Hlavní navigace

Nemůžete se dostat na svůj pozemek? Jak získat povolení od souseda?

Autor: Depositphotos
Richard W. Fetter

Můžete žádat, aby soused povolil nezbytnou cestu. Soud vám ale nepovolí nezbytnou cestu, převýší-li škoda na nemovité věci souseda vaši výhodu.

Doba čtení: 6 minut

Sdílet

Jsou takovou škodou i náklady na soudní spor? Kdo je zaplatí? Povolí soud cestu, když soudní výlohy mnohonásobně převyšují náklady na zřízení nebo udržování cesty?

Právo na přístupovou cestu i na úkor jiného vlastníka

Vlastník nemovité věci (pozemku nebo stavby), na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou (jednoduše řečeno, protože na ní neexistuje z veřejné komunikace přístupová cesta), může podle § 1029 odst. 1 OZ žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Za náhradu proto, že povolení nezbytné cesty zpravidla představuje významné omezení vlastnického práva k služebnému pozemku.

Samozřejmě, že se dobří sousedé mohou na něčem takovém dohodnout i bez náhrady, tedy na bezúplatné pomoci, resp. za symbolickou cenu. Dát však takové dohodě patřičnou formu, tedy věcného břemene – nově služebnosti zapsané v katastru nemovitostí se určitě vyplatí. Vztahy se mohou zhoršit, a především se mohou změnit vlastnické poměry. S novým majitelem už se třeba nedohodnete tak snadno nebo vůbec, jak o tom svědčí soudní spory.

Pokud se tedy nedokážete dohodnout, pak podle zmiňovaného paragrafu nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení (vybudování) nové cesty.

Za nezbytnou cestu se platí

Jak už jsme naznačili, nic není zadarmo, ani právo nezbytné cesty. Za nezbytnou cestu náleží podle § 1030 odst. OZ úplata (tedy právo se oceňuje a zřizuje za úplatu) a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu. Pokud tedy nejde o pouhou jízdu třeba přes louku, jestliže soud uzná, že přes ni je možno jezdit, že to jejího vlastníka, resp. jeho majetek nepoškozuje, ale přes cestu, o kterou je třeba se starat a udržovat ji, musí se na tom nějakým zlomkem podílet i oprávněný.

Vlastník nemovité věci, v jehož prospěch byla nezbytná cesta povolena, podle § 1030 odst. 2 OZ poskytne (je povinen poskytnout) jistotu (kauci) přiměřenou případné škodě způsobené na dotčeném pozemku; to neplatí, je-li zjevné, že patrná škoda na dotčeném pozemku nevznikne.

Při zániku práva nezbytné cesty se podle § 1035 odst. 1 OZ úplata nevrací, složená jistota se však vypořádá. Je-li úplata za nezbytnou cestu splatná ve splátkách nebo v opakujících se dávkách, zaniká pochopitelně, a to dle § 1035 odst. 2 OZ, povinnost platit splátky nebo dávky, které při zániku práva nezbytné cesty nejsou splatné.

Někdy si musíte pozemek odkoupit

Bylo-li povoleno zřídit (vybudovat, postavit) na dotčeném pozemku nezbytnou cestu jako umělou – jinak řečeno pokud si ten, kdo potřebuje přístup ke své nemovitosti, vybuduje, postaví novou cestu, tak ji podle § 1031 OZ zřídí a udržuje právě ten, v jehož prospěch byla povolena.

Při potřebě zřídit nezbytnou cestu jako umělou může podle § 1036 OZ vlastník dotčeného pozemku požadovat, aby žadatel do svého vlastnictví převzal pozemek potřebný pro nezbytnou cestu. Může tedy požadovat, aby si ten, kdo chce zřídit, zbudovat cestu, pozemek odkoupil.

Výše nákladů může právo cesty zhatit

Tolik tedy práva toho, který si potřebuje zajistit nezbytnou cestu. Jim korespondují práva dotčeného vlastníka (služebného pozemku). Zřízení nebo povolení cesty se tak lze bránit.

Podle § 1032 odst. 1 OZ soud nepovolí nezbytnou cestu:
a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty,
b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo
c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.

Jinak řečeno, soud nehoví žádosti o právo nezbytné cesty, pokud škoda bude vyšší než hodnota výhody práva cesty, pak třeba v případě, že si vlastník svou dosavadní cestu zničil. A také se nepovolí nezbytná cesta přes sousedův pozemek, pokud už jiná přístupová cesta existuje, byť je třeba delší, je třeba po ní chodit či jezdit oklikou, nebo je náročnější na údržbu.

Dále podle § 1032 odst. 2 OZ nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit.

Škoda představuje snížení hodnoty pozemku kvůli služebnosti (věcnému břemenu)

A právě výkladem § 1032 odst. 1 písm. a) OZ, že soud nepovolí nezbytnou cestu, převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty, se zabýval Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 22 Cdo 1424/2018, ze dne 10. 12. 2018, když vyložil, co je a co není ona škoda, která může zabránit zřízení věcného břemene – služebnosti – práva nezbytné cesty.

Řekl, že tu jde zpravidla o škodu způsobenou samotným zřízením služebnosti cesty, která představuje závadu váznoucí na služebném pozemku (§ 1107 OZ), a tím snižuje jeho hodnotu. Náklady soudního řízení, v němž se rozhoduje o zřízení nezbytné cesty, jestliže se na ní vlastníci sousedních pozemků nedokáží dohodnout, naproti tomu nepředstavují škodu na nemovité věci (služebném pozemku), neboť hodnota nemovité věci se vznikem povinnosti hradit protistraně náklady řízení nesnižuje.

Povinnost hradit protistraně náklady řízení jistě představuje zásah do majetkové sféry žalovaného, nicméně tak je tomu v případě náhrady nákladů jakéhokoli soudního řízení. Samotná skutečnost, že náklady řízení převýší přiznané plnění (v tomto případě hodnotu zřízeného práva), v zásadě nemůže být důvodem pro zamítnutí žaloby; zejména za situace, kdy se žalobce (ten, kdo žádá o právo nezbytné cesty) před započetím sporu pokusí získat přístup od žalovaného souseda dohodou (jak tomu bylo ostatně v projednávaném případě).

Žalovaný, který měl (mohl) umožnit právo nezbytné cesty, totiž tvrdil, že svým chováním nezavdal příčinu k podání žaloby (a proto shledával uložení povinnosti k náhradě nákladů řízení nespravedlivé). To však soud odmítl, protože žalobce se snažil vše řešit původně dohodou a k podání žaloby a vedení soudního sporu o zřízení nezbytné cesty byl donucen.

Z toho plyne, že pokud tu nejsou opravdu vážné důvody dle zákona pro odmítnutí práva nezbytné cesty, nemusí se nevyhovění povinného souseda oprávněnému sousedovi vyplatit – nejenom, že soud právo nezbytné cesty druhému-oprávněnému sousedovi povolí, ale ještě bude muset povinný soused uhradit náklady řízení, tedy to, co žalující soused na získání-vysouzení práva nezbytné cesty účelně vynaložil.

Přes kolik pozemků cesta?

Obklopuje-li nemovitou věc bez přístupu několik sousedních pozemků, povolí se nezbytná cesta jen přes jeden z nich. Přitom se podle § 1033 odst. 1 OZ uváží, přes který pozemek je nejpřirozenější přístup za současného zřetele k okolnostem stanoveným v § 1029 odst. 2, podle nějž nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost.

Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. K tomu Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku spis. zn. 22 Cdo 1424/2018, ze dne 10. 12. 2018, dodal, že § 1033 odst. 1 OZ je nutné s ohledem na účel institut nezbytné cesty vykládat tak, že soud zvolí pouze jedno – vzhledem k okolnostem nejvhodnější – řešení; povolí pouze jednu nezbytnou cestu.

Tiply_tip_2019

To však neznamená, že by nezbytná cesta nemohla vést přes více než jeden pozemek. Leží-li mezi nemovitostí postrádající přístup a veřejnou cestou více pozemků různých vlastníků, zřídí se cesta přes všechny tyto pozemky.

Autorský text prošel redakční (editorskou) úpravou, a proto jeho případné nepřesnosti a chyby mohou být způsobeny redakcí. Titulek je redakční.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).