlouvě dohodli, zda a jak bude upraveno zvyšování (případně i snižování) nájemného, s jakou frekvencí (jedenkrát ročně, jednou za několik let). Mohou se rovněž dohodnout, že nájemné nebude v určitém období, popřípadě po celou dobu trvání nájmu vůbec zvyšováno.

Inflační doložka vylučuje právo pronajímatele na jinou valorizaci. Nepomůže vám ani soud

Ujednání účastníků, že nájemné se bude zvyšovat o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem (tzv. „inflační doložka“), je typickou (a v praxi často využívanou) dohodou o možné změně nájemného jednostranným jednáním pronajímatele s tím, že je jen na něm, zda této možnosti využije a nájemné v tomto rozsahu zvýší.

Dohodou o zvyšování nájemného je inflační doložka bez ohledu na to, jaký interval si účastníci sjednali pro její uplatňování. Uzavřenou inflační doložku je přitom třeba považovat za dohodu o zvyšování nájemného, byť byla uzavřena ještě za účinnosti zrušeného občanského zákoníku, tedy před 1. 1. 2014. Plně relevantní je tedy inflační doložka sjednaná jak dříve, tak za účinnosti současného (nového) občanského zákoníku.

Neplatnost dohody o valorizaci nájemného podle inflační doložky nemůže způsobit jen skutečnost, že umožňuje pronajímateli zvýšit nájemné pouze jednou za 3 roky (a ne každoročně). Takže právo domáhat se zvýšení nájemného pronajímateli nenáleží v případě, kdy si účastníci nájemní smlouvy právě inflační doložkou sjednali podmínky, za nichž bude výše nájemného za trvání nájemního vztahu měněna.

Jak nájemníkům zvýšit nájemné?

Nicméně, dojde-li tedy k podstatné změně okolností, s níž nemohly strany při uzavírání dohody o zvyšování nájemného (popřípadě dohody, kterou zvyšování nájemného vyloučily) rozumně počítat, a tato změna poměrů má za následek, že práva a povinnosti stran nájemní smlouvy (výše nájemného) již zjevně neodpovídají spravedlivému uspořádání, může pronajímatel při určení nové výše nájemného postupovat podle občanského zákoníku. Čili navrhnout zvýšení nájemného a případně si jej vysoudit.

Jenomže, Nejvyšší soud v rozsudku dále vyložil, že za změnu závažnou, s níž nemohly strany při sjednávání způsobu zvyšování nájemného rozumně počítat, nelze považovat změnu výše nájemného způsobenou běžným vývojem ekonomiky a trhu.

Na všeobecný nárůst cen, zvláště cen bydlení a nájmů, si musíte jako pronajímatel myslet dopředu, když uzavíráte nájemní smlouvu a ujednáváte cenu bydlení a možnost jejího nárůstu. Na závažnost změn a zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů mezi stranami nájemní smlouvy nelze usuzovat ani ze skutečnosti, že výše nájemného, které by mohlo být dosaženo podle dohody uzavřené mezi účastníky, nedosahuje výše, která je obvyklá v daném místě a čase.

Takže vám ke zvýšení nájemného nepomůže ani skutečnost, že nájemce platí oproti sousedům v domě, ulici, čtvrti, městské části, obci nižší nájemné. Takže ani inflační doložka o valorizaci nájemného nemusí být pro pronajímatele vždy výhrou, a tím spíše, pokud není vhodně formulována.

Jistěže různí rozumbradové okamžitě přispěchají s glosami o tom, že správný postup je krátkodobá nájemní smlouva na dobu určitou atp., a s kritikou, že takovéhle články nejsou potřeba. Ale jsou, ne všechny nájemní smlouvy jsou stejné. A uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu, které jsme si přiblížili, je velmi zajímavé.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).