Hlavní navigace

Vynechal manželku a prohrál soud. Když žalujete pronajímatele, musíte se bránit společně

Autor: Shutterstock
Richard W. Fetter

I když jste s protějškem rozhádaní, musíte se pronajímateli bránit společně. Pokud toho nejste schopni, musíte toho druhého také zažalovat. Ukazuje to rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR.

Doba čtení: 5 minut

Pokud si manželé pronajímají byt a následně řeší spor kolem neplacení nájmu, musí žalobu podat společně, nebo v žalobě toho druhého zažalovat. Ukazuje to spor, který nedávno řešil Nejvyšší soud ČR.

Nájemce bytu, který užíval se svou manželkou a dětmi, se jako žalobce domáhal, aby soud rozhodl o neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, kterou pronajímatel poslal v březnu 2015 jemu i jeho manželce, a to z důvodu neplacení nájemného.

Nájemce se v žalobě bránil argumentem, že sice dlužil nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu za měsíce říjen až prosinec 2013 ve výši 31 080 Kč, ale výpověď považoval za neoprávněnou. Dluh totiž podle něj vznikl z důvodu rodinné finanční krize, kdy on sám měl pracovní úraz a manželce byl příjem ze zaměstnání vyplácen nepravidelně a posléze byla i nezaměstnaná. Navíc upozorňoval na to, že se snažil situaci s pronajímatelem řešit, když 4. 2. 2015 požádal o splátkový kalendář. Odpovědí mu však byla právě ona výpověď, kterou u soudu napadl.

Dne 2. 3. 2015 uhradil částečně dluh ve výši 15 000 Kč a dne 6. 3. 2015 uhradil i zbývající část dluhu ve výši 16 080 Kč. V srpnu 2015 pak uhradil příslušenství dluhu. Zároveň je třeba zmínit, že to nebylo poprvé, co se nájemci dostali do prodlení. Na nájemném dlužili již dříve.

Zapomněl na manželku

Soud prvního stupně žalobě vyhověl. Z rozsudku Nejvyššího soudu, který je podkladem pro tento článek, nejsou přesně zřejmé důvody, proč tak prvostupňový soud učinil, lze však z dalšího usoudit, že výpověď byla shledána v rozporu s dobrými mravy. Uznávám, že nájemce byl ve složité sociální situaci, ve finanční tísni, leč skutková podstata výpovědního důvodu naplněna byla. Pronajímatel není zaopatřovací ústav ani záložna, neměl by být nucen zkoumat, proč nájemce neplatí nájem a úhradu služeb, nájemce by si měl svůj problém vyřešit jinak než na úkor pronajímatele.

Nicméně odvolací soud žalobu stejně zamítl ze zásadních formálních důvodů, a to pro zásadní nedostatky postupu žalujícího nájemce. Jelikož šlo o společný nájem bytu manžely, kterým také byla oběma výpověď doručena, účastníky řízení měli být oba manželé, oba měli podat žalobu. Ten druhý, v tomto případě manželka, se tedy měl alespoň připojit k žalobě, připodepsat ji. To se však nestalo, žalobu na přezkum oprávněnosti podal pouze manžel, který neoznačil manželku ani jako žalovanou.

Odvolací soud měl nadto stejně jako autor článku za to, že byl naplněn po věcné stránce i uplatněný výpovědní důvod, neboť žalobce nájemné dlužil opakovaně, žalovaný mu umožňoval dříve hradit tyto dluhy ve splátkách, ale dluh, pro který mu byla dána výpověď, uhradil až poté, co byla výpověď doručena jeho manželce.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, vytýkal odvolacímu soudu, že nesprávně posoudil rozpor výpovědi s dobrými mravy. Nesouhlasil ani se závěrem, že řádně nevymezil okruh účastníků řízení. Měl za to, že jeho manželce nemůže zaniknout nájemní vztah, nezanikne-li jemu. 

Manželka měla být alespoň žalovaná

Nejvyšší soud ČR v odůvodnění svého rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 5939/2016, ze dne 14. 9. 2017) uvedl, že manželé mají jako společní nájemci bytu postavení nerozlučných společníků. Dovolání tedy zamítl.

Výpověď musí být dána oběma manželům a oběma musí být také doručena. Této povinnosti pronajímatel v daném případě dostál, neopomněl ji.

Postavení manželů (společných nájemců bytu) jako nerozlučných společníků se projevuje i v tom, že oba manželé musí být účastníky řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. Podal-li proto žalobu o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu jen jeden ze společných nájemců bytu, je zapotřebí, aby druhého v žalobě označil jako (dalšího) žalovaného – vedle pronajímatele, který dal manželům výpověď z nájmu bytu.

Jelikož účastníkům se v tomto řízení neukládají žádné povinnosti (vyhoví-li soud žalobě na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, rozsudkem jen deklaruje, že výpověď je neplatná), je nerozhodné, zda druhý z manželů je jako účastník řízení na žalující straně či na straně žalované.

Tedy znovu, pokud se druhý z manželů nechce k žalobě připojit jako žalobce a připodepsat ji, musí první z manželů učinit z toho druhého aspoň žalovaného, aby byl účastníkem řízení.

Jak zákon řeší neplacení nájemného

Podle ust. § 2291 odst. 1 ve spojení s odst. 2. nového občanského zákoníku (o. z.), poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, čím se rozumí právě i to, že nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, má pronajímatel právo vypovědět mu nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce však musí být nejprve vyzván k nápravě a dostat možnost porušení svých povinností napravit.

V písemné výpovědi musí pronajímatel dle ust. § 2286 odst. 2 o. z. poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle ust. § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (byla doručena).

Tipy: Výpovědí pro neplacení nájemného podle nového občanského zákoníku jsme se podrobněji zabývali zde. Autoritativním výkladem nových pravidel občanského zákoníku Nejvyšším soudem ČR, tedy zejména, jak uplatnit okamžitou výpověď, zde. Dalšími otázkami a tím, jak je složité dostat neplatiče z bytu, zde.

Nerozluční společníci

Od těchto závěrů vztahujících se ke zrušenému občanskému zákoníku nemá Nejvyšší soud ČR důvod se odchýlit ani za současné právní úpravy podle nového občanského zákoníku (o. z.). I podle o. z. je právo společného nájmu bytu manžely zvláštním případem společného nájmu bytu (ust. § 2270, 2271, 745, 746 o. z.) a manželé mají postavení nerozlučných společníků v řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu podle ust. § 2290 o. z.

Projevem postavení nerozlučných společníků je pak i to, že musí být účastníky řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Při úvaze, zda se musí oba manželé jako společní nájemci bytu účastnit řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, je třeba přihlédnout k povaze tohoto společného nájmu, důsledkům, které z vyslovení (ne)oprávněnosti výpovědi vyplývají pro jejich právní vztahy. Závěr o (ne)oprávněnosti výpovědi musí pro oba manžele – společné nájemce – vyznít stejně a musí být také zajištěno, aby vůči oběma byla tato otázka vyřešena rozhodnutím soudu závazně.

Vznikl-li tedy manželům společný nájem, musí být dána a doručena výpověď z nájmu oběma manželům a oba manželé musí být také účastníky řízení o přezkum její oprávněnosti, ať již na straně žalující, či žalované. Neúčastní-li se všichni nerozluční společníci (manželé – společní nájemci bytu) řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi, nemůže být žalobě vyhověno, a to pro nedostatek tzv. věcné legitimace, uzavřel Nejvyšší soud ČR.

Našli jste v článku chybu?