Zákon o jednostranném zvyšování nájemného v r. 2006 přinesl nejen pravidla pro deregulaci nájemného, ale také zásadním způsobem změnil (jako novela občanského zákoníku) pravidla pro přechod nájmu bytu na jiné, s nájemcem v domácnosti žijící, osoby pro případ smrti nájemce nebo situace, že nájemce trvale opustí společnou domácnost.
Přechod nájmu bytu znamená, že pronajímatel je povinen strpět jako nového nájemce bytu, jehož dosavadní nájemce zemřel (popř. opustil společnou domácnost), určitou osobu, která splňuje zákonem stanovené podmínky pro přechod nájmu, tedy pro získání užívacího práva k bytu. Ačkoliv tento institut může někomu připomínat dědění, k přechodu dochází nezávisle na výsledcích dědického řízení a okruh právních nástupců původního nájemce není totožný s okruhem dědiců.
Stačil 1 den
Přechod nájmu bytu je složitější i pro vnuky či vnučky (dále jen vnuci) nájemce. Dříve – do 30. března 2006 (skutečně, ne do 31. března, zákon nenabyl účinnosti 1. dubna, ale již 31. března 2006) - platilo, že jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se společnými nájemci jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Okruh oprávněných osob s nárokem na automatický přechod nájmu od 1. července 2006 rozšířili ještě registrovaní partneři stejného pohlaví. Od 31. března 2006 je tomu jinak.
3 roky, anebo právní bitva
Společnými nájemci se stávají (vedle dětí, rodičů, sourozenců, zetě a snachy nájemce a posléze též registrovaného partnera) také vnuci nájemce, jestliže pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou a jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt.
Dříve vnukům postačilo prokázat, jak jsme shora uvedli, že s nájemcem žili aspoň v den jeho smrti. Soud může z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se vnuci stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta. Čtěte také: Ze života studenta: na kolej nebo do pronájmu?
Vnuky a vnučky, pokud s nájemcem (nedružstevního bytu) nežili tři roky před jeho smrtí, tak čekají nepříjemné a náročné soudní spory s pronajímateli, a to s nejistým výsledkem… Jeden takový – s výsledkem pro vnuka negativním – jsme vybrali dále. Nejvyšší soud ČR postupuje při uznávání důvodů hodných zvláštního zřetele velmi přísně.
Nejvyšší soud ČR rozhodl ve věci žalobce statutárního města Karviné proti žalovanému občanovi V. B., o vyklizení bytu svým rozsudkem spis. zn. 26 Cdo 5010/2009 ze dne 22. 9. 2010, a to tak, že zamítl dovolání žalovaného proti rozsudku odvolacího soudu.
Katalog volných bytů v České republice
Jak rozhodovaly soudy nižších stupňů
Okresní soud v Karviné (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 19. února 2009 zamítl žalobu, aby žalovaný byl povinen vyklidit „byt č. 12, o velikosti kuchyně a tří pokojů s příslušenstvím, v domě čp. 650 v Karviné – Ráji, ul. Sovova“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“).
K odvolání žalobce Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 24. června 2009, změnil zamítavý rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl a uložil žalovanému povinnost předmětný byt vyklidit do patnácti dnů od právní moci rozsudku.
Skutkový základ sporného případu
Z provedených důkazů vzal odvolací soud shodně se soudem prvního stupně za zjištěno, že:
- žalobce je vlastníkem předmětného bytu,
- že od roku 1994 v bytě bydlela matka žalovaného (tehdejší nájemkyně bytu) společně s žalovaným,
- že na základě dohody o výměně bytu ze dne 30. července 2007, schválené usnesením rady města Karviné dne 24. července 2007, došlo k výměně bytů mezi matkou žalovaného a jeho babičkou,
- že dohoda o výměně bytu byla realizována ke dni 1. srpna 2007, kdy se babička žalovaného – bez svého bytového zařízení – přistěhovala do předmětného bytu a matka žalovaného, avšak bez žalovaného, který v bytě i nadále zůstal bydlet, se odstěhovala do bytu jeho babičky,
- že od 1. srpna 2007 žila babička v předmětném bytě s žalovaným, s nímž společně hospodařila,
- že žalovaný jí v době nemoci pomáhal zajišťovat chod domácnosti, hradil nájemné z bytu, uklízel a chodil s babičkou k lékaři a
- že babička žalovaného dne 17. listopadu 2007 zemřela.
Na tomto skutkovém základě soudy obou stupňů dovodily, že od 1. srpna 2007 do 17. listopadu 2007 (tedy nikoli po dobu tří let před smrtí babičky) žil žalovaný se svou babičkou ve společné domácnosti a že neměl vlastní byt. Vzhledem k tomu, že soužití žalovaného a jeho babičky ve společné domácnosti netrvalo tři roky, zabývaly se oba soudy otázkou existence důvodů zvláštního zřetele hodných, pro něž může soud rozhodnout, že vnuk nájemce se stává nájemcem bytu, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta. Čtěte také: Bytů bude nadbytek, stačí jen počkat a šetřit
Důvody hodné zvláštního zřetele
Soud prvního stupně na existenci důvodů zvláštního zřetele hodných usoudil z toho, že žalovaný se v době nemoci o svou babičku staral a že v bytě bydlel od roku 1994, tedy řadu let před tím, než se babička do bytu přistěhovala.
Naproti tomu odvolací soud charakterizoval důvody zvláštního zřetele hodné jako okolnosti výjimečné a vztahující se k samotnému nájemnímu vztahu či ke společné domácnosti vedené s nájemcem po dobu soužití v bytě a dovodil, že na takové okolnosti nelze v daném případě usuzovat. Jak důvod uvedl, že podle zjištěného skutkového stavu nebyla babička žalovaného odkázána na pomoc třetí osoby a žalovaný (i se svou matkou) „se v domácnosti podílel na drobných domácích pracích a chodil na nákupy …neposkytoval nájemkyni žádnou výjimečnou péči a pomoc …společná domácnost trvala velice krátkou domu (několik měsíců)“.
Na existenci důvodů zvláštního zřetele hodných nelze usoudit ani z toho, že žalovaný v bytě bydlel od roku 1994. Podle odvolacího soudu je tomu tak proto, že jde okolnost, která předcházela jak samotné existenci nájemního vztahu babičky k bytu, tak také založení společné domácnosti babičky a žalovaného. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání. Čtěte také: Jak napsat smlouvu, aby vás podnájemník „nevypekl“
Posouzení případu Nejvyšším soudem
Jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávající se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Nájemci (společnými nájemci) se stávají také vnuci nájemce, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Jde-li o vnuky nájemce, může soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta.
Zemřel-li nájemce bytu v době od 31. března 2006 (jako v posuzovaném případě, kdy nájemkyně zemřela 17. listopadu 2007), řídí se přechod nájmu bytu na vnuka nájemce ust. § 706 odst. 2 občanský zákoník a vnuk proto je – ve srovnání s právní úpravou účinnou do 30. března 2006 – v otázce přechodu nájmu bytu v méně výhodném postavení.
Netrvalo-li soužití žalovaného a jeho babičky ve společné domácnosti tři léta, mohl soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout.
Dovolací soud se především ztotožňuje s názorem, že při posouzení věci podle § 706 odst. 2 věty druhé občanský zákoník nemohou být právně významné okolnosti, které předcházely jak samotnému vzniku nájemního vztahu nájemce k bytu, tak také založení společné domácnosti nájemce s vnukem; za rozhodující – s přihlédnutím k ustanovení § 706 odst. 2 vět první a druhé občanský zákoník – lze podle názoru dovolacího soudu pokládat pouze okolnosti vztahující se k soužití nájemce a vnuka v bytě, o jehož přechod nájmu jde. Kromě toho dovolací soud souhlasí i s názorem, že musí jít o mimořádné důvody (zásluhy) zvláště prospívající vnukům nájemce, přičemž tyto důvody bude zapotřebí hodnotit i s ohledem na dobu, po kterou trvalo soužití nájemce a vnuka v daném bytě.
V posuzovaném případě nelze usoudit na existenci mimořádných důvodů (zásluh), které by zvlášť výrazným způsobem prospívaly žalovanému. Podle zjištěného skutkového stavu totiž nebyla babička žalovaného odkázána na pomoc třetí osoby a žalovaný (a to i se svou matkou) „se v domácnosti podílel na drobných domácích pracích a chodil na nákupy …neposkytoval nájemkyni žádnou výjimečnou péči a pomoc …společná domácnost trvala velice krátkou domu (několik měsíců)“, jak správně konstatoval odvolací soud.
Zbývá dodat, že mimořádný citový vztah dovolatele k babičce by měl být běžnou záležitostí ve standardních rodinných vztazích a nelze ho i z tohoto důvodu pokládat za mimořádný důvod, pro který by měl dovolatel – v důsledku přechodu nájmu – získat na úkor pronajímatele (navíc v daném případě obce – města) nájemní vztah k obecnímu bytu.
Šlo-li z pohledu uvedených okolností o běžné soužití dvou osob v bytě (dovolatele a jeho babičky), nelze, a to i vzhledem k relativně krátké době, po kterou soužití trvalo, usuzovat na existenci důvodů zvláštního zřetele hodných ve smyslu § 706 odst. 2 věty druhé občanský zákoník.
Nejvyšší soud proto dovolání jako nedůvodné zamítl.
Závěrečné shrnutí významu judikátu
Zemřel-li nájemce bytu v době od 31. března 2006, řídí se přechod nájmu bytu na vnuka nájemce ust. § 706 odst. 2 občanský zákoník, a vnuk proto je – ve srovnání s právní úpravou účinnou do 30. března 2006 – v otázce přechodu nájmu bytu v méně výhodném postavení.
Podle ust. § 706 odst. 2 věty druhé občanský zákoník jde-li o vnuky nájemce, může soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta.
Při posouzení věci podle ust. § 706 odst. 2 věty druhé občanský zákoník nemohou být právně významné okolnosti, které předcházely jak samotnému vzniku nájemního vztahu nájemce k bytu, tak také založení společné domácnosti nájemce s vnukem; za rozhodující – s přihlédnutím k ustanovení § 706 odst. 2 věty první a druhé občanský zákoník – lze pokládat pouze okolnosti vztahující se k soužití nájemce a vnuka v bytě, o jehož přechod nájmu jde. Musí jít o mimořádné důvody (zásluhy) zvláště prospívající vnukům nájemce, přičemž tyto důvody bude zapotřebí hodnotit i s ohledem na dobu, po kterou trvalo soužití nájemce a vnuka v daném bytě.
V posuzovaném případě nelze usoudit na existenci mimořádných důvodů (zásluh), které by zvlášť výrazným způsobem prospívaly žalovanému. Podle zjištěného skutkového stavu totiž nebyla babička žalovaného odkázána na pomoc třetí osoby a žalovaný (a to i se svou matkou) „se v domácnosti podílel na drobných domácích pracích a chodil na nákupy …neposkytoval nájemkyni žádnou výjimečnou péči a pomoc …společná domácnost trvala velice krátkou domu (několik měsíců)“. Zbývá dodat, že mimořádný (nadstandardní) citový vztah dovolatele k babičce by měl být běžnou záležitostí ve standardních rodinných vztazích a nelze ho i z tohoto důvodu pokládat za mimořádný (zvláštního zřetele hodný) důvod, pro který by měl dovolatel – v důsledku přechodu nájmu – získat na úkor pronajímatele nájemní vztah k bytu. Šlo-li z pohledu uvedených okolností o běžné soužití dvou osob v bytě, nelze, a to i vzhledem k relativně krátké době, po kterou soužití trvalo, usuzovat na existenci důvodů zvláštního zřetele hodných ve smyslu § 706 odst. 2 věty druhé občanský zákoník.
(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 5010/2009, ze dne 22. 9. 2010.)
Použitá literatura: www.nsoud.cz, www.profipravo.cz – občanskoprávní shrnutí
ČLÁNKY DO MAILU