Jak se změní ceny bytů po zvýšení DPH? Koupit byt, nebo počkat?

V minulém roce táhla nemovitostní trh především obava z vysokých cen bytů vlivem vyšší sazby DPH v roce 2012. Na počátku tohoto roku nastalo citelné ochlazení poptávky a developeři vyšší DPH do svých cen téměř nepromítli. A co je důležité: ceny nemovitostí začaly ještě klesat. V loňském roce se všeobecně očekával obrovský zájem o nové byty ze strachu z navýšení DPH. Tato očekávání se ale nenaplnila. Na trhu se tak objevuje řada volných bytů, které nyní nutí prodejce snížit původní cenu, potvrzuje Petr Němeček z Hypoteční banky.

V dalším roce stoupnou sazby DPH znovu a vzrostou o 1% bod. Horní sazba se zvýší na 21 % a dolní, kam patří i většina nemovitostí, na 15 %. Čtěte více: O kolik korun nás připraví zvýšení DPH? To však není jediná změna a vlastníci také zaplatí více na dani z převodu nemovitosti, která vzroste ze 3 na 4 %. V případě prodeje bytu v ceně 2 500 000 Kč tak bude nutné si připlatit 25 000 Kč. K tématu čtěte: Vláda schválila další úspory. Jak se vás dotknou?

Na trhu nemovitostí to vypadá na dlouhodobou krizi

Ceny nemovitosti podle Českého statistického úřadu klesly celorepublikově o 4,7 %, u novostaveb poklesla nabídková cena o 2,6 %. Podle Hypoindexu Hypoteční banky poklesla průměrná nabídková cena za druhé čtvrtletí letošního roku o 0,9 %. 

Důvody současného poklesu cen lze hledat v několika rovinách. Důležité jsou především makroekonomické údaje. Pro tento rok nejspíše zaznamená ekonomika mírný hospodářský pokles. Lidé také začali šetřit a maloobchodní tržby obchodníků proto klesají. Stavebnictví se od počátku krize nevzpamatovalo – zatímco v roce 2006 a 2007 si stavební společnosti mohly samy určovat podmínky a nestíhaly uspokojovat poptávku, nyní už je situace opačná a „na koni“ jsou developeři.

A to se samozřejmě projevuje i na cenách nemovitostí, byť s určitým zpožděním. Propad produkce je 7,3 procenta, zejména bolestivá je situace v oblasti inženýrského stavebnictví, uvedl Václav Matyáš, prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví. Podle něj není pokles jen u veřejných zakázek, ale i u privátních firem.

Příkladem projektu, který výrazně doplatil na splasknutí nemovitostí bubliny, je například žižkovský Central Park. Projekt, který byl označován jako luxusní bydlení a kde cena za m2 dosahovala i více než 100 000 Kč, se začal stavět před nemovitostní krizí, kdy ceny nemovitostí a především stavebních prací byly značně „vyšponované“ nahoru. Vlastník však nezvládl financování stavby (neudal dostatek bytů) a musel prodat sousední pozemky. A ani dnes nemá Alcatraz, jak je projekt označován, úplnou obsazenost. 

Developeři to s prodejem nemovitostí nebudou mít snadné. Počet ležáků (neprodaných bytů) u projektů nad 50 bytů vzrostl za první čtvrtletí podle statistik na 2034 dokončených neprodaných bytů.

Jak na tom budou hypotéky?

Na nepříznivý ekonomický vývoj společně s nízkou hrozbou inflace reagovala i Česká národní banka, která snížila hlavní úrokovou sazbu o 0,25% bodů na 0,5 %. Další směřování 2týdenní repo sazby bude závislé především na vývoji v eurozóně, ten však nevypadá zrovna příznivě. Tip: Názorový duel: Udržet eurozónu pohromadě je jako smrtící koktejl. Aleš Michl, analytik Raiffeisenbank, si proto údajně umí v příštím roce představit úrokové sazbu ČNB i na nule. K tématu čtěte: Koruna oslabuje, vyplatí se v ní spořit?

Nízká hlavní úroková sazba přeje „levným“ hypotečním úvěrům, u kterých podle Fincentrum Hypoindexu dosáhla průměrná úroková sazba v červnu 3,61 %. Úrokovou sazbu tlačí také dolů nové banky, které se aktivně zaměřují na refinancování hypotečních úvěrů a to s nižší úrokovou sazbou. Podíl refinancování podle našich kvalifikovaných odhadů nyní může tvořit 25 – 30 % vykazovaných „nových“ obchodů, uvádí server hypoindex.cz.

Lze proto očekávat další pokles úrokových sazeb. Protože již od května cena zdrojů bankám klesá a navíc došlo v posledních červnových dnech ke snížení klíčové sazby ČNB, mají banky dostatečný prostor pro snížení sazeb i pod historická minima z loňského prosince – stačí jen, aby si některá z větších bank řekla o větší podíl na trhu, tvrdí Josef Rajdl, vedoucí analytik společnosti Fincentrum.

Zájem o hypotéky také potvrzuje Ministerstvo pro místní rozvoj. Banky poskytly o 6 % hypotečních úvěrů meziročně více a objem za první pololetí dosáhl 59,928 miliard Kč. Na druhé straně však rekordní rok 2007, kdy banky poskytly hypoteční úvěry za více než 140 miliard, nebude dlouho překonán. Naopak statistiky potvrzují, že se růst hypotečních úvěrů zpomaluje a je možné, že v roce 2013 dojde k poklesu objemu hypotečních úvěrů.

Co se vyplatí koupit?

Koupit nemovitost, nebo si počkat? Pokud řešíte svůj aktuální bytový problém, je nákup nemovitosti vhodnou volbou. V dalším roce však nelze očekávat nárůst cen, spíše stagnaci, nebo další propad cen. Dvojciferné pády cen však rozhodně čekat nelze. 

Pokud plánujete koupit nemovitost k pronájmu, doporučuje se spíše volit menší byty, které jsou cenově přijatelnější a dosahují vyššího zhodnocení. Čtěte více: Jak správně pronajímat byt? Pamatujte však také, že roste rozdíl mezi nabídkovými a prodejními cenami nemovitosti. Proto při koupi bytu smlouvejte, můžete ušetřit až stovky tisíc korun.

Panelové byty s velkou pravděpodobností zaznamenají další poklesy cen. Diferenciace cen mezi novostavbami a panelovým bydlením, která v roce 2007 neexistovala, se postupně zvyšuje. Je však možné, že případný další pokles cen utlumí rodiny, které panelové bydlení budou volit jako své první (startovní) bydlení. Značná část panelových bytů je však zatížená vysokými poplatky, především kvůli rekonstrukcím v minulosti, nebo vysokým udržovacím nákladům. Demografický vývoj je však neúprosný a generace Husákových dětí se už vyčerpala. A je otázkou, zdali jejich děti budou volit právě panelové bydlení. 

U starších cihlových bytů není situace jednoznačná. Existují velké rozdíly mezi kvalitou těchto nemovitostí. Úlohu hraje také (kromě technického stavu nemovitosti) lokalita a způsob vytápění. Způsob vytápění a izolace nemovitosti se vlivem rostoucích cen energií se bude u cihlových domů stále více dostávat do popředí.

U novostaveb bude nadále na prvním místě lokalita. Zatímco v minulosti utíkali lidé z měst do okolních vesnic, nebo vznikala nová „satelitní městečka“, nyní už je situace odlišná. Lidé si začali uvědomovat nevýhody bydlení mimo město, kde nové byty rostly často na polích s chabým dopravním spojením. Takové nemovitosti budou obtížně prodejné. Developeři také budou muset zapomenout na praxi, že projekty, které na to nemají, označí jako luxusní bydlení a cenu postaví nereálně vysoko. 

Potvrdilo se také to, že cena u dobrých pozemků roste a s velkou pravděpodobností bude růst nadále. Zajímavou investicí je také zemědělská půda. Čtěte více: Čtyři horké tipy, jak zhodnotit peníze v roce 2012