Developer se smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne 9. 2. 2015 zavázal uzavřít s manžely kupní smlouvu, kterou jim prodá bytovou jednotku o ploše 70,40 m² a podíl na společných částech domu ve svém rezidenčním developerském projektu v Praze za cenu 4 642 558 Kč.
K uzavření kupní smlouvy však nedošlo, neboť prostor, v němž měla bytová jednotka vzniknout, nesplnil hygienické limity hluku a vibrací, a proto byl ke dni 25. 11. 2016 zkolaudován jako nebytová jednotka – ateliér.
Tržní hodnota bytové jednotky, kterou měli kupující nabýt, by ke dni kolaudace byla podle znaleckého posudku vyšší o 809 115,50 Kč než cena, kterou měli kupující za bytovou jednotku zaplatit.
Soudy uložily developerovi uhradit nárůst tržní ceny
Soud prvního stupně zhodnotil, že kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů ležících na straně developera, protože jeho zaviněním (nedodržením hygienických podmínek při výstavbě) nevznikla bytová jednotka, která měla být předmětem kupní smlouvy.
Manželé se tak nestali vlastníky bytu, čímž jim vznikla škoda, představovaná rozdílem mezi kupní cenou a tržní hodnotou bytové jednotky, kterou měli nabýt, určené ke dni kolaudace prostoru jako nebytové jednotky.
A tak soud uložil developerovi zaplatit žalujícím manželům jako náhradu škody právě oněch 809 115,50 Kč. (I když žalující manželé požadovali 1 378 978 Kč.)
Rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil odvolací soud. Odvolací soud neuznal námitku developera, že jsou tu důvody pro to, aby byl zproštěn odpovědnosti dle ust. § 2913 odst. 2 občanského zákoníku (o. z.): „Povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli.“
Developer totiž musel již při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí vědět, jaké hygienické požadavky při výstavbě v daném místě musí být splněny, a jakožto zkušený developer také musel počítat s vývojem cen nemovitostí v Praze, a tedy i vznikem možné škody při nesplnění závazku.
Developer se bránil dovoláním proti rozsudku odvolacího soudu u Nejvyššího soudu a ten mu dal ještě šanci, když zrušil rozsudky obou nižších soudů svým rozsudkem ze dne 27. 8. 2020 (spis. zn. 25 Cdo 3788/2019).
Náhrada za porušení smluvní povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí
Škoda je představována rozdílem ve stavu majetku, který měl nebo mohl mít poškozený nebýt škodné události, a stavem, který nastal na základě protiprávního jednání škůdce nebo škodné události přičitatelné škůdci.
Výše škody musí být stanovena ke dni jejího vzniku. Měl-li poškozený smlouvou získat majetkový prospěch a smlouva nebyla vůbec splněna, pak újma v jeho majetkové sféře nastala v okamžiku, kdy měl podle smlouvy obdržet plnění (resp. majetkový přínos z tohoto plnění).
To platí i při porušení smluvní povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí (ust. § 1785 až 1788 o. z.). Tou se nejméně jedna strana zavazuje po vyzvání druhé strany v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, uzavřít budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.
Jestliže se zavázaná strana dostane do prodlení s uzavřením smlouvy, oprávněná strana se může domáhat splnění u třetí osoby nebo u soudu (ust. § 1787 o. z.), může se rovněž domáhat náhrady újmy pro porušení smluvní povinnosti (ust. § 2913 o. z.).
K uzavření dohodnuté budoucí smlouvy lze druhou stranu přinutit
Kterýkoliv z účastníků smlouvy o smlouvě budoucí se může žalobou podanou u soudu domáhat, aby prohlášení vůle druhého účastníka či účastníků bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.
Jinak řečeno, může podat žalobu, aby druhé smluvní straně byla uložena povinnost smlouvu skutečně uzavřít. Pokud soud žalobě vyhoví, pak dnem, kdy jeho rozhodnutí nabude právní moci, je smlouva uzavřena.
O tom, kdy se lze vyvázat z povinnosti vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí, jsme psali v článcích:
Podáním či nepodáním žaloby na nahrazení projevu vůle však není dotčeno právo na náhradu případné škody. Pokud tedy porušením povinnosti uzavřít budoucí smlouvu vznikla jedné straně smlouvy o budoucí smlouvě škoda, může se domáhat její náhrady, a to ať už využila svého práva žalovat na uložení povinnosti uzavřít smlouvu, anebo ne.
Zánik smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění
Zanikla-li smlouva o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění podle ust. § 2006 o. z. z důvodu ležícího na straně žalovaného developera, nemohou se žalobci (kteří se měli stát kupujícími) z objektivních důvodů domáhat uzavření kupní smlouvy nahrazením projevu vůle developera podle ust. § 1787 o. z. Avšak mohou po něm podle ust. § 2913 o. z. požadovat náhradu škody, která jim porušením smluvní povinnosti vznikla.
Kupující měli podle smlouvy za předmětný byt zaplatit nižší částku, než byla tržní hodnota bytu ke dni, kdy měla kupní smlouva být uzavřena. Rozdíl v ceně, kterou měli zaplatit, a hodnotě, kterou za ni měli získat, je ušlým ziskem. Ten nemůže být označen za překvapivý či neočekávaný.
Růst cen nemovitostí v Praze byl nejen mezi roky 2015 a 2016, ale již od roku 2009 obecně známou skutečností pro veřejnost, tím spíše pro žalovaného developera s působností v Praze. Kdyby splnil svou povinnost a převedl by podle smlouvy o smlouvě budoucí na kupující vlastnické právo k bytu podle smlouvy, neobdržel by za byt tržní cenu aktuální ke dni uzavření kupní smlouvy, ale cenu nižší – kalkulovanou před zvýšením cen nemovitostí (před uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí), což lze mít za kompenzované tím, že budoucí kupující zaplatili kupní cenu předem, a developer tak měl po určité období zmíněnou finanční částku k dispozici.
Odpovědnosti za porušení smlouvy se developer může zprostit, jen pokud prokáže existenci překážky podle ust. § 2913 odst. 2 o. z., která mu zabránila závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí splnit, a to překážky mimořádné, nepředvídatelné a nepřekonatelné. A tohle uložil Nejvyšší soud prověřit, když vrátil věc k řízení znovu soudu prvního stupně, neboť nebyl plně spokojen s odůvodněním verdiktu (podrobnosti v rozsudku NS ČR ze dne 27. 8. 2020, spis. zn. 25 Cdo 3788/2019).
ČLÁNKY DO MAILU