Hlavní navigace

Byt spoluvlastní více lidí, ale bydlí v něm jen jeden. Kdo má platit topení?

Autor: Depositphotos
Richard W. Fetter

Kdo ze spoluvlastníků bytu má platit topení? Jen ten, kdo v něm bydlí? Nebo všichni? Ale potom v jakém poměru? Kdo má kolik platit?

Doba čtení: 5 minut

Sdílet

Člověk občas jen žasne, oč a proč jsou schopní se lidé hádat, a ještě před soudem, a tak pochopitelně platit soudní poplatky, právníky, aby nalezli autoritativní odpověď na spornou otázku, ačkoliv vyřešit problém by mohli mnohem levněji a koneckonců i diskrétně dohodou. Pravda je, že spor se vedl celkově o nemalou částku, a to 220 995 Kč (i když my se zaměříme jen na její určitou část – položku týkající se topení), ale to jen proto, že nebylo dosaženo dohody po několik let. Na druhou stranu nešlo o spor ojedinělý, o podobných neshodách při placení nákladů za domy a byty, zvláště mezi rozvedenými a rozcházejícími se manžely, jsme psali v článcích Kdo to zaplatí? Musejí věřitelé, třeba dodavatelé služeb, respektovat rodinné dohody? a Zůstali jste po rozvodu v domě či bytě expartnera? Musíte mu platit nájemné a služby. Když už ke sporu došlo a musel jej řešit až Nejvyšší soud, zde je judikaturní odpověď, návod pro vás.

Muž a žena se rozešli, muž odešel ze společného bytu ještě za trvání manželství bydlet k jiné ženě. Jak muž, tak žena přitom byli rovnocennými spoluvlastníky bytu – spoluvlastnický podíl obou tedy činil jednu polovinu. Žalobkyně se domáhala po žalovaném zaplacení nákladů, které i za něj jako rovnodílného spoluvlastníka vynaložila jako spoluvlastnice na byt, mimo jiné i nákladů na topení. Podle jejího názoru se žalovaný na její úkor bezdůvodně obohatil.

Žalovaný s žalobou nesouhlasil, naopak tvrdil, že je to žalobkyně, kdo se bezdůvodně obohacuje tím, že užívá byt nad rámec jejího spoluvlastnického podílu. Tak tohle je podstata sporu znesvářených stran, rovnodílných spoluvlastníků bytu – manželů, kteří se rozešli, odloučili.

Nejobvyklejší reakce asi bude „Užíváš náš společný byt sama, tak plať běžné náklady spojené jak s jeho užíváním.“ „Máš ode mne klid, že tam nebydlím, své soukromí, tak plať veškeré běžné náklady ty.“ Ale takhle jednoduchá odpověď právníků, soudců nebude.

Některé náklady vyplývají z užívání bytu, některé z podstaty jeho vlastnictví

Soud prvního stupně (a jeho posouzení věci v zásadě, až na některé chyby v odůvodnění, vyhovuje právnímu názoru, který Nejvyšší soud zaujal v rozsudku spis. zn. 22 Cdo 2466/2018, ze dne 27. 11. 2018, a který si dále jako řešení přiblížíme) konstatoval, že žalovaný se částečně obohacoval na úkor žalobkyně, neboť ta hradila veškeré náklady spojené s užíváním společného bytu, a naopak žalovaný, byť byl spoluvlastníkem, se na tomto nikterak nepodílel.

Rozlišuje se, což výstižně uvedl soud, zda se jedná o náklady spojené s užíváním bytu bez ohledu na to, zda vlastník byt užívá, a o náklady, které jsou ovlivněny skutečností, zda vlastník byt užívá, či nikoliv. A k rozdělení nákladů přistoupil soud tak, že vzhledem k tomu, že byt byl v rovnodílném podílovém spoluvlastnictví účastníků, tvoří výše bezdůvodného obohacení 1/2 nákladů za užívání bytu, které musí být hrazeny bez ohledu na to, zdali je byt vlastníkem (žalovaným) užíván, nebo ne. Naproti tomu u položek, u kterých je rozhodující, zda vlastník byt užívá, či nikoliv, lze po žalovaném požadovat 1/4 nákladů, ačkoliv byt neužíval.

Argumentaci odvolacího soudu protentokrát přeskočíme, protože její výklad by byl pro běžného čtenáře zbytečně složitý a zatěžující, jakož i její posouzení Nejvyšším soudem. A rovnou se zaměříme na posouzení problému Nejvyšším soudem.

Žalobkyně nesouhlasila s tím, aby žalovanému byla uložena povinnost podílet se na nákladech spojených s vytápěním bytu jen v rozsahu jedné čtvrtiny celkových nákladů. Nejvyšší soud ČR tak řešil otázku, zda a v jaké míře se spoluvlastník, který společnou věc – bytovou jednotku (byt) neužívá, má podílet na platbách za vytápění bytu či dodávky tepla.

Topení chrání byt, který je obou

Vzhledem k věci jako celku se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba (§ 1116 OZ). Podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci (§ 1122 odst. 1 OZ). Podle nového občanského zákoníku již ohledně otázky úhrady topení nejde o nárok z bezdůvodného obohacení, ale o zákonný nárok spoluvlastníka vyplývající z § 1136 OZ, který zní:

Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat
a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu,
b) náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci.

Samotný pojem „záchrana věci“ občanský zákoník nedefinuje. Pod případy záchrany věci tak bude nutno zahrnout nejenom jednání, kterým se věc zachraňuje před zničením, tj. před zánikem věci, ale je namístě širší výklad, jenž přizná spoluvlastníku právo na náhradu nutných nákladů tam, kde jeho jednání směřovalo k tomu, aby předešlo znehodnocení věci, pozbytí její funkční či estetické podstaty, ekonomické využitelnosti apod.

Proto je třeba řešit, nakolik jsou náklady na vytápění nutné pro trvalé zachování podstaty jednotky, resp. pro její záchranu ve výše uvedeném smyslu. Je proto třeba rozlišit náklady, jejichž vynaložení je nutnou podmínkou pro zachování společné věci, resp. (společného) vlastnického práva k ní na straně jedné, a náklady spojené se skutečným užíváním jednotky (bytu) na straně druhé.

Náklady, jejichž vynaložení je nutnou podmínkou pro zachování společné věci, resp. (společného) vlastnického práva k ní, jsou povinni platit všichni spoluvlastníci jednotky, bez ohledu na to, zda jednotku (byt) užívají, či nikoliv, přičemž nedohodli-li se jinak, je v jejich vzájemném vztahu podíl na platbách dán výší jejich spoluvlastnických podílů. Sem patří zejména náklady spojené se správou domu a pozemku.

Současně ale topení přináší komfort tomu, kdo v něm bydlí

Platba za dodávky tepla má však povahu smíšenou, vyložil Nejvyšší soud. Zčásti představuje náklad na zachování společné věci (zejména je-li zřejmé, že bez vytápění v zimě by mohlo dojít k poškození nebo k chátrání bytu především mrazem a vlhkostí), zčásti však teplo slouží jen tomu, kdo v bytě bydlí, k pohodě bydlení. Proto se na nákladech na vytápění bytu v nezbytné míře nutné k jeho zachování musí podílet i ten spoluvlastník, který byt neužívá.

Jestliže by však platby za takové služby byly rozděleny stejně na všechny (v daném případě oba) spoluvlastníky, založilo by to bezdůvodné obohacení toho, kdo byt skutečně užívá; ten totiž využívá pro sebe teplo v rozsahu vyšším, než jaký by byl minimálně nutný k zachování předmětu vlastnictví. Stanovení poměru, v jakém se budou účastníci podílet na takových nezbytných platbách, záleží na úvaze soudu, která nesmí být zjevně nepřiměřená.

FIN19

Odvolací soud je podle rozhodnutí NS, který jeho rozhodnutí zrušil, povinen zvážit výtky žalobkyně, kterými argumentovala v dovolání k Nejvyššímu soudu, a ve věci rozhodnout podle jeho právního názoru zde uvedeného. Přístup soudu prvního stupně však v zásadě koresponduje s názorem NS, a tak zřejmě bude muset spoluvlastník, který byt neužívá, uhradit patrně právě zhruba ¼ nákladů na topení.

Autorský text prošel redakční (editorskou) úpravou, a proto jeho případné nepřesnosti a chyby mohou být způsobeny redakcí.