Jaké sankce vám hrozí za neplacení nájmu bytu nebo příspěvků společenství vlastníků?

Je třeba rozlišovat, kdy se za dluhy spojené s nájmem nebo vlastnictvím bytu platí jako sankce poplatek z prodlení a kdy úrok z prodlení. Čtěte také: Privatizace bytu: Nárok na přednostní  nabídku vám obecní byt nezaručuje

Nájemce obecního bytu má nárok na přednostní nabídku jeho odkupu, ale ne na uskutečnění privatizace, natož za určitých podmínek

Nájemce bytu, který nezaplatí nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu (např. za služby atp.) do 5 dnů po splatnosti, je povinen, pokud to požaduje pronajímatel, uhradit mu spolu s dlužnou částkou též poplatek z prodlení. (Vyplývá to z ust. § 697 občanského zákoníku.)

Výše poplatku z prodlení činí za každý den prodlení 2,5 promile (0,0025) dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení. (Výši poplatku z prodlení určuje ust. § 2 nařízení vlády č. 142/1994 Sb.) Čtěte více: Neplacení nájmu vás přijde na tisíce za úroky z prodlení

Poplatek z prodlení vylučuje nárok na úroky z prodlení, věřitel je oprávněn požadovat buďto úroky z prodlení, anebo poplatek z prodlení, a to pouze v  případech, které výslovně stanoví občanský zákoník (např. právě ve zmíněném ust. § 697).

Nicméně pokud nájemce zaplatil pronajímateli nájemné či úhradu za plnění spojená s užíváním bytu se zpožděním 1 až 5 dnů po splatnosti, pak je pronajímatel oprávněn v tomto případě požadovat po nájemci úrok z prodlení. Jestliže nájemce zaplatil nájemné a úhradu za plnění spojená s užíváním bytu se zpožděním 6 a více dnů resp. nezaplatil vůbec, pak už může pronajímatel žádat po nájemci pouze poplatek z prodlení.

Výše úroku z prodlení, pokud jde o prodlení započatá od 1. července 2010, odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro poslední den kalendářního pololetí, které předchází kalendářnímu pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o sedm procentních bodů. (Výši úroků z prodlení určuje ust. § 1 nařízení vlády č. 142/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů.) Čtěte více: Úroky z prodlení mají od července nová pravidla, s inflací můžete prodělat

Nájemci hrozí rovněž výpověď z bytu

Nadto připomínáme, že jestliže by nájemce hrubě porušil své povinnosti vyplývající z nájmu bytu tím, že:

• nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu
• nebo řádně a včas nedoplnil peněžní prostředky na účtu zřízeném k zajištění práva pronajímatele na řádné a včasné úhrady nájemného a služeb, tedy nedoplatil řádně a včas tzv. kauci (kterou nebo jejíž část pronajímatel oprávněně použil na úhrady – např. dluhy přiznané mu vůči nájemci vykonatelným rozhodnutím soudu nebo na úhrady nájemcem mu písemně uznané),

pak je pronajímatel oprávněn mu vypovědět nájem bytu, a to bez přivolení soudu.

Vlastník neplatí nájem, proto úrok z prodlení

Vztahy mezi společenstvím vlastníků (bytových) jednotek a jeho členy – vlastníky bytových jednotek, upravené zákonem č. 72/94 Sb., o vlastnictví bytů, nejsou totožné se vztahy mezi pronajímateli bytů a nájemci.

Speciální ust. § 697 občanského zákoníku (o povinnosti nájemce, který nezaplatí nájemné nebo úhradu za plnění poskytované s užíváním bytu do 5 dnů po její splatnosti, zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení) tak není na spor mezi společenstvím vlastníků bytových jednotek a jedním z jeho členů o zaplacení příspěvků na náklady spojené se správou domu včetně úhrad za služby spojené s užíváním bytové jednotky použitelné, neboť povinnost platit poplatky z prodlení vzniká pouze v případě prodlení nájemce.

Člen společenství vlastníků bytových jednotek – vlastník – není ve vztahu ke společenství vlastníků jednotek nájemcem (z hlediska ust. § 685 a násl. občanského zákoníku). Důsledkem prodlení vlastníka s plněním pohledávky (z důvodu neplacení příspěvků na náklady spojené se správou domu, úhrady spojené s užíváním bytové jednotky aj.) vůči společenství vlastníků je možnost požadování úroků z prodlení, nikoli však poplatku z prodlení.

Názory Nejvyššího soudu ČR

To potvrdil ve svém rozsudku ze dne 29. 6. 2010, spis. zn. 22 Cdo 2207/2008 i Nejvyšší soud České republiky.

V nedávném rozsudku spis. zn. 22 Cdo 242/2009, ze dne 8. 12. 2010, se pak Nejvyšší soud ČR vyjádřil i k dalším pro praxi významným, dosud autoritativně nezodpovězeným a judikaturou NS ČR neřešeným, právním otázkám týkajícím se bytových jednotek v tzv. osobním vlastnictví a hospodaření společenství vlastníků jednotek. Zejména vybíráme informace se vztahem k povinnosti platit zálohy.

K přechodu práv a závazků spojených s vlastnictvím

V případě, že vlastník jednotku podle zákona o vlastnictví bytů převede na jiného, nepřechází na nového vlastníka jednotky povinnost platit i tu zálohu na správu domu, jejíž splatnost nastala před převodem jednotky.  Ani z ust. § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů nelze dovodit přechod závazku platit již splatné, avšak nezaplacené zálohy.

Je zřejmé, že výčet práv a závazků tam uvedených je demonstrativní; to ovšem neznamená, že takto přecházejí všechna práva a závazky spojená s vlastnictvím jednotky, ale jen ta, která mají věcněprávní povahu nebo ta, u nichž to zákon (na jiných místech) výslovně stanoví. Mezi právy a závazky, které ve smyslu ust. § 20 odst. 3 citovaného zákona přecházejí na nabyvatele jednotky, nejsou práva a povinnosti týkající se vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 22 Cdo 242/2009, ze dne 8. 12. 2010)

K určení výše a splatnosti záloh

I po novelizaci provedené zákonem č. 103/2000 Sb. je třeba rozumět zákonnému textu v ust. § 15 odst. 2 druhá věta zákona o vlastnictví bytů tak, že shromáždění vlastníků jednotek schvaluje celkovou výši záloh v rámci domu (tedy jde o schvalování úhrnu záloh), zatímco podle třetí věty výbor společenství vlastníků jednotek určí a ‘sdělí‘ každému vlastníkovi jednotky – členu SVJ, jakou výši částky bude platit, spolu se dnem splatnosti.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 22 Cdo 242/2009, ze dne 8. 12. 2010)

A co vyúčtování služeb?

Nejvyšší soud ČR k řádnému vyúčtování jako podmínce splatnosti nedoplatku za služby:

Ustálená soudní praxe dovodila, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je, že bylo vyúčtování řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen. Vyúčtování provedené v rozporu s příslušnými předpisy nemůže vyvolat ani účinky, které s (řádným) vyúčtováním zákon spojuje. 

O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů (cen a záloh za dodávku tepla a teplé užitkové vody) lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši.

Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Aby se tak mohlo stát, musel by pronajímatel vystavit nové úplné vyúčtování znějící na cenu ve správné výši. 

Jestliže tedy pronajímatel provede vyúčtování nesprávně, není zde řádného vyúčtování jako předpokladu pro vznik platební povinnosti nájemce. Protože řádné vyúčtování je také předpokladem pro vznik splatnosti částky v něm uvedené (nedoplatku), nestává se vyúčtovaná částka splatnou, a to ani z části. 

Na tomto závěru nemůže nic změnit skutečnost, že pozdější správné vyúčtování může (a většinou také bude), obsahovat – číselně vyjádřeno – zčásti nebo zcela i částky, jež byly původně (nikoli však řádně) vyúčtovány. Nejde zde totiž o to, zda – číselně vyjádřeno – bylo původní vyúčtování vyšší nebo nižší, případně stejné jako vyúčtování řádné (správné). Rozhodné je, že splatnost nedoplatku může nastat jedině na základě řádného, tj. v souladu se všemi příslušnými předpisy provedeného, vyúčtování. 

Nebylo-li v projednávané věci vyúčtování řádné, nemohlo vyvolat splatnost nedoplatku za služby; proto nemohl být naplněn ani uplatněný výpovědní důvod podle ust. § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku.

(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 4742/2010, ze dne 20. 7. 2011)