Výpověď z nájmu bytu, pokud jej užívají manželé, je třeba dát oběma manželům, přičemž oběma musí být také doručená. Tématu jsme se věnovali v jednom ze starších článků: Vypověděli vás z bytu bez souhlasu soudu. Jak se můžete bránit?
To se pak promítá do toho, že oba manželé musí být účastníky soudního řízení, navrhnou-li přezkum oprávněnosti výpovědi. Jinak řečeno oba manželé musí žalovat pronajímatele společně. Psali jsme o tom například v článku: Vynechal manželku a prohrál soud. Když žalujete pronajímatele, musíte se bránit společně
Ochrana společného nájmu bytu manželů, i když pronajímatel o manželství neví?
Podle ust. § 745 občanského zákoníku platí: je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo.
Svědčí-li tedy jen jednomu z manželů v den uzavření manželství nájemní právo, které umožňuje bydlet, vznikne uzavřením manželství společné nájemní právo manželů přímo ze zákona. U společného nájmu bytu proto musí výpověď z nájmu směřovat vůči oběma manželům a oběma musí být také doručena. Proto lze výpověď považovat za účinnou až okamžikem, kdy je doručena druhému z manželů.
Tato povinnost má důvod v ochraně toho z manželů, který by byl při podání výpovědi opomenut. Zájmy obou manželů na setrvání v nájmu se totiž nemusí vždy shodovat.
Pokud by jeden z manželů – společný nájemce – výpověď neobdržel, nemusel by se o ní vůbec dozvědět, například z důvodu nedostatečné komunikace mezi manžely. V takovém případě by se mu podle ust. § 2286 odst. 2 občanského zákoníku nedostalo poučení o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve smyslu ust. § 2290 občanského zákoníku.
Sporný případ
Pronajímatel v Praze dal jako vlastník a pronajímatel bytu výpověď z nájmu bytu nájemci. Nájemci bytu – manželé, se podle ust. § 2290 občanského zákoníku domáhali přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou jim dal pronajímatel z důvodu bytové potřeby pro svoji dceru (ust. § 2288 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku). Bylo rozhodnuto, že výpověď je neoprávněná.
První ze žalobců uzavřel s pronajímatelem (žalovaným) dne 23. 5. 2014 smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou. Dne 13. 8. 2022 uzavřel první žalobce s druhou žalobkyní manželství, manželce tak vzniklo v souladu s ust. § 745 občanského zákoníku společné nájemní právo.
Ke dni doručení výpovědi z nájmu (4. 12. 2022) tedy byla společnou nájemkyní bytu. Výpověď podaná podle ust. § 2288 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku byla shledána neplatnou, protože manželce nebyla výpověď doručena, ačkoli ji bylo třeba doručit oběma manželům jako společným nájemcům. Na tomto závěru nemění podle soudů nic ani to, že manželé pronajímateli výslovně uzavření sňatku neoznámili.
Nejvyšší soud i Ústavní soud se vůbec nezabývaly podstatou problému
Pronajímatel neuspěl ani u Nejvyššího soudu, který odmítl jeho dovolání (proti rozsudku odvolacího soudu) jako nepřípustné. Pokud vůči manželce jako jednomu ze společných nájemců bytu nebyla učiněna výpověď, je taková výpověď neoprávněná. Více v podstatě Nejvyšší soud nezajímalo.
Pronajímatel si podal ústavní stížnost k Ústavnímu soudu. Poukazoval na to, že mu nájemce neoznámil, respektive zatajil, mimo jiné z důvodu ochrany soukromí, uzavření manželství a pronajímatel sám neměl možnost zjistit jeho rodinný stav.
Takové jednání zneužívající nevědomosti hodnotí jako rozporné s dobrými mravy a představuje zjevné zneužití práva, které by nemělo požívat právní ochrany. Stěžovatel vysvětlil, že nebrojí proti požadavku doručovat výpověď oběma manželům. Je však nespravedlivé, aby on jako pronajímatel nesl následky své nevědomosti ohledně rodinného stavu nájemců. Velmi logická argumentace a pozadí obecného problému nedostatečné právní úpravy.
Pronajímatel však neuspěl ani u Ústavního soudu, podle kterého je věcí stěžovatele, jako pronajímatele, aby měl přehled o tom, komu byt pronajímá, a aby nájemní vztah ukončil v souladu se zákonnými požadavky.
Nájemce nemá povinnost ohlásit pronajímateli uzavření manželství. Jak o něm má pronajímatel vědět?
Pokud je byt ve společném nájmu manželů od počátku, tedy když nájemní smlouvu uzavřeli oba manželé, je situace jasná. Pokud opomene pronajímatel zaslat výpověď jim oběma, je to jasně jeho chyba.
Jenomže, jak se má pronajímatel dozvědět legálně o tom, že byt je od určité doby ve společném nájmu manželů? Jak se má sám, když jej manželé neinformují, dozvědět, že nájemce uzavřel se spolubydlící sňatek?
Na rozdíl od předchozí právní úpravy (dle ust. § 689 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013) je podle ust. § 2272 odst. 1 občanského zákoníku nájemce povinen oznámit pouze zvýšení počtu osob v domácnosti, nikoli však změny ve jménech, příjmeních a datech narození osob v bytě.
Nevhodná odpověď soudu pronajímateli
Ústavní soud poněkud scestně, nepřiléhavě argumentuje ve svém nálezu spis. zn. III. ÚS 3044/24, ze dne 5. 3. 2025 a vzkazuje pronajímateli, že i pokud by se neoznámení uzavření manželství a vzniku (zákonného) společného nájmu hypoteticky považovalo za závažné porušení povinností nájemce, nemohlo by takové porušení zakládat stěžovatelem uplatněný výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku (potřeba bytu pro rodinného příslušníka).
Bylo by možné uvažovat o jiném z výpovědních důvodů například ust. § 2288 odst. 1 písm. a), popř. písm. d) občanského zákoníku, zejména pokud stěžovatel v ústavní stížnosti tvrdí, že bylo prokázáno, že uživatelé bydleli v bytě oba již od počátku nájmu, avšak zvýšení počtu osob v domácnosti oznámili až po uzavření sňatku, přičemž o sňatku samotném a související změně nájemního vztahu pomlčeli.
To nejspíš pronajímatel ví a určitě to ví jeho právník, odůvodnění nálezu Ústavního soudu proto působí vůči pronajímateli až výsměšně. Pronajímatel přece neuplatnil výpověď pro porušování povinností nájemce, ale pro zcela jiný důvod, ale výpověď nebyla doručena oběma manželům.
Text zamítavého nálezu připravila jako soudkyně zpravodajka Lucie Dolanská Bányaiová. Dalším členem příslušného senátu hlasující pro zamítnutí ústavní stížnosti je Jiří Přibáň, což není ryzí praktikující právník, ale spíše právní sociolog nebo sociolog práva. Předsedkyně příslušného senátu soudkyně Daniela Zemanová sama byla proti zamítnutí ústavní stížnosti, které by vyhověla, proto uplatnila odlišné stanovisko.
Pochopila podstatu problému pouze jedna ústavní soudkyně?
Soudkyně Zemanová předně velmi výstižně uvedla, že v projednávané věci je sporná otázka, jaký vliv má na platnost výpovědi z nájmu bytu skutečnost, že nájemci záměrně nesdělili pronajímateli, že uzavřeli manželství, čímž jim vzniklo právo společného nájmu.
Jinými slovy, zda nájemci mohou ke svému prospěchu těžit z toho, že pronajímatele ponechají záměrně v nevědomosti ohledně vzniku společného nájmu. Nepochopili to snad zbylí členové senátu Ústavního soudu?
Stěžovatel se v předchozím řízení před Nejvyšším soudem odpovědi na otázku, nakolik má jít pronajímateli k tíži, že nesplní povinnost doručit výpověď společnému nájemci za situace, kdy o vzniku společného nájmu nevěděl a nemohl vědět, nedočkal.
Nejvyšší soud na tuto otázku nijak neodpověděl a omezil se na konstatování nesporného, tedy že na vznik společného nájmu nemá nevědomost pronajímatele vliv. Nijak se nevyjádřil k podstatě problému – jak ovlivňuje povinnost pronajímatele doručit výpověď druhému společnému nájemci skutečnost, že mu informace o vzniku společného nájmu manželé nesdělili.
Zrušený zákoník na problém pamatoval, současný ne
Uvedená otázka byla vznesena řádně, srozumitelně, týká se objasnění rozdílu mezi úpravou starého a nového (aktuálního) občanského zákoníku, což je jeden ze zásadních aktuálních úkolů Nejvyššího soudu, navíc ve velmi frekventované oblasti, kterým je nájem bytu.
Starý občanský zákoník upravoval v ust. § 689 odst. 3, jak už bylo shora naznačeno, zcela jednoznačně povinnost nájemce oznámit pronajímateli uzavření manželství a pokud tuto povinnost do 2 měsíců nesplnil, jednalo se o hrubé porušení povinnosti, tedy důvod k výpovědi. Tato povinnost logicky odpovídala tomu, že pokud má pronajímatel respektovat práva a povinnosti společného nájemce, musí se o vzniku společného nájmu dozvědět.
Někdejší ust. § 689 starého občanského zákoníku bylo, jak uvádí ústavní soudkyně Zemanová, překlopeno do ust. § 2272 nynějšího občanského zákoníku, v němž je upravena pouze povinnost oznámit změnu v počtu osob žijících v nájemním bytě.
Povinnost oznámit uzavření manželství zde výslovně uvedena není. Soudkyně upozorňuje, že alespoň v odborné literatuře však někteří autoři tuto povinnost i podle nového občanského zákoníku stále dovozují, přičemž soudy mnohdy v nejasných otázkách při jejich řešení odbornou literaturou argumentují): Společné nájemní právo manželů vzniká přímo ze zákona, a proto pronajímatel nemůže jeho vznik nikterak ovlivnit. Může také nastat situace, že s ohledem na skutečnost, že pronajímatel nebude vědět o vzniku společného nájmu bytu manžely, dá výpověď jenom jednomu nájemci. Úmyslné zamlčení vzniku společného nájmu bytu či domu manžely může být i nepoctivým a protiprávním jednáním, z něhož by neměli manželé těžit.. Za takových okolností může být výkon společného práva nájmu zjevným zneužitím práva, které nepožívá právní ochrany.
Otázka vznesená stěžovatelem je relevantní. Nejvyšší soud měl povinnost se k této, řádně uplatněné, otázce vyjádřit a zaujmout k ní jednoznačné stanovisko, což však neučinil. Soudkyně Zemanová proto odmítla většinový názor ústavních soudců svého senátu, že Nejvyšší soud v tomto směru odůvodnil své rozhodnutí byť stručně, ale dostatečně.
Soudkyně výslovně uvádí, že žádnou odpověď na výše uvedenou otázku v rozhodnutí Nejvyššího soudu, které bylo napadeno ústavní stížností, nenachází, a to ani v náznaku. Nejvyšší soud pouze konstatoval nesporná fakta, tedy že vznikl společný nájem a že na to nemá vliv nevědomost pronajímatele, což nelze považovat za odpověď.
V praxi musí být pronajímatel bytu opatrný
Právo pronajímatele tedy neochránily ani obecné soudy, ani Nejvyšší soud, který má sjednocovat rozhodovací praxi a zde mohl dotvořit právo, ani Ústavní soud.
V praxi tak prozatím pronajímateli nezbývá, pokud dává výpověď z nájmu nájemci, který žije s družkou, nebo nájemkyni, která žije s druhem, aby si jakýmkoliv způsobem, třeba i pokoutním, pokusil zjistit, zda neuzavřeli manželství. I pokud má za to, že ne, asi se vyplatí zaslat výpověď z nájmu oběma.
Nicméně pokud manželství uzavřeno bylo a pronajímatel o tom neví, protože mu to nebylo sděleno, může být problém s doručením, protože mohlo dojít ke změně příjmení manžela nebo manželky.
ČLÁNKY DO MAILU