Klientka - kupující bytu – vyhrála spor s realitním zprostředkovatelem, který protiprávně naložil se složeným rezervačním poplatkem. Už jsme varovali před různými zmatenými a zmatečnými rezervačními smlouvami realitních kanceláří a realitních zprostředkovatelů. I v případě věci, kterou projednal Nejvyšší soud ČR pod spis. zn. 28 Cdo 808/2011 a uzavřel svým rozsudkem ze dne 28. 3. 2012, zavdala ke sporu taková pochybná smlouva.
Tip:
Co jsou to nepojmenované smlouvy a nač si dát při jejich uzavírání pozor?
Nenechte se napálit realitkou ani kupcem nemovitosti, který bude rychlejší než vy
Žalobkyně – klientka se domáhala po žalovaném jako zprostředkovateli transakce s nemovitostí zaplacení částky 100 000 Kč. Jako zájemce o koupi bytové jednotky vyplatila žalovanému jako zprostředkovateli rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč.
Poté, co uzavřela s prodávající ohledně předmětné bytové jednotky kupní smlouvu, v níž byla sjednána kupní cena ve výši 1 800 000 Kč, vyplatila žalobkyně prodávající částku 1 700 000 Kč očekávajíc, že k doplacení kupní ceny dojde ze strany žalovaného, který měl po uzavření kupní smlouvy vydat prodávající složený rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč. Žalovaný však rezervační poplatek prodávající straně kupní smlouvy nepředal. Prodávající tedy vyzvala právě žalobkyni k uhrazení zbývající části kupní ceny ve výši 100 000 Kč.
Jak rozhodovaly soudy
Žalovaný soudu přiznal, že částku ve výši 100 000 Kč od žalobkyně přijal, namítl však, že tuto vypořádal s prodávající, když jí započetl proti své pohledávce na vyplacení zprostředkovatelské provize, jež vyplývala z dohody uzavřené mezi ním a prodávající.
Soud prvního stupně žalobu zamítl. Vyšel z toho, že žalobkyně uzavřela jako budoucí kupující se společností BYTY CZ, s. r. o., zastoupenou žalovaným jako zprostředkovatelem, rezervační smlouvu, na základě které vyplatila žalobkyně rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč. V této smlouvě bylo dohodnuto, že rezervační poplatek zprostředkovatel vrátí žalobkyni, pokud prodávající neuzavře kupní smlouvu.
Následně žalobkyně uzavřela kupní smlouvu (o převodu vlastnictví bytové jednotky), v níž se zavázala zaplatit kupní cenu ve výši 1 800 000 Kč. Dle čl. 1. 3. smlouvy bylo rovněž uvedeno, že žalobkyně zaplatila částku 100 000 Kč na základě rezervační smlouvy k rukám žalovaného, a tuto částku mezi sebou žalovaný a prodávající vypořádají.
Prodávající požádala žalovaného o vypořádání částky 100 000 Kč, když navrhla započtení provize žalovaného ve výši 3 % z kupní ceny. Protože žalovaný nereagoval a doplatek kupní ceny neprovedl, vyzvala prodávající žalobkyni, aby úhradu zbývající části kupní ceny ve výši 100 000 Kč provedla z vlastních prostředků.
Na základě takto provedeného dokazování dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalovaný si částku 100 000 Kč ponechal z titulu sjednané zprostředkovatelské provize a že žalobkyně neprokázala svůj nárok na vrácení částky 100 000 Kč, neboť ji zaplatila v souladu s rezervační smlouvou a k jejímu vypořádání mělo dojít mezi žalovaným a prodávající.
K odvolání žalobkyně odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni 100 000 Kč s příslušenstvím. V odůvodnění svého rozhodnutí vyšel odvolací soud ze skutkových zjištění soudu prvního stupně. Po právní stránce však odvolací soud dospěl k závěru, že ujednání rezervační smlouvy týkající se rezervačního poplatku jsou neurčitá a nesrozumitelná, neboť neřeší právní osud rezervačního poplatku v případě, kdy dojde k uzavření kupní smlouvy, což se také v souzené věci stalo.
Odvolací soud rovněž uvedl, že rezervační smlouva neobsahuje ani ujednání ohledně zápočtu rezervačního poplatku na kupní cenu, jak je tomu v obdobných případech běžnou praxí. Z uvedených důvodů dospěl odvolací soud k závěru, že ujednání o rezervačním poplatku jsou absolutně neplatná. Odvolací soud tudíž uzavřel, že žalovaný se přijetím částky 100.000,– Kč na základě neplatného ujednání bezdůvodně obohatil a proto je povinen bezdůvodné obohacení vydat. Čtěte také: Exkluzivní smlouvy u realitek: Ne vždy musíte platit pokutu
Žalovaný realitní zprostředkovatel se pokoušel bránit nejrůznějšími argumenty, mimo jiné vznesl v dovolání k Nejvyššímu soudu ČR proti rozsudku odvolacího soudu námitku, že rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč byl na základě rezervační smlouvy připsán na bankovní účet společnosti BYTY CZ s. r. o., a nikoliv na účet žalovaného jako zprostředkovatele. Nejvyšší soud ČR ji však smetl ze stolu stejně jako celé jeho dovolání, které svým rozsudkem zamítl.
NS ČR k plnění na cizí bankovní účet uvedený v neplatné smlouvě
Nejvyšší soud ČR uzavřel:
Nelze přičítat k tíži dlužníka, pokud na bankovní účet uvedený ve smlouvě plní, aniž by si před platbou ověřoval, zda tento účet skutečně náleží věřiteli. Jinými slovy účastník smlouvy, není-li dohodnuto něco jiného, jedná vždy se svým konkrétním smluvním partnerem, a tudíž může legitimně očekávat, že veškerá plnění provedená na základě smlouvy budou poskytnuta právě jemu.
Proto je třeba respektovat očekávání kontrahenta, že informace týkající se bankovního spojení, které jsou bez bližšího zdůvodnění uvedeny ve smlouvě, se vztahují právě k osobě druhého kontrahenta. Jestliže je pro závazkové vztahy navíc klíčový i tzv. princip důvěry, podle něhož se poskytuje ochrana zásadně té osobě, která činila právní úkon s důvěrou v určitý, jí druhou stranou prezentovaný skutkový stav, neboť „ten, kdo vyvolal určité jednání, se nesmí ex post dovolávat vad jednotlivých úkonů, které sám způsobil“, nezbývá, než uzavřít, že v případě, kdy kontrahent poskytuje finanční plnění na bankovní účet uvedený v neplatné smlouvě, může se domáhat vrácení tohoto plnění ve smyslu ust. § 457 občanského zákoníku vůči osobě druhého kontrahenta, přestože tento bankovní účet náležel třetí osobě.
(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 808/2011, ze dne 28. 3. 2012)
