Hlavní navigace

Za jakých okolností můžete pronajmout byt, kde jste v nájmu?

4. 12. 2020
Doba čtení: 3 minuty

Sdílet

Když v nájemním bytě trvale bydlíte, můžete ho podnajmout i bez souhlasu majitele, pokud ne, souhlas potřebujete. Jak často se musíte v bytě zdržovat, abyste ho mohli dát do podnájmu bez souhlasu pronajímatele?

Žalobci (nájemci bytu) podali žalobu na pronajímatele proto, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi z nájmu bytu, kterou od něj dostali. Pronajímatel odůvodnil výpověď (podle 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku) tím, že bez jeho souhlasu přenechali byt do podnájmu. Nájemci s výpovědí nesouhlasili a tvrdili, že jeden z nich, žalobce (nájemce) byt, respektive jeho část dále užíval, a proto (podle § 2274 OZ) k přenechání bytu do podnájmu nepotřebovali souhlas pronajímatele. Nájemce totiž může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Podle § 2275 odst. 1 OZ v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

Soud prvního stupně žalobě vyhověl. Odvolací soud však rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl. Soud zjistil, že podnájemkyně se v ústně uzavřené podnájemní smlouvě zavázala hradit veškeré platby spojené s užíváním bytu na účet žalujícího nájemce. Po dobu, kdy byt podnájemkyně užívala, žalobkyně (nájemkyně) bydlela v domě, který nájemci vlastní. Nájemce užíval byt v průměru jednou až dvakrát týdně, většinu času byl mimo něj. Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci (nájemci) dovolání k Nejvyššímu soudu.

Kdy má podnájem opodstatnění

Nejvyšší soud ve svém rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 3623/2019, ze dne 9. 6. 2020) uvedl, že pro závěr, zda žalobci (nájemci) mohli podnajmout část bytu bez souhlasu pronajímatele, je rozhodující, zda žalobci (nájemci) v bytě sami trvale bydleli. Pojem trvale bydlí přitom občanský zákoník blíže nedefinuje.

Důvodová zpráva k předloze tohoto zákona pak vychází z myšlenky, že užívá-li nájemce byt, je stále v místě jako pronajímatelův smluvní partner dobře zastižitelný a pronajímatel ho může bez obtíží kontaktovat. I když občanský zákoník (oproti předchozí úpravě – zrušenému občanskému zákoníku) rozšířil dispoziční oprávnění nájemce tak, že nevyžaduje souhlas pronajímatele s podnájmem části bytu, pokud v něm nájemce trvale bydlí, i nadále platí, že pronajímatel má mít přehled o tom, kdo v bytě bydlí.

Účelem nájmu bytu je zajištění bytových potřeb nájemce (§ 2235 OZ), je to tudíž primárně nájemce, kdo má byt užívat a být v případě nenadálých situací pronajímateli k dispozici. Na základě podnájemní smlouvy vzniká vztah výlučně mezi nájemcem a podnájemcem, vztah mezi pronajímatelem a podnájemcem nevzniká.

Podnájem části bytu bez souhlasu pronajímatele tak má smysl především v těch případech, kdy nájemce sám pronajatý byt trvale užívá (uspokojuje v něm svou bytovou potřebu), z důvodu jeho velikosti jej však celý nevyužije, a tudíž přenechá část bytu třetí osobě do podnájmu.

Co je trvalé bydlení v nájmu

Za trvalé bydlení tedy nelze považovat jen občasné návštěvy a stejně tak ani situace, kdy nájemce užívá byt pouze k občasnému přenocování či ke krátkodobým pobytům a zcela nebo převážně uspokojuje své bytové potřeby jinde (a byt je tak fakticky obýván výlučně podnájemcem).

Z dikce (§ 2274 OZ) vyplývá, že naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je vázáno toliko na zjištění, že nájemce v bytě trvale bydlí. Jestliže soudy zjistí, že nájemce v bytě trvale nebydlí (a na trvalost nemají vliv okolnosti přechodného charakteru), dále nezjišťují, zda tu jsou vážné důvody, pro které v bytě trvale nebydlí. Není povinností nájemce pronajatý byt užívat, v takovém případě ale, chce-li jej podnajmout, může tak učinit jen se souhlasem pronajímatele.

skoleni9_11

Jak soud nakonec rozhodl?

Už jsme uvedli, že žalobkyně (nájemkyně) po dobu podnájmu v bytě nebydlela vůbec, žalobce (nájemce) jej (jeho část) užíval v průměru jednou až dvakrát týdně. I když jde o užívání bytu do jisté míry pravidelné (v rámci týdenního intervalu), nejde o užívání soustavné, zhodnotil soud.

Žalobci (nájemci) tedy užívali byt v tak malém rozsahu, že nelze hovořit o tom, že by v něm uspokojovali své bytové potřeby. Závěr odvolacího soudu, že žalobci v bytě trvale nebydleli, je za této situace správný. Dovolání bylo jako nedůvodné zamítnuto. Nájemci o právo užívat byt přišli. Výpověď z nájmu byla oprávněná.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).