Hlavní navigace

Kdy můžete žádat souseda o přístup přes jeho pozemek ke svému? (1. část)

26. 7. 2021
Doba čtení: 4 minuty

Sdílet

 Autor: Depositphotos Inc.
Co byste měli vědět o právu zřízení nezbytné cesty? Můžete si vysoudit více přístupových cest? Může cesta vést přes více pozemků? Co když jeden soused souhlasí a druhý ne?

Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek (§ 1029 odst. 1 občanského zákoníku). Sousedi se tedy mohou dohodnout, uzavřít o tom smlouvu (ať už s obligačními, nebo i věcnými účinky – k tomu dále), ale ne vždy se to povede, a tak se ten, kdo nemá řádný přístup – cestu na svůj pozemek, obrátí na soud.

Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost (pak jde o věcné právo, které se zapíše – vloží do katastru nemovitostí a přechází i na další vlastníky, tedy když se změní majitel pozemků). Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. (§ 1029 odst. 2)

Jen obligace, nebo služebnost – věcné právo v katastru nemovitostí?    

V usnesení (ze dne 15. 3. 2017, spis. zn. 22 Cdo 5100/2016) Nejvyšší soud ČR vyložil, že byť § 1029 odst. 2 věta druhá předpokládá, že lze nezbytnou cestu zřídit i jinak než jako služebnost, judikatura NS (například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2014, spis. zn. 22 Cdo 999/2014) dovodila, že nezbytná cesta by měla být zpravidla povolována jako služebnost. V usnesení (ze dne 7. 7. 2016, spis. zn. 22 Cdo 4205/2014) se Nejvyšší soud k tomuto závěru opětovně přihlásil s poukazem na právní jistotu žadatele o nezbytnou cestu, která by byla zpochybněna zejména v případě změny vlastníka pozemku, přes který by měla být nezbytná cesta povolena.

Soud je proto oprávněn povolit nezbytnou cestu jako služebnost, a to i když žalobce povolení cesty v této formě v žalobě výslovně nepožadoval. Nejvyšší soud v rozsudku (ze dne 27. 2. 2018, spis. zn. 22 Cdo 5917/2017) uvedl, že pokud jde o stanovení rozsahu nezbytné cesty, soud není vázán návrhem žalobce a může jej stanovit odlišně na základě své úvahy, neboť řízení o povolení nezbytné cesty spadá mezi řízení, u nichž (podle § 153 odst. 2 o. s. ř.) vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky. 

Povoluje se jen jedna nezbytná cesta, ale může vést přes více pozemků    

Obklopuje-li nemovitou věc bez přístupu několik sousedních pozemků, povolí se nezbytná cesta jen přes jeden z nich (§ 1033 odst. 1). Přitom se uváží, přes který pozemek je nejpřirozenější přístup.

Nejvyšší soud v rozsudku (ze dne 10. 12. 2018, spis. zn. 22 Cdo 1424/2018) vysvětlil, že § 1033 odst. 1 je nutné s ohledem na účel institutu nezbytné cesty vykládat tak, že soud zvolí pouze jedno – vzhledem k okolnostem nejvhodnější – řešení; povolí pouze jednu nezbytnou cestu. To však neznamená, že by nezbytná cesta nemohla vést přes více než jeden pozemek. Vlastník pozemku by se v takovém případě nikdy nedomohl povolení nezbytné cesty tam, kde by mezi jeho pozemkem a veřejnou cestou ležel více než jeden sousední pozemek. 

Podmínkou vyhovění žalobě (na zřízení práva nezbytné cesty, obsaženou v § 1029 odst. 1) je nedostatek spojení nemovitosti s veřejnou cestou. Účelem povolení nezbytné cesty je potom takový nedostatek odstranit. Z toho plyne, že pokud se mezi nemovitostí, k níž žádá její vlastník povolení nezbytné cesty, a veřejnou cestou nachází více pozemků, je nutné zkoumat, zda rozsah požadované cesty zajistí skutečně dostatečné spojení.

Zákonem předpokládaný účel žaloby by nebyl splněn tehdy, kdyby přes povolení nezbytné cesty přes jeden nebo i více pozemků označených v žalobě nedošlo k dostatečnému spojení s veřejnou cestou pro existenci dalších pozemků, které by takovému přístupu nadále bránily.

Nezbytnou cestu je totiž možné povolit zásadně jen tehdy, když se na základě soudního rozhodnutí žalobci zpřístupní spojení s veřejnou cestou. Soud proto nemůže zásadně povolit nezbytnou cestu přes jeden nebo více pozemků označených v žalobě, jestliže nemá najisto postaveno, že přes další pozemky (například pozemky jiných vlastníků), které rovněž představují překážku pro spojení s veřejnou cestou, má žadatel zajištěn přístup.

Co je třeba soudu doložit a prokázat a koho zažalovat    

Žadatel o nezbytnou cestu musí buď požadovat její zřízení přes všechny dotčené pozemky tak, aby bylo zajištěno dostatečné spojení jeho nemovitosti s veřejnou cestou, a označit jako žalované všechny jejich vlastníky, nebo musí tvrdit a prokázat, že přes další pozemky, které leží mezi jeho nemovitostí a veřejnou cestou, má k okamžiku rozhodování soudu přístup zajištěn.

skoleni_20_9

Nelze totiž vyloučit, že nachází-li se mezi nemovitostí žadatele o nezbytnou cestou a veřejnou cestou více pozemků různých vlastníků, zajistí si žadatel o nezbytnou cestu přístup z veřejné cesty přes některý z těchto pozemků na základě příslušného právního titulu (např. nájemní smlouvy, smlouvy o zřízení služebnosti či jiného právního titulu), přičemž s ostatními vlastníky pozemků nacházejících se mezi nemovitostí žadatele o nezbytnou cestu a veřejnou cestou se žadatel na povolení nezbytné cesty nedohodne.

V takovém případě není důvod, aby vlastníci pozemků, přes které má žadatel o nezbytnou cestu zajištěn přístup na svůj pozemek z veřejné cesty na základě příslušného právního titulu, byli žalováni a žadatel rovněž požadoval zřídit nezbytnou cestu přes jejich pozemky. Bude však nutné, aby žadatel o nezbytnou cestu v řízení tvrdil a prokázal skutečnosti opodstatňující uzavřít, že není třeba žalovat všechny vlastníky pozemků nacházející se mezi pozemkem žadatele a veřejnou cestou, protože někteří z vlastníků těchto pozemků již umožnili (na základě příslušného právního titulu) užívat žalobci jejich pozemek nebo jeho část jako nezbytnou cestu. Tím bude zajištěno, že vyhoví-li soud žalobě a nezbytnou cestu povolí, bude mít žadatel o její zřízení zajištěn přístup ke své nemovitosti z veřejné cesty, a bude tak naplněn účel institutu nezbytné cesty (ve smyslu § 1029 odst. 1).

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).