Víte, ve kterých případech musíte platit daň z převodu nemovitostí?

Daň z převodu nemovitostí patří mezi daně přímé, daně z majetku, tzv. daně převodové. Je upravena zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů.

Předmětem daně z převodu nemovitostí je zejména úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. Vyměňují-li se nemovitosti, považují se jejich vzájemné převody za převod jeden. Daň se vybere z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší. Čtěte více: Prodávám byt, musím platit daň?

V případě daně z převodu nemovitostí jde tedy o jednorázový berní odvod spojený s úplatným převodem nemovitosti.

Stát si vždy přijde na své

Poplatníkem převodní daně je převodce (prodávající). Nabyvatel (kupující) je ovšem ručitelem. Pokud by ji prodávající neuhradil, bude finanční úřad platbu požadovat po kupujícím. Poplatníky daně jsou rovněž převodce i nabyvatel. Jde-li o výměnu nemovitostí, převodce i nabyvatel jsou v tomto případě povinni platit daň společně a nerozdílně. Jedná-li se o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti z nebo do společného jmění manželů, je každý z manželů samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné. V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu.

Základem daně z převodu nemovitostí je cena zjištěná znalcem podle zákona o oceňování majetku, platná v den nabytí nemovitosti. Je tomu tak i v případě, že je cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než cena zjištěná odhadcem. Rozdíl cen dani darovací nepodléhá. Je-li však cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná. Čtěte více: Neplaťte už žádné daně

Daň se platí z vyšší ceny

Ačkoli kupující a prodávající se mohou dohodnout na libovolně vysoké tržní ceně, pro účely vyměření daně musí úřední hodnotu nemovitosti stanovit odhadce ve znaleckém posudku. Potom se ovšem cena zjištěná znalcem a cena dohodnutá mezi prodávajícím (převodcem) a kupujícím (nabyvatelem) mohou lišit. Daň se vybírá z té, která je vyšší. Jestliže skutečná kupní (prodejní) cena nedosahuje ceny úřední, vyměřuje se daň z ceny podle znaleckého odhadu. Jestliže je cena tržní vyšší než cena úřední, měla by z ní také být vyměřena daň.

K tomu však mnohdy nedochází, protože v takovém případě uvádějí účastníci majetkové transakce ve smlouvě a všech dokumentech oficiálně pouze cenu znalcovu, přičemž rozdíl diskrétně vyrovnají jen sami mezi sebou. Není tomu tak pochopitelně vždy. Jednak ne každý poplatník musí být nutně nepoctivý, jednak to někdy může být nevýhodné pro kupujícího. Například v případě, pořizuje-li si nemovitost na hypotéku, nebo (v souvislosti s daní z příjmů) hodlá-li sám nemovitost posléze v dohledné době prodat třetí osobě apod. Druhé straně (prodávajícímu a tedy poplatníkovi daně) takový postup, který vede ke zkrácení daně, pak umožnit nemusí. Čtěte více: Jak na daň z nemovitostí

Tři procenta od každého poplatníka

Daň z převodu je, na rozdíl od daně dědické a darovací, jednotná bez ohledu na eventuelní příbuzenský poměr mezi převodcem a nabyvatelem. Bez ohledu na to, zda jde o osoby fyzické či právnické.

Daň činí 3 % ze základu daně – ceny nemovitosti. Tato sazba byla původně stejně jako u daně dědické a daně darovací sazbou progresivně klouzavou, od r. 1994 však byla nahrazena sazbou lineární ve výši 5 %, od r. 2004 byla sazba snížena na nynější 3 %.