V minulém článku Rezervační smlouva s realitkou vám nic negarantuje. Nechcete-li, nezavazuje ani vás jsme naznačili nevýhody a problematičnost tzv. rezervačních smluv na nemovitost uzavíraných mezi zájemci – budoucími kupujícími a realitními kancelářemi. Dnes se zaměříme na to, jak riziko vyplývající z těchto smluv minimalizovat.
I když o nemovitost moc stojíte, nebuďte zbrklí
Ideální je, když přílohou rezervační smlouvy bude přímo text budoucí kupní smlouvy, kterou se zavazují zájemce a vlastník uzavřít. Jenže v praxi je velmi složité toho dosáhnout, pokud některý z účastníků na obchod pospíchá, či spíše je nucen pospíchat. Zvláště v situaci, kdy je více zájemců, a získá ji proto ten nejrychlejší (dlužno říci nejodvážnější, ten, který nehledí na smluvní zajištění a jeho kvalitu).
Situace na realitním trhu často nedovoluje kupujícím váhat. Pak je obtížné vyjednávat o všech podmínkách dopředu. Jestliže je ale možno uzavřít rezervační smlouvu řádně, jak se sluší a patří, pak vlastně i rezervační smlouva ztrácí smysl, může se přistoupit rovnou k uzavření smlouvy kupní nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě.
Rezervační smlouva je přínosem spíš jen pro realitku
Je třeba nezakrývat, že hlavním účelem rezervační smlouvy není přispět k realizaci celé transakce, vždyť není k ničemu potřeba ani účastníkům, ani pro katastr nemovitostí, ani pro případného poskytovatele úvěru na koupi nemovitosti, nýbrž je jejím účelem ochrana zájmu (zisku) realitní kanceláře.
Nejedná se pouze o názor autora, ale i celé řady právníků, budu jmenovat předně Mgr. Ladislava Drhu, který to vyjádřil bez obalu explicitně, protože, jak už bylo uvedeno, taková smlouva obsahuje především úpravu úhrady rezervačního poplatku (včetně jeho započtení proti nároku na provizi realitní kanceláře) a smluvní pokuty pro případ, že by zájemce v transakci nepokračoval.
Z této smluvní pokuty bývá opět hrazena především odměna realitní kanceláře. Z hlediska vztahu prodávajícího a kupujícího je rezervační smlouva zcela nadbytečná. Tak, jak je v praxi sestavována a uzavírána, zájemci nic negarantuje. Klidně se může stát, že se stane zcela obsoletní, když vlastník nemovitost zcizí, např. prodá jinému. Realitní kancelář jej za to zpravidla nemůže nijak sankcionovat. (Naopak jsem musel v jednom případě pro mandanty vymáhat zpět složený rezervační poplatek, který se neměla realitní kancelář k tomu vrátit, když k transakci nedošlo z důvodů na straně prodávajícího.)
Ani prodávajícímu nic negarantuje, protože pokud zájemce nesplní své povinnosti, bude to realitní kancelář, která se zahojí z rezervačního poplatku (pokud jej nevymáhá zájemce zpět).
V rezervační smlouvě je tedy nutno věnovat pozornost podmínkám pro nakládání s rezervační zálohou. Zájemce může připustit maximálně to, aby mohla být rezervační záloha použita na úhradu smluvní pokuty pouze v případě, že kupní smlouva nebude uzavřena z důvodů na jeho straně jako kupujícího. Zájemce by však rozhodně neměl mít stanovenu povinnost koupit nemovitost v případě, že vyjdou najevo právní nebo faktické vady, které brání převodu nemovitosti nebo ho činí rizikovým, pro ten případ by měl mít ujednáno právo od smlouvy bez sankcí odstoupit.
Pro koho má a pro koho nemá rezervační smlouva smysl?
Ladislav Drha proto nastoluje otázku, kterou si asi někdy pokládají i zájemci. Co uzavřením rezervační smlouvy a zaplacením zálohy vlastně získají? Obvyklá odpověď realitních kanceláří zní, že zájemce tímto získává čas a možnost zkontrolovat si právní a faktický stav nemovitosti, dále jistotu, že nemovitost po určitou dobu nebude nabízena a prodána jinému zájemci, stejně jako čas zajistit si financování.
To však není vždy pravda. Každý zájemce o nemovitost by měl být náležitě obeznámen s jejím právním a faktickým stavem ještě dříve, než cokoli uzavře nebo uhradí. Ve skutečnosti bývá zájemce tlačen k tomu, aby podepsal závazný dokument týkající se koupě nemovitosti ještě před tím, než získá možnost si ji detailně prověřit. (I mně samému byla nabízena jednou údajně renomovanou realitní kanceláří nemovitost v exekuci, která měla jít za 3 týdny do dražby, realitní agent se vůbec nenamáhal o tom zmínit.)
Argument, že uzavřením rezervační smlouvy získá zájemce v tomto směru nějakou výhodu, je tedy lichý. Naopak, pokud se kupující rozhodne „rezervovanou“ nemovitost nekoupit (např. pro nedostatky v jejím právním či faktickém stavu), uhrazenou rezervační zálohu hned tak neuvidí, jestli ji vůbec někdy uvidí, musí ji totiž složitě vymáhat s odkazem na judikaturu, která byla shora popsána a kterou realitní kanceláře vesměs nerespektují nebo ji prostě neznají.
Určitou záruku, že by nemovitost neměla být po určitou dobu nabízena a prodána jiné osobě, získává zájemce pouze tehdy, pokud je rezervační smlouva uzavřena s realitní kanceláří a současně i s prodávajícím jako trojstranná smlouva, případně pokud má realitní kancelář dostatečně a platně právně ošetřeno výhradní zastupování prodávajícího. To však rozhodně nemůžeme doporučit zase prodávajícímu. O tzv. exkluzivních smlouvách jsme psali v článku Exkluzivní smlouvy u realitek: Ne vždy musíte platit pokutu.
Myslete dopředu na to, co budete chtít vy nebo banka
Podstatná (povinná) ujednání budoucí kupní smlouvy a alespoň další základní, pro prodávajícího a kupujícího, významná ujednání a podmínky budoucí kupní smlouvy by měly být známy předem a strany by se měly zavázat k jejich plnění. Rezervační smlouva by tedy měla, je-li to jen trochu možné, obsahovat alespoň koncept budoucí kupní smlouvy.
Ovšem ani koncept, ani případné plné znění budoucí kupní smlouvy v příloze k rezervační smlouvě nemusí řešit všechny problémy. Financující banka může mít o podobě smlouvy zcela jiné představy. A tak je třeba znovu vyjednávat o její podobě. Obvykle chce prodávající prodat, kupující koupit, tak by si měli vyjít vstříc a respektovat většinou důvodné a kvalifikované požadavky banky (to, že banka smlouvu odborně hodnotí, je pro její účastníky také jistou zárukou), ale nevyjdou-li si vstříc, je to riziko především pro kupujícího, který jako zájemce složil rezervační zálohu.
I sami prodávající a kupující se mohou lišit v pohledu na sice z hlediska práva nepodstatné (nepovinné) náležitosti, které nemusejí být povinně obsaženy v následné kupní smlouvě, aby byla platná, a proto na ně zavčasu nemyslí ani ve smlouvě o smlouvě budoucí, natož hned v rezervační smlouvě, ale jsou natolik významné s ohledem na s nimi spojená rizika – jako třeba způsob (rychlost a mechanismus) placení kupní ceny, že na nedohodě o nich může transakce ztroskotat.
Rezervace by měla v každém případě obsahovat právní specifikaci předmětu koupě. Lze doporučit, aby to bylo i včetně popisu jejího stavu, uvedení případných faktických vad (popisu stavebně-technického stavu) nebo právních vad (např. zatížení nájemním právem třetí osoby, zástavním právo váznoucím na nemovité věci atd.). Není-li možné provést prověrku před rezervací nemovitosti, pak je nutno sjednat právo od smlouvy ze strany zájemce odstoupit, pokud bude trpět vadami – zejména faktickými, neboť vady právní můžete zjistit poměrně rychle sami nahlédnutím do katastru nemovitostí. Hned poté, jak se dozvíte adresu domu nebo adresu a číslo bytové jednotky.
Pozor na právní vady, základní zjistíte většinou i bez právníka
Je třeba prověřit, zda nemovitost nemá právní vady, které spočívají zejména v právech třetích osob k nemovitosti. Podle občanského zákoníku totiž nikoho neomlouvá neznalost údaje zapsaného do veřejného seznamu, a právní vady zapsané v katastru nemovitostí tak přechází na nabyvatele (kupujícího).
Z výpisu z katastru je možné například zjistit, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, předkupní právo nebo jiné věcné právo třetí osoby. Pozor na tzv. plombu značící, že nemovitost je dotčena změnou právního vztahu, abyste třeba nenarazili na podvodníka, který tutéž nemovitost prodá více lidem. Významná může být i tzv. poznámka spornosti, která naznačuje, že nemovitost je předmětem soudního sporu. Výsledkem soudního řízení by mohlo být určení, že prodávající není vlastníkem nemovitosti a nikdy nebyl oprávněn převést ji na kupujícího.
Základní informace o nemovitosti jsou přístupné zcela zdarma v náhledu do katastru nemovitostí na internetové stránce Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Úplný výpis listu vlastnictví, na kterém jsou uvedeny detailnější informace o nemovitosti, lze získat dálkovým přístupem do katastru nemovitostí. Tato služba je zpoplatněna a vyžaduje registraci do systému. List vlastnický je možné získat také osobní návštěvou na katastrálním úřadu či na kontaktních místech veřejné správy Czech POINT.
List vlastnictví je možné získat i přes „e-shop“ katastrálního úřadu vložením LV do „košíku“ a zakoupením (lze platit i platební kartou), tj. bez nutnosti mít dálkový přístup a registraci – přes Nahlížení do katastru – pozn. red.
Právní vady mohou spočívat i v jiných než výše uvedených skutečnostech, které nejsou zapsány do katastru nemovitostí. Příkladem je nájemní vztah, který nemusí být v katastru uveden, přesto představuje zásadní omezení při užívání nemovitosti. Proti těmto právním vadám se lze chránit prohlášením prodávajícího ve smlouvě, že nemovitost nemá kupujícím vymíněné právní vady, a ukáže-li se takové ujištění nepravdivým, kupující má právo od smlouvy odstoupit a prodávající mu případně musí uhradit smluvní pokutu.
Rezervační smlouvu je proto vhodné uzavřít v takovém znění, aby kupujícímu zajistila možnost bez sankce odmítnout uzavření kupní smlouvy v případě, že vyjdou najevo skutečnosti, v jejichž důsledku nebude mít zájem nemovitost (za cenu požadovanou prodávajícím nebo vůbec, tedy ani po případné slevě) koupit. Nicméně správně by asi právní bezvadnost předmětu koupě měla garantovat realitní kancelář, měla by vědět, co prodává či co zprostředkovává prodat, a za to odpovídat.
Kam se zálohou a jak sehnat celou kupní cenu
Rezervační smlouva by pro ten případ měla obsahovat též ujednání o povinnosti vlastníka poskytnout zájemci součinnost při sjednání zástavního práva smluvního sloužícího k zajištění úvěru od banky nebo stavební spořitelny, kterým bude zájemce např. hradit kupní cenu či její část. Pokud nemá zájemce úvěr předjednán, měl by si sjednat právo od smlouvy v případě, že mu úvěr nebude poskytnut, odstoupit, ať se sankcí, nebo ne.
Záloha je zpravidla poukazována na účet realitní kanceláře, nicméně vždy je lepší, pokud je složena např. do advokátní úschovy nebo notářské úschovy, ale to je zase na druhou stranu dost nákladné. Vhodné je složení na vázaný účet do banky. Realitní kancelář může zbankrotovat, dostat se do platební neschopnosti, do exekuce, její zaměstnanci mohou peníze zpronevěřit atp., naproti tomu advokát musí postupovat s náležitou odbornou péčí a má vždy sjednané pojištění pro případ odpovědnosti za újmu, kterou způsobí klientovi v souvislosti s výkonem advokacie. To jsme si vysvětlili v článku Advokát odpovídá za škodu chybnou radou, přestože radil zdarma. Advokát je povinen řídit se sjednanými podmínkami pro výplatu složené částky, tedy vyplatit peníze tomu, komu mají opravdu náležet. Smlouva však musí být sepsána precizně. Optimální by ostatně bylo, aby i smlouvu sestavil rovnou on.
Použitá liteatura:
Drha, L.: Rezervační smlouva v transakcích s nemovitostmi, epravo.cz, 29. 6. 2015;
Hafner, J.: Rezervační smlouva v realitních transakcích, epravo.cz, 29. 6. 2017;
Olšina, J.: Právní rizika při koupi nemovitosti a jak jim předcházet, epravo.cz, 27. 6. 2017
ČLÁNKY DO MAILU