Hlavní navigace

Kdy vám soused nemusí umožnit přístup přes jeho pozemek k vašemu? (2. část)

27. 7. 2021
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Co byste měli vědět o právu zřízení nezbytné cesty? Kdy vám soud nevyhoví? Jak a kolik za právo chodit či jezdit přes pozemek někoho jiného zaplatíte?

předchozím článku o věcném břemeni jsme si zodpověděli otázky, zda si případně můžete vysoudit více přístupových cest, nebo jen jednu. Zda může cesta vést i přes více pozemků. Jak postupovat, když se s jedním sousedem dokážete dohodnout, vyhoví vám, kdežto s dalším ne a musíte ho žalovat. A nyní k dalším praktickým problémům, když nemáte dostatečný přístup na svůj pozemek a potřebujete právo nezbytné cesty přes pozemek někoho jiného.

Nesmíte se o cestu sami připravit svou nedbalostí, nebo si ji dokonce zlikvidovat

Soud nezbytnou cestu nepovolí, způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá. (§ 1032 odst. 1 písm. b) o. z.) 

V usnesení ze dne 15. 11. 2016 Nejvyšší soud vysvětlil, že „hrubě nedbalé či úmyslné jednání vlastníka nemovité věci žádajícího o povolení nezbytné cesty, které je důvodem zamítnutí žaloby (podle § 1032 odst. 1 písm. b), může podle okolností případu spočívat nejen ve zbavení se existujícího spojení s veřejnou cestou, ale i v nabytí nemovité věci bez zajištěného spojení s veřejnou cestou“ (spis. zn. 22 Cdo 3242/2015).

Dále NS ČR uvedl, že „koupě nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou automaticky neznamená, že nabyvatel nemá právo na povolení nezbytné cesty. K zamítnutí žaloby na povolení nezbytné cesty lze proto přistoupit až na základě posouzení veškerých konkrétních okolností případu, z nichž vyplyne jednoznačný závěr, že nabyvatel nemovitosti v daném případě postupoval hrubě nedbale, či dokonce úmyslně, v důsledku čehož zabránil zřízení či existenci přístupu ke své nemovitosti. Jinými slovy řečeno, soud nebude moci v poměrech konkrétní věci učinit závěr, že nabyvatelovo jednání nebylo úmyslné či nikoliv hrubě nedbalé (prostá nedbalost).“

Pomůže vám, že jste se snažili se sousedy dohodnout

Při řešení otázky, zda nabyvatel jednal hrubě nedbale, či dokonce úmyslně, bude třeba zvážit veškeré okolnosti případu. Zejména bude nezbytné posoudit chování nabyvatele, zcizitele (tj. prodávajícího) a dalších osob (např. sousedů), obsah listin dostupných před nabytím nemovité věci (např. znalecký posudek, výpis z katastru nemovitostí) a konkrétní místní podmínky (např. patrná absence cesty k nabývané nemovitosti).

Zohlednit bude nezbytné především:

  • jak se nabyvatel zajímal o existenci přístupu k nemovité věci,
  • zda nabyvatel věděl o absenci přístupu či zda vědět o absenci přístupu měl,
  • jak nabyvatel naložil s informací o absenci přístupu,
  • zda se nabyvatel pokusil přístup zpravidla již před nabytím nemovitosti získat,
  • zda bylo reálné docílit povolení cesty jednáním nabyvatele.

Rovněž bude nezbytné přihlédnout k dobré víře nabyvatele v existenci přístupové komunikace vyvolané kupř. vyjádřením zcizitele či stavem v terénu, který pochybnosti o absenci přístupu nevyvolával.

Nejvyšší soud také poznamenal, že „při posuzování je třeba mít na paměti, že podmínkou (obsaženou v § 1032 odst. 1 písm. b) nemá být sankcionována sama o sobě skutečnost, že někdo nabyl nemovitou věc bez přístupu, nýbrž především ta okolnost, že nabyvatel se lehkovážně spoléhal na to, že mu bude přístup k pozemku po jeho nabytí umožněn sousedy či povolen soudem, přičemž se nepokusil si přístup zajistit před nabytím nemovité věci sám, ačkoliv tak nepochybně učinit mohl.

Pokud se naopak o zajištění přístupu nabyvatel pokusil, jeho snaha však nebyla úspěšná (například pro kategorický nesouhlas sousedů či pro požadavky sousedů, které po nabyvateli nebylo možné spravedlivě požadovat), pak mu nelze tuto skutečnost přičítat k tíži. Není totiž úmyslem vytvoření kategorie nemovitostí bez přístupu, k nimž již nebude moci být nezbytná cesta povolena, nýbrž úmyslem bylo sankcionovat lehkovážné jednání nabyvatelů.

V rozsudku ze dne 10. 3. 2021 k tomu Nejvyšší soud dodává, že (s ohledem na ust. § 3028 odst. 1 a 2) se veškeré podmínky pro povolení nezbytné cesty posuzují již podle § 1029 a násl. o. z. (spis. zn. 22 Cdo 1826/2020).

Naplnění podmínky hrubě nedbalého či úmyslného jednání nemusí tudíž zakládat pouze jednání, která nastala až po 1. 1. 2014. Již za předchozí zákonné úpravy si musel být vlastník nemovitosti, který žádal o povolení nezbytné cesty, vědom, že jeho jednání, jímž si hrubou nedbalostí nebo úmyslně způsobil nedostatek přístupu ke své nemovité věci, oslabuje důvody, pro které by mělo být v jeho soukromém zájmu omezeno vlastnické právo jiné osoby.

Zřízení práva nezbytné cesty není zadarmo, zaplacena může být i ve splátkách

Z § 1030 odst. 1 o. z. ve spojení s § 1035 odst. 1 o. z. vyplývá, že úplata za povolení nezbytné cesty může být stanovena ve formě jednorázového plnění, nebo formou opakujících se dávek. Není také vyloučeno, aby byla úplata stanovena celkovou částkou, ale toto plnění bylo rozděleno do jednotlivých splátek, uvádí NS ČR v rozsudku (ze dne 10. 3. 2021, spis. zn. 22 Cdo 1826/2020). 

Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 28. 2. 2017 vysvětlil, že „doposud judikatura vycházela z toho, že náhrada se poskytuje jednorázovým plněním, obdobně jako při vyvlastnění. Z ust. § 1035 odst. 2 o. z. nyní jasně vyplývá, že náhradu lze poskytnout i ve splátkách nebo v opakujících se dávkách. Půjde-li o rozsáhlejší omezení vlastnického práva, při kterém bude náhrada určena vyšší částkou, bude – obecně – náhrada v opakujících se dávkách spravedlivější, protože v případě změny poměrů (např. i při vyšší inflaci) bude možné dávky upravit. Nicméně tam, kde jde o poměrně malé omezení vlastníka zatíženého pozemku, a jednorázová náhrada by se pohybovala okolo 10 000 Kč, nebo i o něco výše, není – nejsou-li tu mimořádné okolnosti, důvod pro stanovení opakujících se dávek“ (spis. zn. 22 Cdo 2576/2016).

Jak určit cenu za zřízení práva nezbytné cesty

Nejvyšší soud (v rozsudku ze dne 29. 4. 2020) přijal a odůvodnil závěr, že „od stanoveného rozsahu služebnosti nezbytné cesty se pochopitelně odvíjí i částka za povolení nezbytné cesty (úplata), která náleží vlastníku zatíženého pozemku.

Tato úplata zahrnuje i újmu, kterou je postižen vlastník pozemku zatěžovaného právem nezbytné cesty, a újma se promítne do výše úplaty. Služebnost nezbytné cesty může soud povolit jen za úplatu přiměřenou újmě, kterou vlastník pozemku v důsledku zřízení práva cesty utrpí“ (spis. zn. 22 Cdo 3117/2019).

Při stanovení náhrady za povolení nezbytné cesty v opakujících se dávkách je třeba vyjít z obvyklé výše dávky, za kterou se v obdobných lokalitách sjednává cena za smluvně zřizované srovnatelné právo cesty.

skoleni_13_10

Při nedostatku srovnatelných údajů lze přihlédnout k obvyklé výši nájemného zatíženého pozemku jako jednomu z faktorů pro stanovení úplaty za povolení nezbytné cesty. Bude nutné také zohlednit újmu vlastníka pozemku, ke kterému soud povoluje právo nezbytné cesty, jež může spočívat i ve snížení ceny tohoto pozemku v důsledku jeho zatížení právem cesty.

Lze také vzít v potaz, zda pozemek, resp. jeho část zatíženou právem nezbytné cesty bude výlučně užívat žadatel o její povolení, či spolu s ním i další osoby nebo vlastník zatíženého pozemku. Uvedené rovněž platí i pro stanovení formy, ve které je nezbytná cesta povolena (tedy zda je nezbytná cesta povolena jako obligace, či jako služebnost), dodává Nejvyšší soud v rozsudku (ze dne 10. 3. 2021, spis. zn. 22 Cdo 1826/2020). 

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).