Soud prvního stupně uznal výpověď z nájmu bytu k návrhu žalující nájemkyně za neplatnou. Důvodem výpovědi byl neoprávněný podnájem bytu. Nájemkyně měla hrubě porušit své povinnosti tím, že bez souhlasu pronajímatele přenechala byt do podnájmu třetí osobě. Neplatnost výpovědi potvrdil i odvolací soud.
Pravidla podnájmu bytu jsme si přitom rozebírali v předchozích textech:
Kdy vám mohou omezit nebo zakázat podnájem bytu?
Za jakých okolností můžete pronajmout byt, kde jste v nájmu?
Co způsobilo formální neplatnost výpovědi, ačkoliv obsahovala poučení?
Při posouzení oprávněnosti výpovědi soudem je třeba se zabývat nejen tím, zda je uplatněný výpovědní důvod dán, ale i otázkou neplatnosti výpovědi z hlediska splnění poučovací povinnosti pronajímatele podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku (o. z.).
Náležitosti poučení pronajímatelka nedodržela, neboť výpověď, co do poučení, obsahuje pouze text: „Dle § 2286 odst. 2 obč. zák. (správně by mělo být o. z., protože zkratka obč. zák. se vesměs používá při citaci ze zrušeného občanského zákoníku, ale to není podstatné) máte právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.“
Výpověď tak neobsahuje poučení o tom, že takovou žalobu je třeba podat do dvou měsíců ode dne, kdy výpověď nájemci došla (§ 2290 o. z.).
Co říká občanský zákoník o náležitostech výpovědi z nájmu bytu
Podle § 2286 odst. 2 o. z., vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce (rozuměj: je povinen poučit nájemce) o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.
Podle § 2290 o. z. má totiž nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď byla doručena.
Co soud hodnotí a zkoumá, když se na něj nájemce obrátí
Jestliže nájemce podá žalobu na přezkum výpovědi z nájmu bytu podle § 2290 o. z., pak se soud zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu. A zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná.
S ohledem na účel a smysl § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi chápat v širším smyslu. Neoprávněná proto bude i (formálně) neplatná či zdánlivá výpověď i bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu. Takže při obraně proti výpovědi nájemci pomohou reálné skutečnosti, jakož i případné formální nedostatky výpovědi.
Je nájemce slabší stranou nájemního vztahu?
Zákonné zakotvení povinnosti pronajímatele poučit nájemce o jeho právu domáhat se soudního přezkoumání výpovědi vyvažuje postavení nájemce jako slabší strany nájemního vztahu. Asi tomu není v praxi vždy, ale soudy považují stále nájemce bytu za toho slabšího v nájemním vztahu, za toho, kdo tzv. tahá za kratší konec provazu.
Historie ochrany nájemce bytu
Ochrana nájemce bytu jako slabší smluvní strany na našem území existovala již za první republiky (srov. zákony o ochraně nájemníků č. 275/1920 Sb., č. 130/1922 Sb. a č. 85/1924 Sb.) a byla obnovena od 1. 1. 1992 i v zákoně č. 40/1964 Sb., tehdy platném (nyní již zrušeném) občanském zákoníku, zákonem č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník.
Projevovala se mimo jiné i v zákazu bezdůvodného zvyšování nájemného (jeho regulací) a také v tom, že pronajímatel mohl nájem bytu vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů a jen s přivolením soudu.
Souhlas soudu byl posléze od 1. 4. 2006 zčásti (u některých výpovědních důvodů) nahrazen možností vypovídaného nájemce podat u soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi (srov. zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů).
Je tak zřejmé, že ochrana nájemce při zajištění jeho bytových potřeb je u nás zakotvena dlouhodobě, proto ji lze považovat také za součást veřejného pořádku.
Nájemce chrání i současná právní úprava skončení nájmu formou výpovědi pronajímatele, který může nájem bytu vypovědět pouze z důvodů v zákoně taxativně vymezených.
Výrazem této ochrany je i zakotvení poučovací povinnosti pronajímatele o právu nájemce domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi jako jedné z povinných náležitostí výpovědi z nájmu bytu, jejíž absence způsobuje neplatnost výpovědi.
Možnost nájemce bytu domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi je jedním z klíčových ustanovení bytového práva, neboť pro garanci práva nájemce bytu (jako slabší strany) je důležité nejen omezení výpovědních důvodů, ze kterých může pronajímatel nájem vypovědět, ale právě i existence možnosti soudního přezkumu tvrzeného výpovědního důvodu.
Nestačí poučení o možnosti podat žalobu na přezkum, pronajímatel musí informovat i o lhůtě
Poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem je jednou z podstatných (nezbytných) náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje neplatnost výpovědi.
Protože smyslem poučení podle § 2286 odst. 2 o. z. je ochrana nájemce, musí nájemce na základě tohoto poučení získat nejen vědomost o svém právu domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi, ale také o lhůtě, ve které může své právo u soudu uplatnit (do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla).
Obsahovou náležitostí výpovědi pronajímatele je tak nejen poučení nájemce bytu o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi, ale i poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat, jinak je výpověď neplatná.
Neplatnost absolutní, nebo jen relativní?
Ještě zbývá otázka, zda je pak výpověď z nájmu bytu neplatná relativně, nebo absolutně. Jestli je tedy nutná námitka neplatnosti ze strany nájemce, nebo sama absence poučení o lhůtě, ve které lze podat žalobu na přezkum výpovědi, zakládá sama o sobě neplatnost, a to neplatnost absolutní, ke které přihlédne soud z úřední povinnosti a nezáleží na námitce neplatnosti ze strany nájemce.
Pozor na detaily a formality
Nejvyšší soud ČR dospěl v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 2029/2023, ze dne 15. 4. 2024, k tomu, že výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele, která neobsahuje poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi a poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat, je neplatná absolutně (§ 588 o. z.), neboť porušení § 2286 odst. 2 o. z. je nejen v rozporu se zákonem, ale zjevně narušuje i veřejný pořádek.
Takže soud, na který se nájemce obrátí se žádostí o přezkum výpovědi, musí k absenci poučení o možnosti nájemce obrátit se na soud v otázce přezkumu výpovědi či jen k absenci poučení o lhůtě, ve které je potřeba žalobu podat, musí přihlédnout, a to i když to nájemce nenamítá. Výpověď je pak neplatná, a to absolutně.
V řešeném případě proto pronajímatelka s dovoláním k Nejvyššímu soudu neuspěla. Výpověď z nájmu je neplatná. A není potřeba zkoumat, zda byl, nebo nebyl fakticky výpovědní důvod dán, nebo ne.
